土地購入の流れとは？契約から引き渡しまでを8つのステップで解説

マイホームの購入を検討している方の中には、土地の購入も考えている方もいることでしょう。

本記事では、土地購入の流れを土地探しから契約、引き渡し、登記手続きまで8つのステップに分けて解説します。購入にかかる期間や注意点、よくある質問もわかりやすくまとめました。

「土地購入の流れを知りたい」
「失敗したくないけれど、どのようなことに注意すれば良いのかわからない」

土地の購入を検討していて、このような疑問や悩みを感じている方は、ぜひ本記事をお役立てください。

土地購入にかかる期間はどのくらい？

土地購入は買い付け、契約、引き渡しの順に進行し、購入が完了するまでの期間はおおよそ2〜3ヶ月が目安です。土地探しも含めると、半年～1年程度かかる場合が多いでしょう。

買主側の状況や土地の権利関係が複雑であるなど、ケースによってはさらに時間がかかることもあります。

また、土地購入に住宅ローンを利用する場合、上記に加えて事前審査や本審査などが必要となります。

土地購入の流れ8ステップ

土地購入の流れは、以下の通りです。

1. 1. 土地を探す
2. 2. 土地を仮押さえする
3. 3. 住宅ローンの事前審査を申し込む
4. 4. 土地の売買契約を結ぶ
5. 5. 住宅ローンの本審査を申し込む
6. 6. 金融機関と金銭消費貸借契約・抵当権設定契約を結ぶ
7. 7. 土地の引き渡しを行う
8. 8. 登記手続きを行う

それぞれ、わかりやすく解説していきます。

1. 土地を探す

まずは、購入する土地を探します。具体的なエリアや予算、面積などの希望条件を洗い出し、条件に合った土地の相場を調べましょう。

土地探しの方法には、以下のような手段があります。

• ポータルサイトで探す…価格相場や条件を比較しやすい
• 不動産会社に相談する…手厚くサポートしてもらえる
• ハウスメーカーに相談する…注文住宅と同じ会社に依頼できる
• 金融機関に相談する…抵当権の付いている不動産情報を得られ、住宅ローンの相談もしやすい

それぞれメリットが異なるため、状況や優先事項に合わせて選びましょう。

なお、城南エリアで土地を探している方には、地元密着型の「ランディックス」がおすすめです。無料の会員登録をすると、会員限定で公開している不動産情報も閲覧できます。また、SUUMOやレインズで未掲載の不動産の先行情報もお届けしているので、ぜひご登録ください。

▼ランディックスの特徴 ・東京城南エリアの高級な土地 ・戸建てを希望条件から簡単にリサーチ ・自社所有など独占的に取り扱っている不動産情報が豊富

2. 土地を仮押さえする

購入したい土地が見つかったら、売主に対して「買付証明書」を提出することで仮押さえを行います。

「買付証明書」とは、購入希望者が売主に提出する書類で、購入の意思や希望条件を正式に示すものです。この段階では金銭のやり取りは発生せず、買付証明書はサインや印鑑のみで提出できます。

仮押さえをすることで、他の買い手に先に購入されてしまうリスクを抑えられます。ただし、値引きを希望している場合など、購入条件によっては後からの申込者が優先される場合もあります。

3. 住宅ローンの事前審査を申し込む

土地購入のみに住宅ローンを使用することはできません。しかし、その土地に住宅を建てる前提であれば、土地購入の費用を含めて受けられる融資もあります。マイホームを購入予定の場合は、並走して住宅ローンの手続きを進めましょう。

まずは具体的な資金計画を立てて、金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込みます。事前審査は簡易的な審査で、収入や信用情報などから住宅ローンの利用条件を満たしているかが判断されます。一般的に、事前審査の結果が出るまでには3～4日程度かかります。

土地を仮押さえできる期間は限られているため、住宅ローンは早めに必要書類を揃えて準備を進めておくことが大切です。状況によっては、買付証明書の提出に先行して事前審査を行うことも視野に入れましょう。

4. 土地の売買契約を結ぶ

住宅ローンの事前審査を通過したら、土地の売買契約を結びます。この時、契約前に宅建士による「重要事項説明」が行われ、土地に関する法的な条件や注意点が説明されます。

また、契約時には手付金を支払うことが一般的です。

重要事項説明

重要事項説明は宅建業法に基づくもので、売買契約の締結前に宅地建物取引主任者から買主に対して行われる説明です。土地購入は高額な買い物となるため、トラブルが発生し買主や売主が損害を被らないように法的に説明が義務づけられています。

重要事項説明では、土地の状態や取引状況、法的な条件、契約の注意点などが伝えられます。専門用語が多くて難しいイメージがあるかもしれませんが、ここで話される内容はとても重要です。

