台東区根岸のマンション相場【2026年最新】

台東区根岸の2026年1〜10月のマンション成約は25件で、平均成約価格は5782万円、平均平米単価は121万円/㎡（坪単価401万円）でした。成約価格は前年同期比で+0.1%とほぼ横ばいです。

台東区平均の成約価格7089万円と比べると約18%低い水準ですが、成約価格は物件の広さに左右されるため、割安かどうかは平米単価で見るのが適切です。平米単価は台東区平均の134万円/㎡に対して約13万円/㎡低く、東京23区平均の137万円/㎡とは約16万円/㎡の差があります。

台東区内の町村別平米単価ランキングでは、30町中17位と中位に位置します。推移の詳細は後述しますが、2026年の平米単価は直近5年で最も高い水準にあります。

根岸は台東区の北東部に位置し、JR鶯谷駅を中心に、入谷駅や三ノ輪駅にも歩いてアクセスできるエリアです。町内のマンションの最寄り駅として最も多いのは鶯谷駅で、徒歩約4分の物件が36棟あります。次いで入谷駅（徒歩約6分・29棟）、三ノ輪駅（徒歩約5分・22棟）が続きます。

複数の駅が徒歩圏に入るため、同じ根岸でも物件ごとに使える駅と路線が異なります。売却時は、物件がどの駅に近いかによって、購入検討者に響く訴求ポイントが変わると考えられます。

平均築年数は25.0年で、年別に見ると2021年の13.0年から2025年の25.1年へと、成約物件の築年が年々進んでいます。新築から一巡した物件が中古市場に出てくる段階にあり、築浅から築古まで幅広い物件が流通する街へと成熟しつつあります。

当エリアの平米単価は、2021年の91万円/㎡から2022年に86万円/㎡へとやや調整したあと、2023年に95万円/㎡、2024年に98万円/㎡、2025年に102万円/㎡と3年連続で上昇しました。2026年（1〜10月の途中集計）は121万円/㎡と、前年から一段高い水準になっています。同じ期間の台東区平均は92万円/㎡から134万円/㎡へ上昇しており、当エリアも区全体の上昇基調に沿って動いている形です。

台東区平均との差に注目すると、2021年は1万円/㎡差とほぼ並んでいましたが、2022年は11万円/㎡、2025年は20万円/㎡と広がり、2026年は13万円/㎡まで縮まりました。2025年までの差の拡大には、平均築年数の変化が影響していると考えられます。当エリアは2021年に築13.0年と区平均（15.6年）より新しかったものの、2025年には築25.1年と区平均（21.2年）より古くなっており、成約物件の築年構成の変化が平米単価の差に表れている可能性があります。また、2026年は成約価格が5782万円と前年の5949万円から下がる一方で平米単価は上昇しており、比較的コンパクトで単価の高い物件の成約が増えた可能性があります。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区と比べると、当エリアは1LDKが4221万円（23区平均6354万円）、2LDKが6844万円（同9455万円）、3LDKが7755万円（同9042万円）です。差が最も小さいのは3LDKで、23区平均の約86%の水準にあります。1LDKは約66%、2LDKは約72%にとどまっており、ファミリー向けの広さほど23区平均に近づく傾向が見られます。

件数は1LDKが24件、2LDKが22件、3LDKが16件で、いずれも一定の事例数があります。価格差は物件の専有面積の違いも反映するため、間取りだけで割安・割高を判断せず、自分の物件の広さと築年に近い事例を確認することが大切です。

2024年以降の築年数別平米単価では、築5年以内が142万円/㎡（13件）、築6-10年が133万円/㎡（10件）、築11-15年が130万円/㎡（7件）と、築15年までは130万円/㎡台以上を維持しています。築16-20年は108万円/㎡（15件）と、ここで一段下がります。

23区平均との比較では、築5年以内で185万円/㎡に対して当エリアは142万円/㎡と開きがありますが、築36-40年は84万円/㎡（23区平均85万円/㎡）とほぼ並び、築41年以上も78万円/㎡（同87万円/㎡）と差が縮まります。築年が進むほど23区平均との差が小さくなる傾向があり、築古物件でも極端に評価が下がりにくいことがうかがえます。ただし築36-40年は3件のみのため、参考値としてご覧ください。

平米単価の上位は、1位のルフォン上野公園ザ・レジデンス（築5年・170万円/㎡）、2位のリビオレゾン上野根岸（築4年・168万円/㎡）、3位のルフォンリブレ上野根岸（築7年・154万円/㎡）です。上位8物件のうち、築10年以内が5棟を占めています。

上位3件はいずれも築7年以内で、当エリアの平均平米単価（121万円/㎡）を大きく上回っています。一方で、4位以下にも築10〜15年の物件が並んでおり、築浅であることが単価を押し上げる大きな要素であることが、ランキングからも読み取れます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、プリムローズ根岸ビーフォート（12件・築22年）とライオンズ東京根岸レジデンス（12件・築19年）で、3位はクリオ三ノ輪1番館（11件・築26年）です。

売出件数が多いマンションは、購入検討者にとって比較対象が多く、流動性が高い物件といえます。一方で、売主にとっては同じ棟内に競合する売り物件が並びやすい点が特徴です。同じマンションで同時期に複数の売り出しがある場合は、価格設定や内装の状態、売り出しのタイミングで差をつける工夫が求められます。

台東区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（151件）、次いで7月（130件）でした。最も少ないのは8月（81件）で、5月（97件）と1月（97件）が続きます。春の新生活前と、夏の前半に成約が集まる傾向がうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、成約件数が最も多い3月に売買契約を目指すなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。7月の成約ピークを狙う場合は、4月から5月ごろの売り出し開始が逆算になります。8月は成約が少ないため、夏休み期間にかかる時期の売り出しは、購入検討者の動きが鈍る点を考慮しておくとよいでしょう。

季節面では、成約が集まる3月前後と7月前後に向けて、その2〜3か月前に売り出しを始める計画が現実的です。逆に、成約の少ない8月にかけての売り出しは、準備期間に充てる考え方もあります。

物件の特徴では、築15年以内の物件は130万円/㎡台以上の単価を維持しており、築年が浅いうちは評価が安定しています。築16年を超えると単価が一段下がる傾向があるため、築15年前後の物件は、その節目を意識して売却時期を検討する価値があります。間取りでは、3LDKが23区平均との差が小さく、ファミリー向けの物件は相対的に評価を得やすい傾向です。ご自身の物件がどの条件に当てはまるかを整理することで、売り出し時期と価格の判断軸が定まります。