台東区上野のマンション相場【2026年最新】

台東区上野の2026年1〜10月のマンション成約は11件で、平均平米単価は155万円/㎡（坪単価511万円）、平均成約価格は7895万円でした。台東区平均の成約価格7089万円に対して約11%高く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても高い水準です。台東区内の町村別平米単価ランキングでは30町中5位に位置しています。

なお、成約価格は前年同期比で+61.7%と大きく伸びていますが、成約価格は物件の広さや間取りの構成に左右されます。市況の実態をみるには平米単価で見るのが適切です。2021年の97万円/㎡から2026年の155万円/㎡まで、年を追って単価が積み上がってきた点が上野の特徴です。ただし2026年の成約は11件の途中集計のため、参考値として捉えてください。

上野は台東区の西側に位置する、ターミナル駅の周辺に住宅と商業が混在するエリアです。町内のマンションの最寄り駅として最も多いのは上野駅で、徒歩約3分の物件が16棟あります。次いで仲御徒町駅（徒歩約3分・8棟）、湯島駅（徒歩約2分・5棟）と続き、いずれも徒歩3分圏内に収まる駅近物件が中心です。

2026年の成約における平均築年数は21.2年で、2024年・2025年の築25〜26年台からは若返っています。人気ランキングには築3年のルジェンテ上野黒門町や築9年のリストレジデンス上野黒門町など比較的新しい物件が並ぶ一方、築25年前後のマンションも流通しており、築浅から築20年超まで幅広い物件が動く、成熟した市場といえます。

平米単価の推移を見ると、上野は2021年の97万円/㎡から2022年106万円、2023年114万円、2024年128万円、2025年136万円、2026年155万円と、一貫して右肩上がりです。台東区平均も92万円から134万円へ上昇していますが、上野との差は2021年の5万円から2026年は21万円へと広がっています。特に2026年は前年から19万円/㎡上がっており、区平均を引き離す動きが目立ちます。

この背景には、成約物件の構成の違いも考えられます。2024年・2025年は平均築年数が25〜26年台と古めの物件が多い中でも単価は上昇していましたが、2026年は築21.2年と築年数が若返っており、築浅物件の成約が増えたことが単価を押し上げた可能性があります。また、2025年は成約価格が6170万円と区平均の6528万円を下回りながら平米単価は区平均より高く、比較的コンパクトな住戸の成約が多かったことがうかがえます。

2024年以降の間取り別の平均売買価格をみると、上野は1LDKが6789万円（件数9件）で23区平均の6354万円を上回り、2LDKは10789万円（8件）で23区平均9455万円より高くなっています。3LDKは12783万円と23区平均9042万円を大きく上回りますが、3件のみの参考値です。ファミリー向けの広めの住戸でも高い価格がついている点は注目に値します。

一方、ワンルームは1905万円（10件）と23区平均の3153万円を下回っています。これは築年数の古い物件や専有面積の小さい住戸の成約が中心になっている可能性があり、上野の中では1LDK以上の間取りが相対的に評価されているといえます。

2024年以降の築年数別の平米単価では、築6〜10年が183万円/㎡（6件）、築16〜20年が200万円/㎡（4件）と、23区平均の160万円・135万円を大きく上回っています。特に築16〜20年は件数が4件と少ないため参考値ですが、築年数が進んでも単価が維持されている点が特徴です。

築21〜25年は127万円/㎡（14件）と23区平均の123万円をわずかに上回り、件数も最も多い帯です。築41年以上は87万円/㎡（10件）で23区平均と同水準です。築古でも23区平均を下回らず、立地の強みが築年数による価格下落を和らげているといえるでしょう。

平米単価の上位は、1位のライオンズタワー上野黒門町（築20年・232万円/㎡）、2位のリストレジデンス上野黒門町（築9年・206万円/㎡）、3位のルジェンテ上野黒門町（築3年・202万円/㎡）です。上位3棟のうち2棟は築10年以内の比較的新しい物件ですが、築20年のライオンズタワー上野黒門町が最上位に入っている点が目を引きます。

築年数が新しいことだけでなく、規模の大きさやタワー型といった物件の格が単価に反映されていると考えられます。上位8位までに築25年のマンションも含まれており、築年数以外の要素が評価に影響していることがわかります。

直近3年の売出件数が最も多いのはパレステージ上野（17件・築9年・総戸数60戸）で、次いでコスモ上野パークサイドシティ（13件・築25年・総戸数121戸）、ライオンズタワー上野黒門町（12件・築20年・総戸数121戸）と続きます。総戸数に対する売出件数の割合が高い棟もあり、人気があって流動性が高いことを示しています。

売主の立場から見ると、売れやすい環境である一方、同じ棟の中で競合する売り出し住戸が複数あるケースも少なくありません。階数・向き・専有面積・価格の組み合わせで差別化することが、スムーズな成約につながります。

台東区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（151件）と7月（130件）で、最も少ないのは8月（81件）と5月・1月（いずれも97件）です。春の転居シーズンにあたる3月に成約が集中する傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。そのため、3月の成約ピークを狙うなら前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが目安です。7月の成約を狙う場合は4月から5月の売り出し開始が現実的です。反対に、夏場の8月は成約が少なくなるため、この時期に売り出しがぶつかる場合は価格設定や販売戦略を慎重に検討する必要があります。

上野の売却を検討する場合、季節面では3月の成約ピークを意識して逆算するのが基本です。そのうえで、築年数帯・間取りの評価から判断軸を整理すると、築20年前後までの物件や1LDK以上の間取りは、23区平均を大きく上回る価格が出ていることから、売却に有利な条件が揃っているといえます。

平米単価は2021年から継続して上昇しており、特に2026年は大きく伸びています。この上昇局面は、売却を検討している方にとって追い風です。一方で、市況は常に変動するため、売却を決めたら早めに査定を受けて、ご自身の物件の現在の評価を把握しておくことをおすすめします。