渋谷区の土地相場【2026年最新】坪単価・推移・町別ランキング

渋谷区の土地の坪単価は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約45件で中央値579万円/坪、平米単価では175万円/㎡でした。成約価格の中央値は17000万円（1億7,000万円）、土地面積の中央値は31.9坪です。直近3年では成約が120件あり、一定の取引実績があるエリアといえます。

比較対象の城南6区全体の中央値は327万円/坪で、渋谷区はこれを+77.1%上回っています。前年同期比（直近12か月とその前の12か月）も+29.5%と、城南6区の中でも相場水準が高く、動きの大きいエリアとして位置づけられます。

なお、本記事の坪単価は成約事例の中央値で、個々の土地の価格を示すものではありません。形状や接道、面積によって実際の価格は大きく変わるため、数字は相場の目安としてご覧ください。

渋谷区内の町別ランキング（直近3年、2町中の上位2町）では、1位が笹塚の412万円/坪（17件）、2位が本町の409万円/坪（30件）でした。両町の差はわずかで、どちらも件数が十分とはいえないものの、区全体の中央値を下回る水準です。

このランキングは町の序列を示すものではなく、成約が集計できた町を並べたものです。区全体の中央値は直近12か月で579万円/坪、直近3年の土地の中央値は514万円/坪でした。町別の値がこれより低いのは、面積の大きな高額成約が町別集計に入っていないなど、集計対象の違いによる面があります。町ごとの比較は目安にとどめ、ご所有の土地に近い条件の成約を個別に確認することをお勧めします。

渋谷区の坪単価の中央値は、2023年が467万円/坪（16件）、2024年が472万円/坪（30件）、2025年が462万円/坪（54件）と、3年間はほぼ横ばいで推移していました。同じ期間の城南6区全体は278万円/坪、293万円/坪、300万円/坪と緩やかに上昇しており、渋谷区との差はこの間、大きくは変わっていません。

動きが出たのは2026年です。1〜10月の中央値は654万円/坪（30件）で、城南6区全体の330万円/坪との差が一段と広がりました。ただし、渋谷区の年ごとの件数は16〜54件と多くなく、売却された土地の面積や立地の構成によって中央値が動きやすい点には注意が必要です。

直近の動きとして、城南6区全体の四半期推移では、2024Q4の283万円/坪（119件）から2026Q2の334万円/坪（219件）まで上昇し、2026Q3は334万円/坪（190件）と同水準でした。この四半期の線は渋谷区単独ではなく、6区全体の値です。

直近3年の価格帯別では、2億円以上が45件と最も多く、次いで8,000万〜1.2億円が31件、1.2億〜2億円が21件でした。坪単価の中央値は、5,000万円未満の311万円/坪から2億円以上の775万円/坪まで、価格帯が上がるほど高くなっています。

面積帯別では、25坪未満が51件と最も多く、成約価格の中央値は8580万円でした。一方、50坪以上は21件で坪単価の中央値が800万円/坪、成約価格の中央値は48300万円（4億8,300万円）です。30〜40坪は477万円/坪、40〜50坪は579万円/坪で、広い土地ほど坪単価が高くなる傾向があります。

成約は25坪未満の小さめの土地と、2億円以上の高額帯に分かれて多い構図です。ご自身の土地がどの面積帯・価格帯に当たるかで、比較すべき相場が変わります。

古家付きの土地をお持ちの場合、古家を解体して土地として売るか、そのまま売るかは悩ましい判断です。判断材料として、直近3年の土地1坪あたりの成約価格の中央値を並べます。土地（更地・古家付き）は514万円/坪（120件）、新築戸建は541万円/坪（39件）でした。中古戸建は築10年以内が841万円/坪（24件）、築11〜20年が553万円/坪（38件）、築21〜30年が655万円/坪（41件）、築31年以上が467万円/坪（23件）です。

ここで比べているのは建物の価格ではなく、戸建て全体の成約価格を土地1坪あたりに換算した値です。築31年以上の中古戸建は467万円/坪で、土地の514万円/坪を下回っています。一方、築浅の中古戸建は土地を大きく上回っており、建物の状態が成約価格に反映されているとみられます。

ただし、これは中央値同士の比較にすぎず、「解体すべき」「建物に価値がない」といった結論は導けません。建物の状態や土地の条件、解体費用などで有利不利は変わるため、個別のご判断は査定・ご相談の中で一緒に整理していきましょう。

成約件数が最も多かったのは、面積帯では25坪未満（51件）、価格帯では2億円以上（45件）でした。小ぶりな土地と高額帯の土地の両方に買い手がついており、ご自身の土地がどちらの層に近いかを見極めることが、売り出し価格を考える出発点になります。

条件による差も見ておきたい点です。城南6区全体の傾向として、角地は+6%、二方道路は+4%の補正で、旗竿地は-28%です。再建築不可は-60%ですが、34件の参考値で、相場の集計から除いている取引の傾向です。これらは6区全体の傾向であり、個別の土地の評価は現地の状況を踏まえた査定で確認が必要です。