土地購入の注意点11選！土地探しで成功するコツも紹介

一軒家を建てる場合、物件と一緒に土地の購入を検討している方もいるでしょう。しかし、以下のような悩みや疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

「初めて土地を購入するので、どのようなことに注意すればよいのかわからない」

「土地購入で後悔や失敗をしたくない」

条件を十分に確認せずに土地を購入すると、希望通りの家が建てられなかったり生活環境が想像と違ったりと後悔するおそれがあります。

本記事では、土地購入で注意したいポイントをわかりやすくまとめました。後半では、土地探しで成功するために押さえるべきポイントも紹介します。

土地購入の注意点とチェックしたいポイント11選

土地の購入は一生に一度の大きな買い物になることが多いため、慎重に検討しましょう。土地購入で注意したいポイントは以下の通りです。

1. 1. 用途地域を確認する
2. 2. 敷地面積・建ぺい率・容積率の基準を満たしているか確認する
3. 3. 接道義務を果たしているか確認する
4. 4. 有効活用できる土地の形状か確認する
5. 5. 土地代以外にかかる費用を確認する
6. 6. 土地の安全性・災害リスクを確認する
7. 7. 周辺環境に問題ないか確認する
8. 8. インフラの整備状況を確認する
9. 9. トラブルに発展しうる権利関係のリスクを確認する
10. 10. 売買契約の段取りを確認する
11. 11. 信頼できる仲介業者か確認する

それぞれ、わかりやすく解説していきます。

1. 用途地域を確認する

まず、購入予定の土地がどの用途地域に属しているかを確認しましょう。

土地には、都市計画法に基づき「用途地域」 という区分が設定されており、建てられる建物の種類や高さが決まっています。住環境に影響する可能性があるため、用途地域の確認は欠かせません。

用途地域は、以下の13種類あります。

用途地域	主な特徴	新築住宅の建設可否
第一種低層住居専用地域	低層住宅が並ぶ住宅街。	○
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域	マンションのような中高層住宅が並ぶ住宅街。	○
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域	住居専用のエリアではなく、近隣に商業施設や工場などが建てられることもある。	○
第二種住居地域
準住居地域	道路の沿道に指定されており、住宅以外の施設も建てられる。	○
近隣商業地域	近隣の住人が買い物をする施設が多い。住宅も建てられる。	○
商業地域	映画館や飲食店、百貨店などが集まるエリア。	○
準工業地域	軽工業の工場や施設などが建てられる。	○
工業地域	準工業地域のような規制がなく、どのような工場も建てられる。病院や学校などは建設不可。	○
工業専用地域	工業専用のエリア。どのような工場も建てられる。病院や学校、住宅、物販店などの施設は建てられない。	×
田園住居地域	農業の利便性を保ちつつ、低層住宅の良好な住居環境を守るためのエリア。	○

工業専用地域以外は、基本的に住宅を建てられます。ただし、住宅以外の施設が建つエリアは、周辺の環境によって住みやすさに影響が出る可能性があります。より住みやすい環境を求めるなら、低層住居専用地域や中高層住居専用地域がおすすめです。

2. 敷地面積・建ぺい率・容積率の基準を満たしているか確認する

土地の購入時には、その土地にどのくらいの大きさの建物を建てられるかも確認しましょう。建築できる建物の大きさは、敷地面積と建ぺい率、容積率によって左右されます。

建ぺい率は、敷地面積に対する建物の建築面積です。対象となる土地のうち、建物を真上から見た面積の割合を指します。同じ広さの土地でも、用途地域との組み合わせによって30%〜80%の間で定められます。

一方容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合を指します。2階建て以上の場合、各階の床を合計した面積で算出します。例えば、敷地面積が100平米で容積率が60％のエリアの場合、建築できる建物の延床面積は最大で合計60平米となります。

建ぺい率や容積率は建築基準法で定められているものなので、万が一オーバーしてしまうと違法となります。住宅ローンの審査が通らなくなる可能性もあるため、注意しましょう。

