未公開土地の調べ方│調べるときのコツやメリット・デメリットも解説

「未公開土地の調べ方が気になる」

「未公開土地も視野に入れて、選択肢を広げたい」 

このような方に向けて、本記事では未公開の土地の探し方をご紹介します。スムーズに未公開土地を見つけるためのコツや、未公開のメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

また、土地の情報が未公開となっている理由や具体的な探し方、押さえたいポイントなどもわかりやすくまとめました。

土地探しにお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

未公開土地とは？

一般的に「未公開土地」とは、公開が限定的で情報が広く出回っていない土地のことをいいます。似た言葉に「非公開土地」もあるため、ここではそれぞれを解説します。

未公開土地

未公開土地とは、「レインズ（REINS）」や不動産ポータルサイトに未掲載の土地のことを指します。レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。

専任の不動産会社を通して土地の売却活動を行う場合、土地情報をレインズのデータベースに登録しなければなりません。これは宅地建物取引業法で定められています。

不動産会社によって土地情報がレインズに登録されると、他の不動産会社も検索・閲覧して買主に紹介できるようになる仕組みです。

しかし、期限内でまだ登録していない段階においては、その土地の情報はレインズで掲載されません。詳細は後述しますが、さまざまな事情から、レインズやポータルサイトへの掲載を一旦差し控えることがあります。このような土地を「未公開土地」といいます。

非公開土地

非公開土地とは、売主の意向などにより積極的に情報を掲載しない土地を指します。

レインズへの登録は完了していても、広範囲への公開を避け一般的な不動産ポータルサイトには情報を掲載しません。そのため、通常の土地の探し方では、非公開土地の情報に辿り着くことは難しくなります。

ただし、未公開土地と非公開土地は明確に区別されているわけではありません。本記事では、情報が限定され広く出回っていない土地をすべて「未公開土地」としてご紹介します。

土地が未公開になっているのはなぜ？

以下では、土地が未公開になっている理由を紹介します。

• レインズに登録する前段階のため
• 一般媒介契約を結んでいるため
• 同業者に知られないようにするため
• 買い手が付きやすいと判断されているため
• 成約の見込みがないため
• 売主が公開を希望していないため

それぞれ解説していきます。

レインズに登録する前段階のため

まず考えられるのは、レインズに登録する前段階であるケースです。土地を販売する際の媒介契約には、以下の3種類があります。

媒介契約の種類	レインズへの登録義務	仲介を依頼できる会社の数	自己発見取引
専属専任媒介契約	媒介契約締結日の翌日から5日以内の登録が必須。 ※不動産会社およびレインズの休業日は除く	1社のみ	不可
専任媒介契約	媒介契約締結日の翌日から7日以内の登録が必須。 ※不動産会社およびレインズの休業日は除く	1社のみ	可能
一般媒介契約	任意	上限なし	可能

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、宅地建物取引業法によりレインズへの登録が義務付けられています。専属専任媒介契約は5日以内、専任媒介契約は7日以内の登録が必須です。

したがって、契約を結んでから5日あるいは7日までは、まだレインズへの登録が済んでいないことがあります。

このケースにおいては、単に公開の準備が整っていないことが未公開の理由です。そのため、現段階では未公開でも、のちに公開される可能性が高いでしょう。

一般媒介契約を結んでいるため

一般媒介契約で販売する土地の場合、レインズへ登録されないことがあります。

先に触れた通り、媒介契約の形態ごとにレインズへの登録義務は異なります。専属専任媒介契約と専任媒介契約においては登録が必須ですが、一般媒介契約の場合は任意となります。

各不動産会社が独自に情報を管理することになるため、販売開始から時間が経ってもレインズに掲載されないケースもあります。この場合、特定の不動産会社を通じてしかその土地の情報を得られません。

同業者に知られないようにするため

不動産会社やハウスメーカーなどが自社で保有する土地は、「同業者に情報を知られたくない」という理由であえて公開を限定する場合があります。

同業者に土地の情報が渡ることで土地情報の価値が下がったり、仲介で先を越されてしまったりするリスクがあるためです。

買い手が付きやすいと判断されているため

立地などの条件が良い土地の場合、レインズやポータルサイトに掲載する前に買い手を探そうとすることがあります。直接買い手が見つかれば、不動産会社は掲載料金などを支払う必要がなくなるためです。

