世田谷区の土地相場【2026年最新】坪単価・推移・町別ランキング

世田谷区の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月・成約369件）の中央値で315万円/坪です。平米単価に直すと95万円/㎡、成約価格の中央値は11500万円（1億1,500万円）、土地面積の中央値は37.1坪となっています。

比較対象である城南6区全体の中央値は328万円/坪で、世田谷区はそれを4.0%下回る水準です。一方で、直近12か月とその前の12か月を比べると前年同期比は+11.3%となっており、水準は城南6区の平均よりやや低いものの、動きとしては上向いている局面にあります。直近3年の成約件数は908件で、売買の層が厚いエリアといえます。

直近3年の世田谷区の町別ランキング（40町中）では、1位が代沢で453万円/坪（16件）、2位が北沢で448万円/坪（12件）、3位が下馬で427万円/坪（26件）、4位が上馬で424万円/坪（13件）、5位が太子堂で416万円/坪（11件）です。区全体の直近3年の土地坪単価の中央値は292万円/坪ですので、上位の町はそれを大きく上回っています。

6位以降は奥沢の385万円/坪（27件）、弦巻の369万円/坪（27件）、野沢と代田の366万円/坪、駒沢の357万円/坪（11件）と続きます。上位10町の件数は11件〜27件と町ごとに差があり、件数の少ない町の値は変動しやすい点に注意が必要です。同じ区内でも町によって坪単価に大きな開きがあるため、区の平均だけでなく、所有地のある町の水準を確認することが大切です。

年次の中央値を見ると、世田谷区は2023年が274万円/坪（155件）、2024年が266万円/坪（213件）、2025年が291万円/坪（384件）、2026年1〜10月が321万円/坪（278件）と推移しています。2024年にいったん下がったあと、2025年、2026年と続けて上がる形です。城南6区全体は2023年の278万円/坪から2026年1〜10月の330万円/坪まで上がり続けており、世田谷区との差は2024年に293万円/坪と266万円/坪で最も開き、2026年1〜10月は330万円/坪と321万円/坪まで縮まっています。

四半期ごとの動きでは、2024Q4の268万円/坪（56件）から、2025Q1は291万円/坪（79件）、2025Q2は279万円/坪（94件）、2025Q3と2025Q4はともに298万円/坪、2026Q1は312万円/坪（93件）、2026Q2は329万円/坪（96件）、2026Q3は332万円/坪（85件）となりました。2025年の途中には一時的に下がった四半期もありますが、2026年に入ってからは3四半期続けて上昇しています。いずれも世田谷区の成約に基づく値で、各四半期とも件数は56件〜114件です。

直近3年の成約を価格帯別に見ると、件数が最も多いのは8,000万〜1.2億円の280件（坪単価の中央値295万円/坪）で、次いで1.2億〜2億円が245件（316万円/坪）、5,000万〜8,000万円が198件（249万円/坪）です。5,000万円未満は88件で173万円/坪、2億円以上は97件で367万円/坪と、価格帯が上がるほど坪単価も高くなっています。

面積帯別では、25坪未満が175件で326万円/坪と最も高く、25〜30坪は300万円/坪、30〜40坪は278万円/坪、40〜50坪は269万円/坪と、広くなるにつれて坪単価は下がります。50坪以上は227件で283万円/坪とやや戻りますが、成約価格の中央値は17500万円（1億7,500万円）と大きくなります。件数の多さでは、30〜40坪（207件）と50坪以上（227件）が目立ちます。同じ世田谷区でも、土地の広さによって坪単価の水準と買い手の層が変わることがわかります。

古家付きの土地を売る場合、古家を解体して土地として売るか、建物があるままで売るかで迷う方は少なくありません。参考になるのが、直近3年の世田谷区における土地1坪あたりの成約価格の比較です。土地（更地・古家付き）は292万円/坪（908件）、中古戸建は築10年以内が404万円/坪（402件）、築11〜20年が372万円/坪（385件）、築21〜30年が333万円/坪（275件）、築31年以上が275万円/坪（185件）、新築戸建は361万円/坪（274件）となっています。いずれも建物の坪単価ではなく、土地1坪あたりに換算した成約価格です。

築31年以上の中古戸建は275万円/坪で、土地の292万円/坪と近い水準です。築年数が浅い戸建ほど土地1坪あたりの価格は高くなっています。ただし、この数字から「解体したほうがよい」「建物は価値がない」と一律に判断できるわけではありません。建物の状態、解体費用、土地の形状や接道などによって結論は変わるため、個別の判断は査定やご相談でご案内します。

成約の分布を見ると、価格帯では8,000万〜1.2億円と1.2億〜2億円、面積帯では30〜40坪と50坪以上で多くの取引が成立しています。売却を考える土地がこのゾーンに近いほど、比較できる成約事例が豊富で、相場感をつかみやすいといえます。一方、25坪未満の土地は坪単価が326万円/坪と高めに出る傾向があり、小ぶりな土地では総額を抑えたい買い手の需要が坪単価に表れていると読み取れます。

土地の条件による違いも、判断軸のひとつです。城南6区全体の傾向では、角地は一方道路の土地に比べて+6%、二方道路は+4%、旗竿地は旗竿地でない土地に比べて-28%という補正になっています。これは区の相場で立地の差を打ち消したうえでの比で、個別の土地の価格は条件の組み合わせによって変わります。再建築不可の土地は相場の集計から除いており、参考値として再建築できる土地に比べ-60%（34件）という傾向が出ていますが、件数が少ないため参考にとどめてください。