なお、購入したいエリアの土地の建ぺい率・容積率は、各自治体の公式サイトなどで確認できます。

3. 接道義務を果たしているか確認する

接道義務を果たしているかどうかも、事前にチェックしたいポイントです。接道義務も建築基準法で定められているもので、道路と敷地に関する規定があります。

建物を建てるには、建築基準法上の道路に土地が2メートル以上接していなければなりません（※）。条件を満たしていない土地は基本的に建物を新しく建てられないため、購入前に必ず確認しておきましょう。

※ ただし、特定行政庁が交通上・安全上・防火上および衛生上支障がないと認めた場合に限り、この規定は適用されません。

4. 有効活用できる土地の形状か確認する

土地の形状にも十分注意しましょう。土地の形には、下記があります。

• 整形地（せいけいち）：四角形に近い形をした土地
• 不整形地（ふせいけいち）：三角形や台形、L字型、旗竿地など、整った四角形でない土地

整形地は間取りが自由に組みやすく、土地を有効活用できるため資産価値も安定しやすいことが特徴です。一方、不整形地の場合はデッドスペースが生まれやすく、広さの割に使わない土地が多くなります。場合によっては造成工事が必要となることもあるため、購入時には注意しましょう。

5. 土地代以外にかかる費用を確認する

土地代以外にかかる費用についても細かく把握しておきましょう。諸経費が高くて予算オーバーとなってしまうケースもあるため、要注意です。

土地購入にかかる税金

土地購入に際して発生する税金は以下の通りです。

税金	概要	税率・金額
固定資産税	土地の所有者に対して毎年課税される税金。	固定資産税評価額の1.4%（標準税率）
不動産取得税	土地を購入した際に一度だけ課される税金。	固定資産税評価額の4%（令和9年3月31日までは3%）
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙代。	〜60万円（契約金額によって異なる）
登録免許税	土地の所有権の移転登記にかかる税金。	固定資産税評価額の2%（令和8年3月31日までは1.5%）
贈与税	親などから土地購入資金の贈与を受けた場合に発生する税金。	贈与額に応じた税率（110万円の基礎控除あり）

土地の購入に対する消費税は課されませんが、購入後は固定資産税が発生します。また、土地の取得時に発生する不動産取得税や、契約時の印紙税、登記手続き時の登録免許税などもかかります。

親に金額の一部を負担してもらう場合は、一定金額を超えると贈与税が発生するので注意が必要です。

追加の諸費用

税金だけでなく、以下のような諸費用も発生することがあります。

• 登記手続きの依頼費用
• 既存建物の解体費用
• インフラ整備のための工事費

特にインフラ整備や既存物件の解体費用は高額になることもあるため、購入前に土地の状態をよく確認しましょう。

6. 土地の安全性・災害リスクを確認する

土地の安全性や災害リスクも事前に確認しましょう。地盤が弱い土地や自然災害のリスクが高いエリアでは、災害発生時に大きな被害を受ける可能性があります。

地震や台風、洪水など、一口に災害といっても種類は様々です。国や市町村が公開しているハザードマップを確認し、各災害のリスクや道路防災情報、土地の成り立ちなどを調べましょう。

7. 周辺環境に問題ないか確認する

土地の周囲に問題がないかも重要なポイントです。特に周辺環境は、自力で変えられるようなものではありません。騒音や異臭、治安の悪さなど、日常生活に影響を与えそうな問題がないか事前に確認しておきましょう。

土地を購入する前に現場へ足を運んでおくと、近隣住民や周辺エリアの様子がわかりおすすめです。

8. インフラの整備状況を確認する

生活に必要なインフラが整っているかも重要です。特に水道やガス、電気などの基本的な設備が整っていなければ、追加の工事が発生してしまうこともあります。

• 問題なく電気を引き込めるか
• 水道管が敷地内まで引かれているか
• 都市ガスとプロパンガスのどちらが使えるか

上記のようなポイントを必ずチェックしてみてください。

9. トラブルに発展しうる権利関係のリスクを確認する

購入する土地の権利関係が複雑でないかを確認することもポイントです。土地購入に関するよくあるトラブルのひとつが、権利関係によるものです。

所有権が複雑な土地を購入すると、購入後にトラブルに発展するリスクがあります。下記のような詳細を確認してみてください。

• 隣地との境界線が明確かどうか
• 土地の所有権がどのようになっているか
• 抵当権が付いていないか

また、進入路を囲んで複数の区画がある分譲地では、進入路の権利の持ち方についてもチェックしておきましょう。

10. 売買契約の段取りを確認する

「ほしい土地がまだ見つからない」という場合も、売買契約の段取りは確認しておきましょう。

せっかく良い土地が見つかっても、売買契約の段取りに時間がかかるとスムーズに購入できません。手間取っている間に、気に入った土地を他の人が購入してしまう場合もあります。