売主が公開を希望していないため

販売戦略ではなく、売主の事情により情報が公開されない土地もあります。

• 周囲の住民に知られたくない
• 相続・離婚・借金などでトラブルが生じている
• 売りに出しているが、まだ住んでいて見学を受けられない

上記のような事情から、売主が土地情報の公開を希望しない場合があります。レインズには登録していても、ポータルサイトによる不特定多数への告知を避けているケースも多くあります。

成約の見込みがないため

立地が良くないなどの理由から成約の見込みが低い土地の場合、積極的な広告掲載を控えることがあります。広告掲載による効果が期待できず、支払う掲載料に対して得られるメリットが少ないためです。

ただし、ポータルサイトや広告での掲載はなくても、レインズへの登録は完了していることもあります。特に地方などではこういった土地が多いため、直接不動産会社に紹介してもらうのも一案です。

未公開土地を調べるメリット

以下では、未公開土地を調べるメリットを紹介します。

• 購入までスムーズに進められる
• 優良な土地を見つけられる
• 土地選びの選択肢が増える

購入までスムーズに進められる

未公開土地は一般に広く情報が出回っていない状態のため、競争率が低い傾向があります。

土地を探す際に不動産ポータルサイトを利用する買主は多くいますが、好条件な土地ほど競争率は高くなる傾向にあります。

一方、未公開物件を探す場合は不動産会社などに直接アプローチしなければなりません。自ずと情報収集のハードルが高くなります。それ故に、ライバルとなる他の買主は少なくなるでしょう。

他の購入希望者が仮押さえしているあいだ待機しなければならない状況も減り、購入までの手続きをスムーズに進められます。

優良な土地を見つけられる

媒介契約後、レインズに掲載される前の5〜7日以内に該当する土地は好条件の可能性が高く、優良な土地を見つけやすくなります。

先述の通り、好条件な土地は不動産会社がレインズへの登録前に買主を探す場合があります。このような土地は、一般公開の前に取引が成立するケースも珍しくありません。いち早く情報を入手できれば、優良な土地を購入できる可能性が高まります。

優良な土地を見つけたい場合、未公開物件は狙い目と考えられます。

土地選びの選択肢が増える

未公開土地の情報も調べることで、一般公開されている土地だけでなく、より多くの情報の中から土地を探せるようになります。

特に人気エリアやこだわりの条件がある場合、土地選びの選択肢が増えることは大きなメリット。理想の土地を見つけられる可能性も高まるでしょう。

未公開土地を調べるデメリット

未公開土地を調べるときは、メリットだけでなくデメリットも押さえておきましょう。

• 情報を探すことが難しい
• 購入を急されてじっくり検討しづらい
• 必ずしも優良な条件とは限らない
• 相場よりも高額な場合がある

情報を探すことが難しい

未公開土地は、情報収集が難しいことがデメリットです。情報が一般公開されていないため、ポータルサイトなどで詳しい情報を見つけることができません。

直接不動産会社に問い合わせるといったアプローチが必要となり、情報収集に手間がかかる可能性があります。

購入を急されてじっくり検討しづらい

不動産会社がプレミアム感を出すためにあえて未公開にしている土地の場合、購入を急かされる場合があります。例えば、以下のようなケースがあります。

• 一般公開までの日数が限られている
• 購入希望者が他にもいて判断を急かされる

好条件の土地の場合、判断に迷っている間に他の購入希望者に先を越されてしまうことも少なくありません。気に入った物件を見つけたときに素早く判断できるよう、希望条件と優先順位を明確にしておくことが大切です。

必ずしも優良な条件とは限らない

一般に情報が出回っていない土地であっても、すべてが優良物件というわけではありません。売主の希望により公開していない場合や、費用対効果が低いことから積極的な広告掲載を行っていない場合などもあるからです。

また、不動産会社によっては、「おとり物件」と呼ばれる情報を案内しているケースもあります。おとり物件となるのは、存在しない物件やすでに契約済みの物件です。

「未公開土地」であるというだけで判断せず、情報が本当に有益なものであるかをしっかり確認しましょう。

相場よりも高額な場合がある

未公開土地の場合、相場よりも高額な場合があることにも注意が必要です。「未公開である」というプレミアム感をつけて、相場以上の価格で案内していることもあります。そのため、価格の妥当性を確認することが欠かせません。