押印後は契約内容に対して同意したものと見なされるため、不明点があれば必ず確認することが大切です。内容を正しく理解し、納得した状態で契約を結ぶようにしましょう。

手付金

手付金とは、買主が売主に対して土地購入の意思を示すためのものです。一般的に、土地価格の10％程度を支払います。不動産売買の手付金は直接現金で支払うケースがほとんどなので、当日までに準備しておきましょう。

不動産会社に仲介してもらう場合、不動産会社に対しては、総じて契約締結のタイミングで仲介手数料の半額を支払います。

なお、締結後に買主の都合で契約を破棄する場合、ここで支払った手付金や仲介手数料は基本的に返金されないため注意しましょう。

5. 住宅ローンの本審査を申し込む

売買契約の締結が済んだら、住宅ローンの本審査を申し込みます。本審査では事前審査の結果をもとに詳細な審査が行われ、正式に借入額や返済条件が判断されます。

審査期間は1～2週間程度が目安となりますが、書類不備や個々の事情によってはさらに時間がかかることもあります。余裕を持って早めに進めるようにしましょう。

また、万が一減額されてしまったり、審査に落ちてしまったりした場合、他の金融機関への申し込みも検討しなければなりません。

6.金融機関と金銭消費貸借契約・抵当権設定契約を結ぶ

本審査に通過すると、融資が正式に決定されます。定められた融資額や金利などに基づいて、金融機関と金銭消費貸借契約・抵当権設定契約を結びましょう。

▼金銭消費貸借契約の​​一般的な内容 ・貸主と借主の氏名 ・住所 ・貸借される金額 ・返済方法 ・期間 ・利息の計算 ・支払い条件 ・遅延金利

金銭消費貸借契約書には、融資金額や返済期間、金利などが記載されています。土地の売買契約と同様に、内容を十分に理解したうえでサインしましょう。契約が完了すると、融資が実行されます。

▼抵当権設定契約の一般的な内容 ・該当する住宅ローン契約について ・抵当権を設定する不動産会社について ・抵当権が行使される状況 ・抵当権の順位

抵当権設定契約は、債権者がローン返済の履行を担保するために、建物や土地に抵当権を設定する契約のことです。

7. 土地の引き渡しを行う

住宅ローンの融資を受けたら、手付金を差し引いた土地の残代金を支払います。その後、いよいよ土地の引き渡しが行われます。

引き渡しの際は、売主と買主だけでなく、不動産会社や金融機関の担当者、司法書士などの関係者が集まります。さまざまな手続きを当日に行うため、準備に漏れがないか事前によく確認しておきましょう。

無事に引き渡しが完了すると、土地の所有権が正式に売主から買主へ移転します。

8. 登記手続きを行う

土地の引き渡しの当日に、所有権移転の登記を行います。登記とは、特定の財産や事項の権利関係を公示するものです。登記関連の手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。

登記手続きが完了するまでの期間は法務局の状況や申請内容ごとに異なりますが、2～3週間程度かかります。手続きが完了すると法務局から登記識別情報通知書が届き、「登記事項証明書」を発行できるようになります。

土地購入で準備が必要なもの一覧

ここからは、土地購入で準備が必要なものを解説します。

「土地の購入に必要となる書類」と「住宅ローンの申し込みに必要となる書類」に分けて解説するので、参考にしてみてください。

土地の購入に必要となる書類

土地の購入に必要となる書類は、以下の通りです。

必要書類	準備のポイントや概要
1. 購入申込書（買付申込書、買付証明書）	・土地の購入を希望する旨を売主に伝えるための書類。 ・事前に不動産会社と相談して準備する。 ・価格交渉が含まれる場合もあるため、慎重に記入する。
2. 本人確認書類	・運転免許証、パスポート、健康保険証など。 ・有効期限内のものを準備する。 ・登録内容に変更があった場合は、更新された情報が反映されたものを用意する。
3. 住民票	・基本的には、発行から3ヶ月以内のものを準備する。 ・登録内容に変更があった場合は、最新のものを取得する。
4. 印鑑証明書	・実印を使用する場合に必要。（認印でも許容されるが、実印が無難。） ・申込者の印鑑（実印）の所有者であることを証明する書類。 ・印鑑登録をしている自治体で取得する。

住宅ローンの申し込みに必要となる書類

住宅ローンの申し込みに必要となる書類は、以下の通りです。事前審査、本審査、契約時に分けてまとめています。

ローンの事前審査

ローンの事前審査自体は3〜4日程度で完了する場合が多いですが、各種書類の準備に時間がかかることがあります。特に、会社や各機関からの取得が必要な書類は早めに取り寄せましょう。

