土地の探し方│よい土地を探すコツと見つからない場合の対処法

マイホームを建てるためには、希望条件に沿った土地を見つけることが重要です。しかし初めて土地を探す場合、どのように探し始めたらよいか分からず悩む方も多いでしょう。

「土地をどうやって探せばよい？」

「探しているが、なかなか条件に合う土地が見つからない」 

こうした疑問や不安を抱えている方に向けて、本記事では土地探しの基本や押さえておくべきポイントを解説します。理想の土地がなかなか見つからない場合の対処法や、土地探しをスムーズに進めるためのコツも紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

土地探しの事前準備

理想の土地を見つけるために、まずは事前準備を徹底しましょう。計画を立てないまま探し始めても、希望する家を建てられなかったり、予算をオーバーしてしまったりする可能性があります。

スムーズに土地を探すために、以下の準備を行いましょう。

• 期限を決める
• 予算を決める
• エリアを決める
• 条件・優先順位を決める

期限を決める

一般的に、希望の土地を見つけるまでにかかる期間は数ヶ月から1年ほどであると言われています。住宅の建築にかかる期間を加味し、いつまでに土地を決めるべきか考えましょう。

まずは、いつまでに土地を探す必要があるか確認しましょう。すぐに良い土地が見つかるとは限らないため、余裕のあるスケジュールを立てることが大切です。

予算を決める

次に、予算を確認します。土地の価格はエリアによって大きく異なるため、実際に探し始める前に予算の上限を決めておきましょう。土地の購入価格だけでなく、諸費用や手数料、住宅の建築費用も含めて、総額で必要となる資金とかけられる予算を把握します。

また、ローンを利用する予定がある場合、借入れの上限額も踏まえて検討しましょう。今後の収入や支出、ライフスタイルなどに合わせて、無理のない返済計画を立てることが大切です。

エリアを決める

土地を探す際は、希望のエリアも決めておきましょう。以下のようなポイントを基準に、候補となるエリアを絞り込みます。

• 通勤・通学の利便性
• 商業施設・病院・教育機関などの充実性
• 最寄り駅からのアクセス
• 街の雰囲気・環境・治安

ただし、狭く絞りすぎると選択できる土地も限られてしまいます。初めは複数のエリアで検討したり、広範囲のなかから探したりするのがおすすめです。

条件・優先順位を決める

最後に、理想となる土地の具体的な条件を設定します。ただし、すべての条件を満たす完璧な土地を探すことは難しいかもしれません。スムーズに土地探しを進めるために、「どの条件を優先するか」も明確にしましょう。

例えば「日当たりが良い」「駅から徒歩10分以内」などの希望を挙げ、絶対に譲れない条件と妥協できる条件に分けていきます。明確な判断基準を設定することで、気になる土地が見つかった際に、悩むことなく決断できます。

土地探しから購入までの流れ

スムーズに土地を購入するために、土地探しから購入までの流れも押さえておきましょう。

土地購入の流れ	具体的な手順
土地を探す	譲れない条件を満たした土地を探す。
土地を仮押さえする	売主に対して「買付証明書」を提出する。
住宅ローンの事前審査を申し込む	マイホームを購入予定の場合は、並走して住宅ローンの手続きを進める。
土地の売買契約を結ぶ	宅建士から重要事項説明を受け、売主に対して手付金を支払う。
住宅ローンの本審査を申し込む	売買契約の締結が済んだら、住宅ローンの本審査を申し込む。
金融機関と金銭消費貸借契約・抵当権設定契約を結ぶ	定められた融資額や金利などに基づいて、金融機関と金銭消費貸借契約・抵当権設定契約を結ぶ。
土地の引き渡しを行う	手付金を差し引いた土地の残代金を支払い、土地の引き渡しを行う。
登記手続きを行う	土地の引き渡しの当日に、所有権移転の登記を行う。

