世田谷区奥沢の土地相場【2026年最新】坪単価・推移

世田谷区奥沢の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約15件で中央値402万円/坪（平米単価122万円/㎡）でした。比較対象である世田谷区の中央値は315万円/坪で、奥沢は区の値を27.6%上回っています。

成約価格の中央値は11800万円（1億1,800万円）、土地面積の中央値は37.9坪です。前年同期比は+6.9%で、直近12か月とその前の12か月を比べた値になります。世田谷区の町別坪単価ランキングでは40町中6位に位置しており、区内でも高い水準の町といえます。直近3年の成約件数は27件です。

奥沢の坪単価の中央値を年ごとに見ると、2023年は369万円/坪（6件）、2024年は309万円/坪（6件）、2025年は397万円/坪（12件）、2026年1〜10月は431万円/坪（7件）です。2024年にいったん低くなったあと、2025年、2026年と上がる形でした。ただし年ごとの件数は6〜12件と少なく、参考値として見ていただくのが適切です。

世田谷区全体は2023年274万円/坪、2024年266万円/坪、2025年291万円/坪、2026年1〜10月321万円/坪で、こちらも2024年から上がっています。奥沢はどの年も区の値を上回っています。直近の動きとして、世田谷区全体の四半期推移では、2025年Q1の291万円/坪から2026年Q3の332万円/坪まで、2025年Q2の279万円/坪を除いておおむね切り上がってきました（2026年Q3は85件）。この四半期の線は奥沢単独ではなく、世田谷区全体のものです。

直近3年の奥沢の成約を価格帯別に見ると、件数が最も多いのは8,000万〜1.2億円の10件（坪単価の中央値384万円/坪）です。次いで5,000万〜8,000万円が5件（314万円/坪）、1.2億〜2億円と2億円以上がそれぞれ6件（401万円/坪、408万円/坪）で、5,000万円未満の成約はありませんでした。

面積帯別では、25坪未満が8件（354万円/坪、成約価格の中央値6916万円）、25〜30坪が3件（423万円/坪、11200万円）、30〜40坪が6件（401万円/坪、14250万円）、40〜50坪が4件（267万円/坪、11900万円）、50坪以上が6件（354万円/坪、30000万円）でした。各帯の件数は3〜8件と少ないため参考値ですが、面積帯によって坪単価に開きがあることがわかります。

古家付きの土地をお持ちの方は、解体して土地として売るか、そのまま売るかで迷われることが多いと思います。ここでは直近3年の土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）で比べます。建物の坪単価ではありません。奥沢の土地（更地・古家付き）は385万円/坪（27件）です。

戸建ての土地坪単価は、中古戸建の築10年以内が569万円/坪（14件）、築11〜20年が488万円/坪（12件）、築21〜30年が413万円/坪（14件）と、築年数が浅いほど高くなっています。築31年以上は275万円/坪（185件）、新築戸建は361万円/坪（274件）で、この2つは奥沢だけでは件数が足りず世田谷区の値で代用しています。

この差だけで「解体すべき」「建物に価値がない」とは言えません。建物の状態や間取り、土地の形によって判断は変わりますので、個別のご判断は査定やご相談の中で一緒に整理するのが確実です。

世田谷区の町別坪単価ランキングで、奥沢は40町中6位です。区の中央値315万円/坪に対し、奥沢は直近12か月で402万円/坪と27.6%上回っており、ランキングの位置とも整合しています。

なお、ここでの順位は坪単価の中央値による比較です。奥沢の直近3年の成約件数は27件と、町単位では多くない規模のため、順位は参考としてご覧ください。

成約の中心は8,000万〜1.2億円の価格帯（10件）で、坪単価は384万円/坪でした。面積帯では25坪未満が8件と最も多く、この面積帯の成約価格の中央値は6916万円です。売却を考える際は、ご所有地の面積が属する帯の成約水準を見ておくと、価格の置き方の参考になります。

戸建てとの関係では、中古戸建は築浅ほど土地坪単価が高く、築10年以内では569万円/坪でした。一方で奥沢の土地（更地・古家付き）は385万円/坪です。建物付きでの売却が有利になるか、土地としての売却が有利になるかは、築年数や状態で変わるため、複数の売り方を並べて比べることをおすすめします。