台東区下谷のマンション相場【2026年最新】

台東区下谷の2026年1〜10月の成約事例（20件）では、平均平米単価は116万円/㎡（坪単価383万円）、平均成約価格は6610万円でした。台東区平均の成約価格7089万円と比べると約7%低く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても控えめな水準です。

台東区内の町村別平米単価ランキングでは、30町中22位に位置します。区内では中位から下位に入る価格帯で、相対的に手の届きやすいエリアと言えます。ただし成約価格は物件の広さに左右されるため、相場を見る際は平米単価を軸にすると実態をつかみやすくなります。平米単価は2021年の79万円/㎡から着実に上昇しており、直近は前年同期比で成約価格が+11.8%となっています。なお2026年は10月までの途中集計である点にご留意ください。

下谷は台東区の南西部に位置し、上野エリアの北側に隣接する住宅街です。町内のマンションの最寄り駅は入谷駅が最も多く、徒歩約4分の物件が53棟と圧倒的です。次いで三ノ輪駅（徒歩約6分・12棟）、上野駅（徒歩約6分・4棟）が続きます。つまり、下谷のマンションは入谷駅を生活の拠点とする物件が中心で、複数駅を使い分けられる点も特徴です。

築年数の面では、2026年の平均築年数は28.4年と、台東区平均の22.0年を上回っています。区全体と比べて築年数がやや進んだ物件の比率が高く、一定の成熟した住宅地であることがうかがえます。一方で、ランキングには築1年や築9年の新しい物件も入っており、築古ストックと新しいマンションが混在するエリアです。

下谷の平米単価は、2021年の79万円/㎡から2023年の82万円/㎡まで小幅な上昇にとどまっていましたが、2024年に98万円/㎡へ大きく伸び、2025年に102万円/㎡、2026年には116万円/㎡に達しました。台東区平均との差は、2023年は18万円/㎡（区100万円/㎡に対し当エリア82万円/㎡）でしたが、2024年は12万円/㎡、2025年は20万円/㎡、2026年は18万円/㎡と推移しています。2024年に区平均へ近づいたものの、その後は再び差が開いた形です。

この背景を読み解く手がかりが築年数です。当エリアの平均築年数は2024年の22.9年から2025年には28.5年へ上がっており、築年数が進んだ物件の成約が増えたことで、平均単価が伸び悩んだ可能性があります。その中でも2026年に116万円/㎡まで上昇したのは、築年数が高止まりしているなかでの上昇であり、エリア全体の需要の底堅さを示していると考えられます。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、1LDKは4049万円（23区平均6354万円）、2LDKは6711万円（同9455万円）と、いずれも2割〜4割ほど下回ります。一方、3LDKは8740万円で、23区平均の9042万円との差は小さく、相対的に評価されている間取りです。

ファミリー向けの広めの間取りは、23区の水準に近い価格で成約している点が下谷の特徴と言えます。1LDKは9件、2LDKは21件、3LDKは13件と、いずれも一定の件数が確認できますが、件数は多くないため参考値としてご覧ください。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築6〜10年は136万円/㎡、築11〜15年と築16〜20年はいずれも120万円/㎡、築21〜25年は121万円/㎡でした。築11年以降はおおむね120万円/㎡前後でほぼ横ばいで、築年数が進んでも単価が大きく崩れにくい傾向があります。築21〜25年の121万円/㎡は、東京23区平均の123万円/㎡とほぼ同水準です。

一方、築36〜40年は70万円/㎡、築41年以上は75万円/㎡と、築30年台後半以降で単価が大きく下がります。ただし築41年以上でも18件の成約があり、築古物件にも一定の需要があることがわかります。築36〜40年は4件と件数が少ないため参考値です。

平米単価の上位は、1位がクレヴィア上野入谷（築1年・165万円/㎡）、2位がグランシティ上野（築22年・156万円/㎡）、3位がルフォン入谷ザレジデンス（築9年・151万円/㎡）です。上位8棟のうち、築1年〜築24年と比較的築年数の浅い物件が並び、いずれも名称から入谷駅周辺に立地するとみられる物件が目立ちます。

築22年のグランシティ上野が築9年の物件に迫る水準で評価されている点は、築年数だけでなく立地や管理状態、規模が価格に影響していることを示しています。築年数が進んでいても、条件次第では高い単価で成約する余地があります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、ハイマート入谷（9件・築41年・総戸数114）で、2位がアデニウム入谷ステーションファースト（8件・築16年・総戸数68）、3位がアルカーデンタワー入谷（7件・築24年・総戸数97）です。総戸数の多いマンションほど売出件数が増えやすく、流動性が高い点は売却を検討する方にとって心強い材料です。

その一方で、同じ棟内に競合する売出住戸が複数あることを意味します。同じマンションの売出事例と比較されやすいため、価格設定や内見時の見せ方、売り出しのタイミングを工夫して差別化することが重要です。

台東区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（151件）と7月（130件）で、最も少ないのは8月（81件）と5月・1月（いずれも97件）でした。春先に成約が集中する傾向がはっきり見て取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜翌年1月頃には売り出しを開始するのが目安です。7月の成約に合わせる場合は、4〜5月の売り出しが選択肢になります。売却活動を始める時期を逆算して、早めに査定や準備を進めておくと、需要の高い時期に間に合わせやすくなります。

売却のタイミングは、先に見た成約件数のピークである春先に合わせた売り出しが基本です。そのうえで、物件の条件によって判断軸は変わります。築11〜25年の物件は平米単価が120万円/㎡前後で安定しており、相場が上昇基調にある現在は売却を検討しやすい時期と言えます。

築35年以上の物件は築年数による単価の下落が大きいため、売却を先送りするほど不利になる可能性があります。また、ファミリー向けの3LDKは東京23区平均に近い価格で成約しており、需要が見込めます。金利や経済環境の変化は誰にも読めないため、相場が上向いているうちに、複数の査定で自宅の位置づけを確認しておくのが現実的な進め方です。