特に人気のエリアでは、契約手続きが遅れることで他の購入希望者に先を越されるリスクがあります。事前に契約の流れを理解しておき、進められる準備は済ませておくことが大切です。

11. 信頼できる仲介業者か確認する

信頼できる仲介業者かを確認することも欠かせません。土地購入では、不動産会社などの仲介業者からサポートを受けることが一般的です。

• 契約前に土地のデメリットも正直に伝えてくれる
• 取引実績が豊富
• レビュー・評価が良い
• アフターフォローがしっかりしている

上記のような仲介業者であれば、安心して取り引きできるでしょう。

「ランディックス」は、東京の城南エリアを中心に、注文住宅用の土地の企画・販売や建築事業者とのマッチングを行っています。当エリアで注文住宅用の土地購入を検討の際には、ぜひご利用ください。

土地購入の注意点を踏まえた土地探しのコツ

以下では、土地探しの注意点を踏まえたうえで、土地探しを成功させるためのコツをご紹介します。

• 土地選びの優先順位を付ける
• 追加工事が発生しないか確認する
• 具体的な資金計画を立てる
• 希望の住宅を建てられるか事前に確認する
• 天候や時間帯を変えて現場を見学する

土地選びの優先順位を付ける

まず行いたいのが、土地選びの条件に優先順位を付けることです。

いざ探し始めてみると様々な土地が見つかり、どれを選べばよいか悩んでしまうかもしれません。また、希望条件がたくさんあり、なかなか理想の土地と出会えない場合もあります。

土地選びの条件に優先順位を付けておけば、気になる土地を見つけたときに購入するかどうかの判断がしやすくなります。譲れない条件と妥協できる条件を明確にして、購入を決める際の判断基準を作りましょう。

いつ良い条件の土地と出会えるかはわからないため、早めに準備を進めておくことがポイントです。

追加工事が発生しないか確認する

追加の工事が発生しないか確認することもポイントです。土地の状態によっては、購入後に予想外の追加費用が発生することがあります。特に地盤が弱い場合は地盤改良に多額の費用が発生する可能性があるため、事前に問題ないか確認しておきましょう。

もし、それでも購入したいと思える土地があれば、追加の費用も組み込んだうえで予算を立てる必要があります。

具体的な資金計画を立てる

事前にしっかりとシミュレーションをして、具体的な資金計画を立てるようにしましょう。諸費用や税金の計算が漏れていることで、「予算では足りなくなってしまった」というケースもあります。

購入時にかかる費用だけでなく、ローンの支払いや毎年の税金など、ランニングコストも計算することが大切です。

希望の住宅を建てられるか事前に確認する

法規制などに関する確認漏れがある場合、理想の住宅を建てられない可能性があります。用途地域や建築制限、接道義務などに注意して、希望する条件の住宅を建てられるか事前に確認しましょう。

希望の間取りを実現できるか、ハウスメーカーに相談しながら進めると安心です。一度間取りを作成してもらい、イメージを固めながら検討するのもよいでしょう。

天候条件や時間帯を変えて現場を見学する

土地を選ぶ際は、実際に現場に足を運んで自分の目で確かめることもポイントです。伝え聞いただけではわからない近隣の様子をチェックできます。天候条件や時間帯を変えて2〜3回程度は現場を訪れてみましょう。

