台東区松が谷のマンション相場【2026年最新】

台東区松が谷の2026年1〜10月のマンション成約は21件で、平均成約価格は6495万円、平均平米単価は127万円/㎡（坪単価419万円）でした。成約価格は前年同期比で6.6%下がっていますが、これは物件の広さや築年数の構成によって上下しやすい数字です。市況を測る指標としては、広さの影響を除いた平米単価で見るほうが実態に近くなります。

比較対象の台東区平均は成約価格7089万円、平米単価134万円/㎡で、松が谷は平米単価で約5%下回っています。東京23区平均の137万円/㎡と比べても約7%低い水準です。台東区内の町村別平米単価ランキングでは30町中15位で、ちょうど中位に位置します。推移は後段で詳しく見ますが、2025年に大きく切り上がった水準を2026年も概ね維持している状況です。

松が谷は台東区の西寄りに位置し、浅草エリアと上野エリアのあいだに挟まれた住宅色の強い町です。町内のマンションの最寄り駅は入谷駅（徒歩約7分・23棟）が最も多く、次いで浅草駅（徒歩約7分・20棟）、稲荷町駅（徒歩約6分・10棟）の順になっています。複数の駅が徒歩圏に並ぶ立地のため、物件ごとに利用駅が分かれやすく、駅距離の違いが価格に表れやすい点は押さえておきたいところです。

今期の平均築年数は18.0年で、台東区平均の22.0年より約4年新しい水準です。年別に見ても、2021年から2024年は区平均より1〜2年ほど新しい程度でしたが、直近は差が広がっています。築浅から築20年前後の物件が中心の、比較的新しいマンションが集まる町と捉えられます。

平米単価は2021年の90万円/㎡から2024年の99万円/㎡まで、年1〜4万円ずつ緩やかに上がってきました。この間、台東区平均は92万円から110万円へと伸びており、2024年には区平均との差が11万円/㎡まで開いています。ところが2025年に松が谷は130万円/㎡へ一気に跳ね上がり、区平均の122万円/㎡を8万円上回る逆転が起きました。2026年は127万円/㎡と、区平均の134万円/㎡をやや下回る位置に戻っています。

この2025年の急伸には、平均築年数の変化が関係していると考えられます。2024年の築19.1年に対し、2025年は築12.8年と大きく若返っており、築浅物件の成約が多かった年です。一方で2025年の成約価格は7070万円と、区平均の6528万円を上回りました。2026年は築年数が18.0年に戻り、成約価格が6495万円へ下がっているのに、平米単価は127万円/㎡と大きくは崩れていません。価格の下落は築年数構成の変化による面が大きく、1㎡あたりの評価は2025年水準に近いまま推移していると読み取れます。

2024年以降の間取り別平均価格は、1LDKが4642万円、2LDKが7234万円、3LDKが9641万円でした。東京23区平均と比べると、1LDKは6354万円、2LDKは9455万円と、松が谷はそれぞれ約27%、約23%低い水準です。これに対し3LDKだけは23区平均の9042万円を上回っており、ファミリー向けの広めの住戸がこのエリアで相対的に評価されていることがわかります。

3LDKは15件、1LDKは18件、2LDKは13件と、いずれも一定の成約実績があるため、傾向としては読み取れる件数です。ただし価格は面積や築年数にも左右されるため、実際の査定では個別の条件を前提に見ていくことになります。

2024年以降の築年数別平米単価は、築6〜10年が136万円/㎡（21件）で最も高く、築11〜15年が115万円/㎡、築16〜20年が114万円/㎡、築21〜25年が104万円/㎡と、築年数が進むにつれて段階的に下がっています。築31〜35年は81万円/㎡、築41年以上は64万円/㎡で、いずれの築年数帯でも東京23区平均の水準は下回っています。

築6〜10年は件数が21件と厚く、このエリアの価格形成の中心といえる層です。築11〜15年は7件、築21〜25年は6件、築31〜35年は5件、築41年以上は4件と件数が少なく、これらは参考値として見るのが妥当です。築浅の物件は単価を維持しやすく、築年数の進んだ物件ほど下げ幅が大きくなる傾向がうかがえます。

平米単価の上位は、1位がプラウド上野松が谷（築10年・178万円/㎡）、2位がオープンレジデンシア上野松が谷（築9年・150万円/㎡）、3位がレガスタ浅草（築19年・139万円/㎡）でした。上位8棟を見渡すと、築8〜11年の物件が多く、築浅であることが単価を押し上げる大きな要因になっています。

一方で、築19年のレガスタ浅草や築26年のフラッツ上野入谷南公園（137万円/㎡）が上位に入っている点は見逃せません。築年数が進んでいても、駅距離や管理状態に恵まれた物件は、築浅物件に近い単価を保てる可能性があります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、プラウド上野松が谷（12件・総戸数71）で、次いでオープンレジデンシア上野松が谷（8件・総戸数21）、ネバーランド上野松が谷（7件・総戸数21）が続きます。売出件数の多さは、それだけ市場で取引される機会が多く、買い手に認知されやすいマンションだということです。

ただし売主の立場では、同じ棟の中に競合する売り物が複数並びやすい点に注意が必要です。総戸数21戸のオープンレジデンシア上野松が谷で8件が売りに出ていた例のように、棟内の出物が重なると価格や条件で比較されやすくなります。同じ棟で売り出しが出ているかを確認し、タイミングや価格設定を工夫することが大切です。

台東区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最多は3月と7月、最少は8月と5月でした。3月は151件と突出して多く、年度替わりに向けた住み替え需要が成約に表れていると見られます。7月も130件と夏前に動きが出ますが、8月は81件まで落ち込みます。

売り出しから成約までは、一般に2〜3か月かかります。3月の成約を狙うなら、前年の12月〜1月に売り出しを始める計画が目安です。7月の成約を狙う場合は、4〜5月の売り出し開始が逆算の時期になります。8月は成約が少ない月なので、夏休み前に決着をつけたい方は、5月までに売り出しを済ませておくと選択肢が広がります。

季節面では、3月の成約ピークに合わせて冬のうちに売り出しを済ませる流れが基本です。そのうえで、売却に向いているのは、築年数が浅く単価を保ちやすい物件や、平均を上回る評価を得ている3LDKなどのファミリー向け住戸です。築10年以内の物件は築年数が進むにつれて単価が段階的に下がっていく傾向があるため、売却を決めているなら早めに動くほうが有利になりやすいといえます。

一方、築年数が進んだ物件は、棟内の競合状況や管理状態によって評価が分かれます。売却を急ぐ必要がなければ、成約が増える時期に合わせて準備を進めるのも一つの考え方です。金利や経済環境の変化も価格に影響しますが、まずは自分の物件の築年数帯と間取りが、このエリアでどう評価されているかを確認することが出発点になります。