土地購入の流れについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

関連記事｜土地購入の流れとは？契約から引き渡しまでを8つのステップで解説

土地の探し方5選

ここからは、具体的な土地探しの方法をご紹介します。それぞれの特徴を理解し、自身に合った方法を選びましょう。

1.不動産会社に依頼する

2.工務店やハウスメーカーに依頼する

3.銀行に相談する

4.現地に足を運ぶ

5.インターネットで探す

1. 不動産会社に依頼する

もっとも一般的なのは、不動産会社に依頼する方法です。不動産会社は多くの不動産情報を持っています。一般公開されていない土地情報を保有していることもあります。豊富な情報のなかから、希望条件に合う土地を提案してくれるでしょう。

また、契約に関する手続きや売主とのやり取りもサポートしてくれます。初めての土地購入でもスムーズに進められるのがメリットです。

不動産会社ごとに得意とするエリアは異なるため、希望エリアでの売買実績のある会社を選びましょう。ただし、なかには土地の売買に対応していない不動産会社もあるため、複数の会社に問い合わせてみることをおすすめします。

2. 工務店やハウスメーカーに依頼する

注文住宅を建てる予定の場合、工務店やハウスメーカーに土地探しを依頼することもできます。家を建てる前提で土地を探してくれるので、建築までの流れをスムーズに進めやすいのがメリットです。

ただし、ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼するなら、建築も同じ会社に依頼することが一般的です。「建築は別の会社に依頼したい」と考えている場合、トラブルにならないよう注意しましょう。

3. 銀行に相談する

銀行は、担保不動産の情報を持っているのが特徴です。したがって、市場に出回っていない掘り出し物の土地を見つけられることもあるかもしれません。

また、住宅ローンの利用を検討している場合、資金計画もあわせて相談できるのがメリットです。

一方で、ハウスメーカーや工務店と同様、「土地を紹介してもらうから」という心理的要因から、他の金融機関でのローンを組みにくく感じる点には注意が必要です。また、銀行によってはローンを組むことを前提に土地を紹介しているところもあるでしょう。

銀行に相談する際は、ローンの条件もしっかりと確認したうえで土地を紹介してもらいましょう。

4. 現地に足を運ぶ

希望するエリアが決まっている場合、現地に足を運んで直接土地を探す方法もあります。売地の看板が出ていることもあり、記載されている連絡先に問い合わせて情報を得られる場合があります。

現地に足を運んで探すメリットは、その土地の雰囲気や街の様子を肌で感じられる点です。自分の目で確かめることで、住んだときのイメージも沸きやすいでしょう。

ただし、この方法は時間と労力がかかるだけでなく、必ず土地が見つかるとも限りません。効率よく探したい場合は、他の方法もあわせて検討しましょう。

5. インターネットで探す

インターネットを活用して探す方法もあります。不動産のポータルサイトや不動産会社の公式サイトなどにアクセスすれば、土地情報を手軽に調べられます。

場所や価格帯、広さなどの条件を指定して検索できるため、候補を絞り込みたいときにも便利です。

ただし、掲載情報のなかに成約済みの物件が含まれていたり、情報が古いまま更新されていなかったりする場合もあります。また、ウェブサイトでは非公開となっている情報も多いため、他の方法と併用するのがおすすめです。

土地を探すときのチェックポイント

以下に、土地を探すときにチェックしておきたいポイントをまとめました。以下のポイントに着目しながら土地を探すことで、購入するかどうかの判断や、契約までの手続きなどをスムーズに行えるでしょう。

チェックポイント	具体的な確認内容
理想の住宅を建てられるか	・用途地域はどうか ・敷地面積・建ぺい率・容積率の基準を満たしているか ・法規制に問題はないか
接道義務を果たしているか	・土地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接しているか
有効活用できる土地の形状か	・整形地かどうか
費用面での問題はないか	・税金・諸費用も含め予算を立てているか
安全性・災害リスクの問題はないか	・過去の災害履歴はどうか ・水はけの良さはどうか ・地盤が弱くないか
周辺環境に問題はないか	・日当たりや風通しが良いか ・騒音や異臭がないか ・周辺住民の様子はどうか ・近隣施設は何があるか ・ゴミ置き場はどこにあるか ・駐車場があるか
インフラの整備状況に問題はないか	・ガス・水道・電気が問題なく使えるか
権利関係のリスクはないか	・所有者は明確か ・進入路の権利はどうなっているか
依頼先は信頼できる仲介業者か	・取引実績が豊富か ・レビュー・評価は良いか

さらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

関連記事｜土地購入の注意点11選！土地探しで成功するコツも紹介

土地を探すコツ

以下では、土地を探すコツについて解説します。

• 仲介業者の担当者と密に連絡を取る
• 短期集中型で早めの決断をする
• 必ず自分の目で土地を確かめる
• 建物のイメージを固めてから土地を探す

仲介業者の担当者と密に連絡を取る

優先的に土地を紹介してもらうために、不動産会社やハウスメーカーなどの担当者とは密に連絡を取りましょう。土地探しはタイミングが重要で、人気の物件はすぐに売れてしまいます。

担当者に自分の希望をしっかり伝えて購入意思をアピールすることで、未公開情報や新着情報をいち早く教えてもらえる可能性が高まります。

希望条件や予算を具体的に提示したうえで、条件に合う土地が見つかったら連絡がほしいことを伝えましょう。「本気で購入を検討している」という姿勢を示すことで、担当者の対応が変わる可能性があります。

短期集中型で早めの決断をする

人気の土地は競争が激しく、購入を迷っている間に別の希望者に先を越されてしまうことも珍しくありません。事前に土地探しにかける期間を決めておき、短期集中で探しつつ、見つからなかった場合に対処法を考える進め方がおすすめです。

また、「ここまでの条件を満たした土地なら購入する」と基準を設けておくと、意思決定がスムーズになります。

必ず自分の目で土地を確かめる

契約してから後悔することのないように、必ず自分の目で土地の様子を確かめましょう。実際に足を運んで、日当たりや騒音、周囲の環境など、文字の情報だけでは汲み取れない雰囲気をチェックすることが大切です。

また、一度だけでなく複数回訪れることで、より詳しい生活環境がわかります。天候条件や時間帯、曜日などを変えて、2〜3回は足を運ぶのがおすすめです。「朝は交通量が多い」「雨が降ると水はけが悪くなる」など、思わぬ気づきがあるかもしれません。

建物のイメージを固めてから土地を探す

土地を探す際に、どのような家を建てたいのかを明確にしておくこともポイントです。「二階建てで駐車場付きの家にしたい」「リビングから庭が見える設計にしたい」と具体的なイメージがあれば、必要となる土地の広さや形状、向きなどが決まってきます。

候補となる土地が見つかったら、ハウスメーカーや工務店に依頼して建築プランを立ててもらいましょう。理想の家が建てられることが明確になれば、購入の決断もしやすくなります。

土地が見つからないときの対処法

土地探しを始めても、条件を満たした土地がすぐに見つかるとは限りません。土地がなかなか見つからない場合は、以下の対処法を試してみましょう。

• エリアを広げて探す
• 相談先を変えてみる
• 更地以外の土地も候補に入れる
• 優先度の低い条件は切り捨てる
• 土地を探す時期を変えてみる

エリアを広げて探す

希望するエリアを絞りすぎると、選択肢が限られてしまいます。「現在探しているエリアでは希望の土地が見つからない」という場合は、少し範囲を広げてみるのがおすすめです。

例えば、駅から徒歩10分以内の土地を探している場合、徒歩15分圏内まで条件を広げることで候補が増えるかもしれません。

また、希望のエリアから離れた場所であれば、条件に合った土地が見つかる可能性もあります。通勤・通学との兼ね合いや周辺環境にも配慮しつつ、できるだけ広範囲を視野に入れて探すようにしてみましょう。

相談先を変えてみる

先述の通り、土地情報は不動産会社やハウスメーカー、銀行など、さまざまな場所で取り扱いがあります。もし特定の仲介者にしか相談していない場合、相談先を増やすことで新たな情報を得られるかもしれません。