日当たりの良さや通勤ラッシュ時の交通量、雨の日の水はけの良さなど、異なるタイミングで訪れることで多角的に判断できます。

【チェックリスト】契約前に確認すべき土地購入の注意点

以下では、契約前に確認すべき土地購入の注意点をまとめました。気になる点があれば、購入前に不動産会社に相談しましょう。

チェックリスト	具体的なポイント
理想の物件を建てられるか	・用途地域はどうか ・敷地面積、建ぺい率、容積率の基準を満たしているか ・法規制に問題はないか
接道義務を果たしているか	土地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接しているか
有効活用できる土地の形状か	整形地かどうか
費用面での問題はないか	・税金を考慮しているか ・諸費用の予算を立てているか
安全性・災害リスクの問題はないか	・過去の災害履歴はどうか ・水はけの良さはどうか ・地盤が弱くないか
周辺環境に問題はないか	・日当たりや風通しが良いか ・騒音や異臭がないか ・周辺住民の様子はどうか ・近隣施設は何があるか ・ゴミ置き場はどこにあるか ・駐車場があるか
インフラの整備状況に問題はないか	ガス・水道・電気が問題なく使えるか
権利関係のリスクはないか	・所有者は明確か ・進入路の権利はどうなっているか
売買契約の段取りは順調か	申し込みに必要な書類は揃っているか
依頼先は信頼できる仲介業者か	・取引実績が豊富か ・レビューや評価は良いか

土地購入の注意点に関連するQ&A

最後に、土地購入の注意点に関連する質問をまとめました。土地を購入する予定のある方は、参考にしてみてください。

土地を購入する流れは？

土地購入の主な流れは、次の通りです。

1. 土地を探す
2. 土地を仮押さえする
3. 住宅ローンの事前審査を申し込む
4. 土地の売買契約を結ぶ
5. 住宅ローンの本審査を申し込む
6. 金融機関と金銭消費貸借契約・抵当権設定契約を結ぶ
7. 土地の引き渡しを行う
8. 登記手続きを行う

詳しくは、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事｜土地購入の流れとは？契約から引き渡しまでを8つのステップで解説

購入しない方がよい土地の特徴は？

購入しない方がよい土地の特徴は、以下の通りです。

• 地盤が弱い
• 災害リスクが高い（浸水想定区域や土砂災害警戒区域など）
• 日当たりや風通しが悪い
• 接道条件が悪い
• 形状が不整形
• 高低差が大きい
• インフラ整備が不十分
• 法的規制が厳しい
• 周辺環境に問題がある（騒音、悪臭など）
• 相場よりも価格が大幅に安い

土地購入にかかる諸費用の目安は？

土地購入時に土地代とは別にかかる諸費用の目安は、土地代の5～10％ほどであるとされています。例えば販売価格が5,000万円の土地の場合、別途250万～500万円程度の諸費用がかかる計算です。

土地探しはどこに頼めばよい？

メリットを踏まえて自分に合った依頼先を見つけることが大切です。土地の探し方としては、以下のような方法があります。

土地の探し方	メリット
ポータルサイトを利用する（自分で探す）	価格相場や条件を比較しやすい
不動産会社に相談する	手厚くサポートしてもらえる
ハウスメーカーに相談する	同じ会社に注文住宅の建築も依頼できる
金融機関に相談する	住宅ローンの相談もできる

土地購入で不動産会社に聞くことは？

まずは、不動産会社に希望条件を伝えることがポイントです。そのうえで、自分ではわからない専門的な事柄や、ネットでは得られない情報などを尋ねてみましょう。特に地域密着の不動産会社なら、その地域ならではのノウハウや土地情報などを教えてもらえる可能性もあります。

土地購入の決め手は？

希望の条件を決めても、全てに当てはまるような土地を探すことは難しいものです。外せない条件とそうでない条件を明確にわけて、優先順位をつけましょう。そのうえで、「この基準を満たした土地を購入する」とあらかじめ決めておくとスムーズに判断できます。

失敗しない土地購入・不動産買取なら「ランディックス」にご相談を

本記事では、土地購入の注意点を解説しました。土地やマイホームの購入は、人生に幾度とない大きな買い物です。購入してから後悔しないためにも、慎重に準備を進めましょう。

また、理想の土地を購入するには、信頼できる不動産会社への依頼が欠かせません。

東京都の城南エリア（世田谷区、目黒区、大田区、渋谷区、品川区、港区）の土地・戸建てをお探しなら、地元密着の「ランディックス」までご相談ください。

簡単な無料登録を行うと、豊富な不動産情報を受け取れます。ぜひこの機会にご登録ください。理想の土地・物件探しをサポートします。