大田区の土地相場【2026年最新】坪単価・推移・町別ランキング

大田区の土地は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約251件で、坪単価の中央値が268万円/坪（平米単価では81万円/㎡）でした。成約価格の中央値は7560万円、土地面積の中央値は28.4坪で、このあたりの規模の土地が取引の中心になっています。

比較対象である城南6区全体の中央値は327万円/坪で、大田区はこれを18.0%下回る水準です。ただし前年同期比では+14.0%と上昇しており、直近3年の成約件数は544件と取引の厚みもあります。土地の売却を検討されている方にとっては、城南エリアのなかで取引が活発な区のひとつとして捉えていただけます。

直近3年の町別ランキング（24町中）では、1位が南千束の320万円/坪（11件）、2位が北千束の318万円/坪（27件）、3位が西蒲田の307万円/坪（13件）でした。4位の田園調布は299万円/坪（33件）で、上位10町の中でも成約件数が最も多い町です。5位以下は千鳥が294万円/坪、山王が289万円/坪、池上が280万円/坪と続きます。

上位の町でも成約件数が10件台のところがあり、件数が少ない町の値は参考値としてご覧ください。区の中央値268万円/坪と比べると、上位の町は300万円/坪前後に達しており、同じ大田区内でも町によって相場に開きがあることがわかります。

坪単価の中央値を年ごとに見ると、大田区は2023年の231万円/坪から2024年は235万円/坪、2025年も235万円/坪と、この間は横ばいに近い動きでした。2026年1〜10月は276万円/坪となり、ここで一段水準が切り上がっています。城南6区全体は278万円/坪、293万円/坪、300万円/坪、330万円/坪と推移しており、同じく上昇傾向にあります。2023年は大田区231万円/坪に対し城南6区全体278万円/坪、2026年1〜10月は大田区276万円/坪に対し城南6区全体330万円/坪で、区全体との差は縮まらないまま、水準を切り上げながら並走している形です。

直近の動きを四半期でみると、大田区の坪単価の中央値は2025Q3の228万円/坪（55件）を底に、2025Q4が252万円/坪（63件）、2026Q1が263万円/坪（64件）、2026Q2が282万円/坪（66件）、2026Q3が291万円/坪（61件）と、4四半期連続で上昇しています。いずれの四半期も成約が55件以上あり、一時的な偏りではなく件数に裏付けられた動きですが、今後の価格を保証するものではありません。

直近3年の価格帯別では、5,000万〜8,000万円が184件と最も多く、次いで8,000万〜1.2億円が140件、5,000万円未満が116件でした。価格帯が上がるほど坪単価の中央値も高くなる傾向があり、5,000万円未満の219万円/坪に対し、1.2億〜2億円では282万円/坪、2億円以上では285万円/坪です。

面積帯別では25坪未満が194件と最も多く、坪単価は265万円/坪でした。一方、40〜50坪と50坪以上はいずれも233万円/坪にとどまります。面積が広くなるほど成約価格の中央値は大きくなり、坪単価は小さめになる傾向がうかがえます。広い土地をお持ちの場合は、分割して売却する方法なども選択肢になります。

古家付きの土地をお持ちの場合、古家を解体して土地として売るか、建物付きのまま売るかは悩ましい判断です。直近3年の大田区では、土地（更地・古家付き）の坪単価の中央値が250万円/坪（544件）でした。これに対し、中古戸建の土地1坪あたりの成約価格は、築10年以内で361万円/坪、築11〜20年で304万円/坪、築21〜30年で269万円/坪、築31年以上で224万円/坪です。新築戸建は395万円/坪でした。

ここで比べているのは、戸建ての成約価格を土地1坪あたりに換算した値で、建物の坪単価ではありません。築年数が浅いほど土地1坪あたりの成約価格が高く、築31年以上では土地の250万円/坪を下回る点が一つの目安になります。ただし、建物の状態や解体費用、土地の条件によって有利な売り方は変わりますので、「解体すべき」「そのままがよい」と一概には言えません。個別のご判断は、査定やご相談のなかで具体的に検討するのが確実です。

データからは、成約が集中しているのは5,000万〜8,000万円の価格帯と、25坪未満の面積帯であることがわかります。この規模の土地は成約件数が多い層といえ、売り出し価格を考える際の一つの目安になります。一方で広い土地は総額が大きくなるため、買い手の層が絞られやすくなります。

また、新築戸建の土地1坪あたり395万円/坪と土地の250万円/坪には差があり、築年数が浅い中古戸建も高い水準です。建物の状態が良好であれば、建物付きで売ることで土地単独より高く評価される可能性もあります。なお、城南6区全体の傾向では、角地は+6%、二方道路は+4%、旗竿地は-28%と、形状や接道で価格が変わる傾向があります。個別の物件にどこまで当てはまるかは、査定で確認する必要があります。