相談先によって、得意とするエリアや保有している土地情報は異なります。複数に問い合わせることで、より幅広い選択肢のなかから土地を探しやすくなるでしょう。

更地以外の土地も候補に入れる

最初から「更地」に限定して探している場合、古家付きの土地を含めて検討するのもひとつです。

中古住宅として売り出されている建物を解体して、新しい家を建てることも視野に入れてみましょう。古家付きの土地は更地よりも安く売られている場合があり、解体費用を加味しても予算内で購入できる可能性があります。

建物の解体費用の見積もりを事前に取得しておけば、メリットとデメリットを踏まえて総合的に判断できるでしょう。

優先度の低い条件は切り捨てる

希望する条件をすべて満たす土地を見つけるのは難しいため、状況に応じて妥協できるポイントを見直すことも大切です。なかなか土地が見つからない場合は、あらかじめ設定していた条件のなかに妥協できるものがないか確認してみましょう。

「南向きの土地が理想だが、東向きでも日当たりが良ければOK」など、柔軟に考えることで選択肢を広げることができます。

土地を探す時期を変えてみる

どうしても土地の条件を妥協したくない場合は、購入する時期をずらしてみるのもひとつです。

特に人気エリアの土地は、粘り強く探すことも重要になります。気長に待つことでチャンスを掴める可能性もあります。購入を急いでいない場合は、情報収集を続けつつ、じっくり検討してみてもよいかもしれません。

土地の探し方の裏技

一般的な方法で土地が見つからない場合、少し視点を変えて探すことで意外な候補が見つかるかもしれません。

• 空き家バンクを利用する
• 訳ありの土地も候補に入れる
• 競売・公売を利用する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

空き家バンクを利用する

まずは、空き家バンクを利用して探す方法です。「空き家バンク」とは、全国的に増えている空き家を有効活用するために設けられた制度です。空き家と空き家の利用希望者をマッチングするもので、自治体やNPO法人などが運営しています。

名称の通り、本来は空き家を利用するためのサービスです。一方で、登録されている物件のなかには、解体して更地にできるものや、リノベーションして住めるものもあります。

訳ありの土地も候補に入れる

訳ありの土地をあえて候補に入れることで、選択肢を増やす方法もあります。

例えば、旗竿地（細い通路の奥にある土地）や、北側道路に面したエリア、坂にある土地などは、購入を避けられる傾向にあります。しかし、建てたい住宅の条件によっては、上記のような土地でも問題にならない場合もあるでしょう。

かえってお得に購入できる可能性もあるため、訳ありの土地を視野に入れてみても良いかもしれません。ただし、実際に契約を進める際は、リスクやデメリットも踏まえて慎重に進めるようにしましょう。

競売・公売を利用する

一般の市場に出回っていない土地を探すために、競売や公売を利用する方法もあります。

競売は「融資の返済が滞った不動産を、金融機関の申し立てで裁判所が売却する制度」です。公売は「税金の滞納によって差し押さえられた不動産を自治体が売却する制度」です。

競売や公売で売りに出されている土地は、通常の相場よりも安く購入できる可能性があります。

ただし、法律や手続きが複雑なため、専門の仲介業者に相談しながら進めることが望ましいでしょう。

土地の探し方に関するQ&A

最後に、土地の探し方に関するQ&Aをまとめました。

• 売りに出ていない土地を購入する方法は？
• 相談先の担当者に本気で土地探しをしてもらうには？
• 土地探しで便利なアプリは？

売りに出ていない土地を購入する方法は？

売りに出ていない土地を購入したい場合は、最寄りの不動産会社に相談するのがおすすめです。地域密着型の不動産会社であれば、土地の所有者と面識がある可能性も高いでしょう。売買交渉を取り次いでもらえるかもしれません。

相談先の担当者に本気で土地探しをしてもらうには？

不動産会社やハウスメーカーの担当者に本気で土地探しをしてもらうには、購入に対する熱意をしっかり伝えることがポイントです。「◯ヶ月以内に購入したい」「この条件を満たす土地があればすぐに契約する」など、具体的な希望を伝えてみましょう。

土地探しで便利なアプリは？

アプリを使って土地探しをするなら、Googleマップのラベル機能が便利です。気になる土地の情報を管理したり、候補となる空き地を探したりする際に活用できます。

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