港区の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移・町別ランキング

港区の中古戸建ては、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）の成約10件で、土地坪単価の中央値が999万円/坪（平米単価302万円/㎡）でした。ここでいう坪単価は、土地1坪あたりの成約価格を指し、建物の坪単価ではありません。件数は10件で、参考にできる水準ですが、1件ごとの成約が中央値に与える影響は小さくありません。

比較対象の城南6区全体の中央値は393万円/坪で、港区はこれを大きく上回り、差は+154.2%にあたります。成約価格の中央値は1億8,900万円、土地面積の中央値は18.9坪で、比較的コンパクトな土地に高い単価がつく傾向が読み取れます。前年同期比は+8.6%で、直近の動きは緩やかな上昇です。

港区の町別ランキングは、直近3年で成約件数の条件を満たした町が1町のみで、1位は三田の861万円/坪（10件）でした。区全体の中央値999万円/坪と比べると低めですが、これは町別の集計が直近3年の件数を確保できた範囲に限られるためで、順位だけで区内の高低を判断するのは難しい状況です。町ごとの違いは、立地や面積によって大きく変わります。

中古戸建ての年次推移を見ると、港区の坪単価の中央値は2023年が766万円/坪（14件）、2024年が909万円/坪（13件）、2025年が920万円/坪（20件）、2026年1〜10月が1035万円/坪（9件）と、年を追って切り上がっています。2024年から2025年にかけては上げ幅が小さく、2026年に入って再び水準が上がった形です。同じ期間の城南6区全体は365万円/坪、355万円/坪、378万円/坪、397万円/坪と推移しており、港区との差は年を追うごとに広がっています。

直近の動きは、城南6区全体の四半期推移で確認できます。2024Q4の360万円/坪から、2026Q2は404万円/坪、2026Q3は401万円/坪と、緩やかに水準が上がってきました。なお港区単独では四半期ごとの件数が少ないため、四半期の推移は区全体の線でご覧ください。

直近3年（44件）の価格帯別では、2億円以上が22件と最も多く、次いで1.2億〜2億円が13件、8,000万〜1.2億円が8件でした。坪単価の中央値は、8,000万〜1.2億円が698万円/坪、1.2億〜2億円が915万円/坪、2億円以上が1054万円/坪で、価格帯が上がるほど坪単価も高くなっています。5,000万円未満の成約はなく、5,000万〜8,000万円は1件のみです。

面積帯別では25坪未満が27件と大半を占め、坪単価の中央値は870万円/坪、成約価格の中央値は1億4,300万円でした。25〜30坪は4件で1014万円/坪、30〜40坪は8件で917万円/坪、40〜50坪は3件で982万円/坪と、件数の少ない帯は参考値として見る必要があります。50坪以上は2件にとどまり、中央値は出していません。

戸建てを売るとき、建物にどれくらいの価値が見込まれるかは気になる点です。その材料として、土地1坪あたりの成約価格を、土地（更地・古家付き）と築年数帯別の中古戸建で比べます。直近3年の港区では、土地が917万円/坪（39件）でした。中古戸建は、築11〜20年が1026万円/坪（10件）、築21〜30年が795万円/坪（19件）です。築10年以内と築31年以上、新築戸建は港区だけでは件数が足りないため、城南6区全体の値（築10年以内419万円/坪、築31年以上286万円/坪、新築402万円/坪）で代用しており、港区の水準とは単純に比べられません。

港区の範囲で見ると、築11〜20年の戸建ては土地の917万円/坪を上回り、築21〜30年は土地を下回っています。建物の状態や間取り、接道条件によって評価は変わるため、解体するか、そのまま売るかは一概に決められません。個別の判断は、査定やご相談のなかでお伝えします。

港区では、直近3年の成約のうち2億円以上が22件、25坪未満が27件と、価格帯・面積帯とも成約が集中している層がはっきりしています。25坪未満のコンパクトな土地で、高い価格帯の取引が多いのが特徴です。売却を考える際は、自宅の土地面積と想定価格帯が、成約が多い層に重なるかを確認すると、買い手の見方をつかみやすくなります。

また、築11〜20年の戸建ては、港区の土地の坪単価917万円/坪を上回る1026万円/坪でした。建物の築年数が評価に影響しうる点は押さえておきたいところです。ただし、築年数帯別の件数は10件、19件と多くないため、あくまで傾向としてご覧ください。