未公開土地が適正価格であるかどうか判断するには、似た条件の土地の相場を必ず確認しましょう。国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や各ポータルサイトを活用してみてください。

未公開土地の調べ方4選

以下では、未公開土地を探したい方に向けて具体的な調べ方をご紹介します。

1.不動産会社に相談する

2.ハウスメーカーに相談する

3.未公開土地を扱うサービスを利用する

4.希望エリアを直接訪れる

1. 不動産会社に相談する

1つ目の方法は、不動産会社に相談することです。

不動産会社は、一般公開されていない土地の情報も多く保有しています。一般の人はレインズの情報を閲覧できませんが、不動産会社は閲覧や検索が可能です。まずは、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

2. ハウスメーカーに相談する

2つ目は、ハウスメーカーに相談する方法です。家の建築を予定している場合、不動産会社だけでなくハウスメーカーにも土地探しを相談できます。

ハウスメーカーは不動産会社と提携して土地情報を収集し、未公開の情報を持っていることがあります。ハウスメーカーに相談すれば、家の設計と土地選びを並行して進められる点が大きなメリットです。選択肢を広げたい場合は、ハウスメーカーにも相談してみるとよいでしょう。

3. 未公開土地を扱うサービスを利用する

3つ目の方法は、未公開土地を紹介してもらえるサービスの利用です。会員制のサービスに登録することで、通常は手に入れられない情報を案内してもらえることがあります。

例えば、以下のようなサービスがあります。

• 土地情報を一括で取り寄せられるサービス
• 不動産会社と購入希望者をつなぐマッチングサービス

なお、城南エリアで未公開土地を探している方には、地元密着型の「ランディックス」がおすすめです。無料の会員登録をすると、会員限定で公開している土地情報を閲覧できます。SUUMOやレインズで未掲載の土地の先行情報もお届けしているので、ぜひご登録ください。

ランディックスの特徴

・東京城南エリアの高級な土地・戸建てを希望条件から簡単にリサーチ ・自社所有など独占的に取り扱っている土地情報が豊富

4. 希望エリアを直接訪れる

4つ目は、希望エリアを直接訪れる方法です。他の方法と比べると確実性は劣りますが、実際に足を運ぶことで未公開の土地を見つけられることもあります。

街を歩いていると、「売地」の看板が目に留まることがあるでしょう。看板に記載されている不動産会社へ直接問い合わせれば、未公開情報を得られる可能性があります。

未公開土地を調べるときのコツ

未公開土地を調べるときは、以下のポイントを意識してみましょう。

• 購入意思があることをアピールする
• 良い土地を見つけたらすぐに決断できるようにする

購入意思があることをアピールする

不動産会社から未公開土地を紹介してもらう場合、購入意欲を明確に示すことがポイントです。

• ローンの仮審査を済ませておく
• ハウスメーカーを決めておく

上記のように具体的な行動を取ることで、不動産会社へ購入意思が伝わりやすくなります。不動産会社は、できるだけ熱意のある購入希望者に未公開土地を紹介したいと考えています。

購入意向をアピールしておくと、優先的に紹介してもらえる可能性が高まるでしょう。また、具体的な希望条件を伝えることで、理想の家や予算も踏まえて土地を探してもらえます。

良い土地を見つけたらすぐに決断できるようにする

良い土地を見つけたときに、すぐに決断できるように準備をしておくことも大切です。

未公開土地は競争率が低い傾向にあるとはいえ、ライバルが居ないわけではありません。特に一般公開までの期限が決められている場合、急ぎで購入の判断をしなければならないこともあります。

予算や希望条件を整理して、優先順位を明確にしておきましょう。「この条件を満たしている場合は購入する」と決めておくことで、良い土地が見つかったときに迷わず決断できます。

未公開土地を探すなら「ランディックス」にご相談を

本記事では、未公開土地の調べ方を解説しました。好条件の土地を探すなら、一般に情報が出回っていない未公開土地は狙い目です。

しかし一方で、未公開土地は自力での情報収集が難しいことがデメリットです。信頼できる仲介業者に相談して、未公開土地の情報を案内してもらいましょう。

東京都の城南エリア（世田谷区、目黒区、大田区、渋谷区、品川区、港区）の土地・戸建てをお探しなら、地元密着の「ランディックス」までご相談ください。

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