必要書類	準備のポイントや概要
1. 土地融資事前審査申込書	・住宅ローンの事前審査を申し込むための書類。 ・正確な情報を入力し、必要事項を漏れなく記入する。
2. 本人確認書類	・運転免許証、パスポート、健康保険証など。 ・有効期限内のものを準備する。 ・登録内容に変更があった場合は、更新された情報が反映されたものを用意する。
3. 収入証明書	・給与所得者は源泉徴収票、事業所得者は確定申告書など。 ・直近2～3年分を求められるケースが多い。
4. 借入状況に関する書類	・今回申し込むローン以外で借入がある場合、残高証明書や返済予定表を準備する。
5. 購入予定の土地の資料	・購入予定の土地に関する資料。

ローンの本審査

本審査では、事前審査の内容に加えて、健康保険証や団体信用生命保険申込書・告知書などが必要となります。

なお、事前審査と本審査は同一の必要書類もありますが、そのまま引き継ぎができます。例えば、事前審査で提出をした本人確認書類のコピーは、登録内容に変更がなければ再提出しなくても構いません。ここでは、新たに用意すべき必要書類のみを記載します。

なお、印鑑証明書は不要で、用紙の捺印は認印とする金融機関も多くあります。あらかじめ確認しておくことをおすすめします。

必要書類	準備のポイントや概要
1. 融資申込書	・住宅ローンの正式申込書。 ・事前審査後に本審査を申し込む際に必要。
2. 購入予定の土地の資料	・購入予定の土地に関する資料。
3. 健康保険証	・健康保険の加入証明書。 ・有効期限内のものを準備する。 ・登録内容に変更があった場合は、更新された情報が反映されたものを用意する。
4. 印鑑証明書	・申込者の印鑑（実印）の所有者であることを証明する書類。 ・印鑑登録をしている自治体で取得する。 ・指定期間内に発行したものを準備する。
5. 団体信用生命保険申込書・告知書	・団体信用生命保険に加入するための申込書。 ・告知義務に沿った健康状態に関する正しい記入が必要。

ローンの契約時

ローンの契約時には、住民票や通帳（及びキャッシュカード）、収入印紙なども用意します。有効期限が切れていないかどうかや、指定期間内に発行されているかどうかに注意して、漏れのないように進めましょう。

必要書類	準備のポイントや概要
1. 売買契約書・重要事項説明書の原本	・土地購入契約書と、その説明書の原本。 ・契約内容を確認し、原本を提出する。
2. 住民票	・指定期間内に発行したものを準備する。 ・登録内容に変更があった場合は、最新のものを取得する。
3. 通帳（及びキャッシュカード）	・ローン返済用に指定する口座の通帳とキャッシュカードを準備する。
4. 収入印紙	・必要な額の収入印紙を購入し、契約書に貼付する。

個人が土地を購入するときの注意点

個人が土地を購入する場合、以下のポイントに注意しましょう。

• 権利関係を確認してトラブルを防ぐ
• 用途地域ごとに定められた建物の高さ・種類に注意する
• 地盤沈下や災害リスクを調べる
• 税金の支払い・諸費用も資金計画に入れる
• 契約内容を確認して不明点を解消する
• 信頼できる不動産会社を選ぶ

それぞれ詳しく解説していきます。

権利関係を確認してトラブルを防ぐ

土地を購入する際には、権利関係のトラブルに注意しましょう。事前に以下の内容を確認しておくことで、トラブルのリスクを軽減できます。

• 所有者名義
• 土地に抵当権や賃借権、地役権などが設定されていないか

また、隣接地に共有部分や共同施設がある場合、どのような管理がされているのか、権利関係はどうなっているのか確認しましょう。特に、境界線や利用権が不明確な場合は購入後のトラブルにつながりやすいため、事前に明確にしておくことが重要です。

用途地域ごとに定められた建物の高さ・種類に注意する

法規制により、購入する土地によっては用途地域の指定や建物の高さ・種類が制限されていることがあります。

エリアによっては、理想の住宅が建てられない可能性もあります。気になる土地を見つけたら、その土地の法令制限を事前に確認しておきましょう。

地盤沈下や災害リスクを調べる

地盤沈下や災害リスクも重要なチェックポイントです。

地盤の弱い土地を購入してしまうと、建築後に地盤沈下が生じたり、地震によって被害を受けたりするリスクがあります。必ず地盤調査の結果を確認しておきましょう。

また、過去に大きな津波や洪水があった地域では、将来的にも災害リスクが高い可能性があります。ハザードマップや過去の災害履歴を確認しておくことも大切です。

税金の納付・諸費用も資金計画に入れる

土地購入にかかる費用は、土地の購入金額だけではありません。税金の納付や諸費用も考慮して、余裕のある資金計画を立てましょう。

土地の購入にかかる税金

土地購入に付随して発生する主な税金は、以下の通りです。

• 固定資産税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 贈与税（親からの金銭的支援を受けた場合など）

