世田谷区の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移・町別ランキング

世田谷区の中古戸建ての土地坪単価（土地1坪あたりの成約価格）は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約483件で中央値372万円/坪（平米単価113万円/㎡）となりました。成約価格の中央値は9980万円、土地面積の中央値は29.1坪です。なお、ここでの坪単価は建物ではなく土地1坪あたりの価格を指します。

比較対象の城南6区全体の中央値は393万円/坪で、世田谷区はこれを5.3%下回っています。前年同期比（直近12か月とその前の12か月）は+3.3%です。直近3年の成約件数は1258件あり、データの厚みがあるエリアです。

世田谷区の51町のうち、直近3年の坪単価が高い上位10町を見ると、1位は池尻の602万円/坪（12件）、2位は三軒茶屋の588万円/坪（17件）、3位は太子堂の536万円/坪（23件）です。以下、北沢508万円/坪、三宿504万円/坪、代沢481万円/坪、用賀475万円/坪、若林472万円/坪、下馬468万円/坪、奥沢451万円/坪と続きます。

上位の町でも成約件数は12件から51件と幅があり、件数が少ない町の数値は参考値として見る必要があります。区全体の中央値372万円/坪と比べると、上位10町はいずれも高い水準にあります。町ごとに相場の幅が大きいため、売却を考える際は区全体ではなく、お住まいの町の動向を確認することが大切です。

年次推移を見ると、世田谷区の中古戸建ては2023年329万円/坪（268件）、2024年339万円/坪（343件）、2025年360万円/坪（482件）、2026年1〜10月376万円/坪（364件）と、年ごとに水準を切り上げてきました。城南6区全体も2023年365万円/坪、2024年355万円/坪、2025年378万円/坪、2026年1〜10月397万円/坪と推移しており、世田谷区は常に6区全体を下回る位置にあります。ただし2023年は329万円/坪と365万円/坪の差が大きかった一方、2026年1〜10月は376万円/坪と397万円/坪で、差は縮まっています。

四半期でみると、2025Q1の390万円/坪（121件）から2025Q3の342万円/坪（118件）へ一度下がり、その後は2025Q4が365万円/坪（130件）、2026Q1と2026Q2がともに373万円/坪、2026Q3が391万円/坪（104件）と持ち直しています。1つの四半期だけで方向を判断せず、年次の流れとあわせて見ることが大切です。

直近3年の中古戸建てを価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が435件で最も多く、続いて5,000万〜8,000万円が377件、1.2億〜2億円が277件でした。坪単価の中央値は、5,000万円未満の185万円/坪から2億円以上の437万円/坪まで、価格帯が上がるほど高くなっています。

面積帯別では25坪未満が476件で最多で、坪単価の中央値は415万円/坪、成約価格の中央値は7520万円です。25〜30坪は342万円/坪、30〜40坪は296万円/坪、40〜50坪は307万円/坪、50坪以上は287万円/坪となり、面積が小さいほど坪単価が高い傾向です。一方で成約価格そのものは、50坪以上で1億9,365万円と大きくなります。売却では、坪単価と総額の両方から、買主層を意識して考えることが重要です。

戸建ての売却では、建物がどの程度評価されるかが気になるところです。直近3年の土地1坪あたりの成約価格の中央値は、土地（更地・古家付き）が292万円/坪（908件）です。これに対して中古戸建ては、築10年以内が404万円/坪（402件）、築11〜20年が372万円/坪（385件）、築21〜30年が333万円/坪（275件）、築31年以上が275万円/坪（185件）でした。新築戸建ては361万円/坪（274件）です。

築年数が浅いほど土地坪単価が高く、築31年以上では土地の292万円/坪を下回る水準になっています。ただし、これは区全体の傾向であり、建物の状態や間取り、立地によって評価は大きく変わります。建物を残して売るか、土地として売るかは一概には言えません。個別の判断は、査定やご相談の中で具体的に検討するのが確実です。

成約の多さという面では、8,000万〜1.2億円の価格帯が435件と最も厚く、面積帯では25坪未満が476件で最多でした。こうした動きの多い価格帯や面積帯に近い物件は、比較される事例が多く、相場感をつかみやすいといえます。

また、新築戸建ての中央値は381万円/坪（成約113件）で、中古の372万円/坪と近い水準です。条件面では、城南6区全体の傾向として、角地は一方道路より+11%、二方道路は+2%、旗竿地は旗竿地でない土地より-21%という結果でした。再建築不可は-59%（91件・参考）ですが、これは相場の集計から除いている取引の参考値です。接道や形状といった個別の条件は査定額に影響するため、事前に整理しておくと判断がしやすくなります。