世田谷区奥沢の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移

世田谷区奥沢の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約19件で、土地坪単価の中央値が513万円/坪（平米単価155万円/㎡）でした。ここでの坪単価は、建物ではなく土地1坪あたりの成約価格を指します。成約価格の中央値は15000万円（1億5,000万円）、土地面積の中央値は28.3坪です。

比較対象の世田谷区の中央値は372万円/坪で、奥沢はこれを37.9%上回っています。世田谷区の町別坪単価ランキングでは51町中10位に位置し、区内でも上位にあたるエリアです。前年同期比は+13.0%で、直近3年の成約件数は46件でした。

年次推移をたどると、奥沢の中古戸建ては2023年が426万円/坪（7件）、2024年が358万円/坪（11件）、2025年が461万円/坪（16件）、2026年1〜10月が525万円/坪（17件）です。2024年に一度下がったあと、2025年、2026年と上昇しており、毎年一方向に動いてきたわけではありません。2023年と2024年は件数が少なく、年ごとの振れ幅には成約の顔ぶれの影響も含まれます。

世田谷区は同じ期間に329万円/坪、339万円/坪、360万円/坪、376万円/坪と、緩やかに切り上がってきました。2024年は奥沢358万円/坪に対し区が339万円/坪と近い水準でしたが、2026年は525万円/坪と376万円/坪で差が開いています。直近の動きとして、世田谷区全体の中古戸建ての四半期推移は2025年Q3の342万円/坪を底に、2025年Q4が365万円/坪（130件）、2026年Q1と2026年Q2が373万円/坪、2026年Q3が391万円/坪（104件）でした。なお、この四半期の数字は奥沢単独ではなく世田谷区全体の値です。

直近3年の奥沢の中古戸建て成約を価格帯別に見ると、8,000万〜1.2億円が14件、1.2億〜2億円が13件、2億円以上が13件と、8,000万円から上の3つの帯に成約が集まっています。坪単価の中央値は、8,000万〜1.2億円で447万円/坪、1.2億〜2億円で475万円/坪、2億円以上で463万円/坪でした。5,000万〜8,000万円は5件で332万円/坪、5,000万円未満は1件のみです。

面積帯別では、25坪未満が17件と最も多く、坪単価の中央値は452万円/坪、成約価格の中央値は9480万円でした。25〜30坪は9件で466万円/坪、30〜40坪は8件で532万円/坪と、面積帯の中では最も高い水準です。40〜50坪は4件で494万円/坪、50坪以上は8件で366万円/坪でした。広い土地ほど総額が大きくなり、50坪以上では坪単価が下がる傾向がうかがえます。

奥沢の土地（更地・古家付き）の成約は27件あり、土地1坪あたりの中央値は385万円/坪でした。これに対し、築10年以内の中古戸建ては569万円/坪（14件）、築11〜20年は488万円/坪（12件）、築21〜30年は413万円/坪（14件）です。築年数が浅いほど、土地1坪あたりの成約価格が高い関係が読み取れます。築21〜30年でも土地の385万円/坪を上回っており、この築年帯では建物が一定程度評価されている様子がうかがえます。

一方、築31年以上は件数が少ないため、世田谷区の値275万円/坪（185件）で代用しています。新築戸建ても同様に区の値361万円/坪（274件）での参考表示です。なお、奥沢の新築戸建ては直近3年で5件にとどまり、2026年1〜10月の751万円/坪も3件の参考値にすぎません。建物の状態や間取り、増改築の履歴で評価は大きく変わるため、土地として売るか戸建てとして売るかは、個別の査定でご判断ください。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、奥沢は51町中10位です。中古戸建ての坪単価は513万円/坪で、区の中央値372万円/坪を37.9%上回っています。新築戸建てでも、区の361万円/坪に対して当エリアは+84.2%という数字ですが、新築は直近3年で5件しか成約がなく、参考値として見るのが適切です。

価格帯の分布を見ても、8,000万円以上の成約が全体の大半を占めています。区内でも比較的高い価格帯の取引が中心になるエリアだといえます。同じ世田谷区内でも町ごとに水準は大きく異なるため、区全体の平均ではなく、奥沢の成約事例に近い物件との比較が重要です。

成約が集まっているのは、価格帯では8,000万円以上、面積帯では25坪未満から30坪台までです。25坪未満が17件、25〜30坪が9件と、コンパクトな土地の取引が活発に動いています。この規模の物件は、成約事例が比較的多く、査定の根拠を示しやすい点が強みになります。

また、築年数が浅いほど土地1坪あたりの成約価格が高い傾向があるため、建物の状態や手入れの履歴は売却価格を左右する材料になります。逆に、築年数が進んでいても、土地として一定の評価は期待できます。売り出す前に、土地として売る場合と戸建てとして売る場合の両方の見通しを整理しておくと、判断しやすくなります。