土地の購入に対して消費税は課されませんが、購入後は固定資産税が発生します。年間の税額を確認し、ランニングコストとしてシミュレーションしておきましょう。そのほか、土地の取得時に発生する不動産取得税や、契約時の印紙税、登録免許税などもかかります。

また、親からの支援を受ける場合などは一定金額を超えると贈与税が発生するため、注意しましょう。

土地の購入にかかる諸費用

税金以外にも、以下のような諸費用がかかることがあります。

• 司法書士への手数料
• 古家の取り壊し費用
• インフラ整備のための費用

古家の取り壊しやインフラ整備の費用は、思わぬ金額になることもあります。購入予定の土地の状況を詳しく調べておくことが重要です。

契約内容を確認して不明点を解消する

購入後のトラブルを避けるためには、契約内容の確認が重要です。契約書の内容に不明点や疑問点があれば不動産会社に伝えて、必ず事前に解消しておきましょう。

なお、万が一契約後に土地に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、契約不適合責任により契約解除や損害賠償請求も可能です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

土地の購入は大きな買い物であるため、信頼できる不動産会社を選ぶことが欠かせません。実績があり、透明な取引を行っている不動産会社を選ぶようにしましょう。インターネット上で閲覧できる過去のレビューや評判など、実際のユーザーの声が参考になります。

なお、土地購入の注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。あわせて参考にしてみてください。

関連記事：土地購入の注意点11選！土地探しで成功するコツも紹介

土地購入の流れに関するQ&A

最後に、土地購入の流れに関するQ&Aをまとめました。

• 土地購入で値下げ交渉はできる？
• 注文住宅ならではの土地購入の流れはある？
• 土地購入で住宅ローンは利用できる？
• 現金で土地を購入する場合に気を付けることは？

土地購入で値下げ交渉はできる？

土地の購入価格の値下げを希望する場合、仮押さえ時に提出する「買付証明書」に希望価格を記載することで交渉できます。売主が提示した条件に同意すれば、値下げ価格で契約を進められます。

しかし、値下げ交渉を行う場合、仮押さえの優先順位を下げられてしまうリスクに注意しましょう。基本的には買付証明書を提出した順に交渉が進みますが、売出価格のままでの購入希望者が優先される可能性があります。

どうしてもその土地を購入したい場合、購入のチャンスを逃さないように慎重に交渉しましょう。事前に不動産会社と相談してから記載金額を決めると良いでしょう。

注文住宅ならではの土地購入の流れはある？

土地購入のみの場合と注文住宅用の土地購入では、手続きの流れが異なります。

注文住宅を建てるための土地を購入する場合、土地の取得手続きに加えて住宅の建築やローンに関する手続きも行う必要があります。同時に進めなければならない手続きも多く、スムーズに進行させるには、信頼できる仲介会社や建築事業者を選ぶことが欠かせません。

「ランディックス」は、東京の城南エリアを中心に、注文住宅用の土地の企画・販売や建築事業者とのマッチングを主力事業としています。当エリアで注文住宅用の土地購入を検討の際には、ぜひご利用ください。

土地購入で住宅ローンは利用できる？

住宅ローンは、「自分用の住まいを購入するためのローン」として提供されています。そのため、原則土地のみを購入するためには利用できません。

ただし、マイホームのために土地を購入する場合、建築費用とセットで申請することで、土地購入にも住宅ローンを充てられます。利用の際は住宅を建てることが確定していなければならないため、早めに建築計画を進めましょう。

現金で土地を購入する場合に気を付けることは？

土地は現金で購入し、住宅建築にはローンを利用する場合に気を付けることは以下の点です。

• 多額の現金が手元からなくなるため、急な出費に対応できなくなるリスクがある
• 住宅ローンの頭金に使える資金が少なくなる
• 親から支援してもらう場合は贈与税がかかることがある

ただし、現金による土地購入には利子が付きません。これにより支払額を抑えられるメリットがあります。

土地購入・不動産買取なら「ランディックス」にご相談を

本記事では、土地購入の流れをご紹介しました。

土地購入では、借り押さえや住宅ローン審査など、さまざまな手順を踏む必要があります。スムーズな取引を行うためには、信頼できる不動産会社への依頼が欠かせません。

東京都の城南エリア（世田谷区、目黒区、大田区、渋谷区、品川区、港区）の土地・戸建てをお探しなら、地元密着の「ランディックス」までご相談ください。

簡単な無料登録を行うと、豊富な不動産情報を受け取れます。ぜひこの機会にご登録ください。理想の土地・物件探しをサポートします。