港区の土地相場【2026年最新】坪単価・推移・町別ランキング

港区の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約16件で中央値985万円/坪（平米単価298万円/㎡）となりました。成約価格の中央値は2億3,250万円、土地面積の中央値は22.3坪です。取引額の大きいエリアであることがわかります。

比較対象の城南6区全体の中央値は327万円/坪で、港区はそれを201.2%上回っています。前年同期比（直近12か月とその前の12か月の比較）は-11.5%でした。直近12か月の件数は16件と多くないため、この数字は参考値として見ていただくのが適切です。

このページは港区全体を対象とした記事です。区内の町別の坪単価ランキングは、町ごとの記事や一覧でご確認いただけます。港区の成約は直近3年で39件と限られるため、町単位に分けると件数がさらに少なくなり、参考値として見る場面が増えます。区全体の水準を押さえたうえで、お持ちの土地の町の事例を照らし合わせる使い方が現実的です。

港区の年次推移を見ると、2023年は800万円/坪（9件）、2024年は722万円/坪（10件）、2025年は1026万円/坪（15件）、2026年1〜10月は967万円/坪（11件）でした。2024年から2025年にかけて水準が大きく切り上がり、2026年も同程度の高い水準で推移しています。いずれの年も件数は10件前後と少なく、成約内容によって中央値が左右されやすい点には注意が必要です。

城南6区全体では、2023年の278万円/坪から2026年1〜10月の330万円/坪へと、年を追って緩やかに上昇してきました。四半期の推移では、2024Q4の283万円/坪から2026Q2には334万円/坪まで上がり、2026Q3も334万円/坪で並んでいます。この線は6区全体の動きであり、港区だけの四半期の値ではありません。

直近3年の港区の成約39件を価格帯別に見ると、2億円以上が24件と最も多く、坪単価の中央値は1130万円/坪でした。1.2億〜2億円が6件で931万円/坪、8,000万〜1.2億円が6件で567万円/坪、5,000万〜8,000万円が3件で424万円/坪です。価格帯が上がるほど坪単価も高くなる傾向がはっきり出ています。

面積帯別では、25坪未満が18件で最も多く、931万円/坪、成約価格の中央値は1億5,800万円です。25〜30坪は7件で778万円/坪、30〜40坪は6件で1160万円/坪（成約価格の中央値3億6,250万円）、50坪以上は6件で346万円/坪（同3億9,000万円）でした。40〜50坪は2件のため中央値を出していません。面積が大きいほど坪単価が高くなるわけではなく、50坪以上では総額が大きくなる一方で坪単価は低めに出ています。

古家付きの土地をお持ちの方は、古家を解体して土地として売るか、建物付きのまま売るかで迷われることがあります。その材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格を比べます。港区の土地（更地・古家付き）は917万円/坪（39件）でした。建物付きの戸建ては、築11〜20年が1026万円/坪（港区・10件）、築21〜30年が795万円/坪（港区・19件）です。

一方、築10年以内の中古戸建419万円/坪（874件）、築31年以上の中古戸建286万円/坪（431件）、新築戸建402万円/坪（658件）は、港区ではなく城南6区全体の値で代用しています。港区の水準とそのまま比べられない点にご留意ください。ここに挙げた数字は土地1坪あたりの成約価格であり、建物の坪単価ではありません。

建物の状態や築年数、土地の条件によって結論は変わり、解体が有利かどうかを一律に言い切ることはできません。個別のケースは、査定やご相談の中で具体的に検討するのが確実です。

港区の成約は、直近3年で価格帯別に見ると2億円以上が24件と最も多く、全体の中心を占めています。面積帯では25坪未満が18件と最多で、成約価格の中央値は1億5,800万円です。つまり、比較的コンパクトな土地を中心に、高額帯の取引が成立している市場といえます。

また、土地の条件によっても評価は変わります。城南6区全体の傾向として、角地は+6%、二方道路は+4%、旗竿地は-28%という補正が見られます。これは区の相場で立地の差を打ち消したうえでの比較であり、個別の物件で同じ差になるとは限りません。お持ちの土地の形状や接道状況が、売却価格にどう影響するかを把握しておくことが、判断軸のひとつになります。