文京区白山のマンション相場【2026年最新】

文京区白山の2026年1〜10月の成約事例27件をみると、平均平米単価は130万円/㎡（坪単価429万円）、平均成約価格は7516万円でした。成約価格は前年同期比で4.1%低く、文京区平均の10065万円と比べると約25%下回っています。ただし成約価格は物件の広さに大きく左右される指標であり、価格の差がそのまま資産価値の差を示すわけではありません。

市況をより正確に把握できる平米単価で比べると、東京23区平均の137万円/㎡に対して当エリアは130万円/㎡と、差はわずかです。文京区内の町村別平米単価ランキングでは19町中16位で、区内では相対的に手の届きやすい価格帯に位置づけられます。推移としては2025年の130万円/㎡から横ばいで、2021年の97万円/㎡からは大きく水準を切り上げた状態を維持しています。

白山は文京区の北部に位置し、台東区や豊島区方面とも接するエリアです。町内のマンションの最寄り駅は白山駅（徒歩約5分・73棟）が圧倒的に多く、次いで千石駅（徒歩約6分・20棟）、春日駅（徒歩約8分・18棟）が続きます。白山駅を軸にしつつ、複数の駅を使い分けられる立地のマンションが多い点が特徴です。

平均築年数は33.7年で、2021年の23.2年から10年ほどの間に大きく上昇しました。2026年の成約には築古物件の比率が高まっており、街としては成熟期にあります。一方で築6〜10年の物件が最高水準の単価をつけるなど、築浅と築古の成約が混在し、価格帯の幅が広い市場になっています。

年別の平米単価は、2021年の97万円/㎡から2022年に111万円/㎡へ一気に上昇し、2023年は110万円/㎡とほぼ横ばいで足踏みしました。その後は2024年に120万円/㎡、2025年に130万円/㎡と再び伸び、2026年も130万円/㎡を維持しています。文京区平均が2025年143万円/㎡、2026年166万円/㎡と加速するなかで、当エリアは区平均との差が2021年の12万円/㎡から2026年には36万円/㎡へ開きました。

この背景には、平均築年数の上昇があると考えられます。当エリアの平均築年数は2025年の28.9年から2026年に33.7年へ上がっており、築古物件の成約が増えると平均単価は押し下げられやすくなります。また2026年は成約価格が7516万円と前年の7727万円からやや下がる一方で単価は横ばいという動きで、やや広い物件や築古物件の成約が混ざった影響が読み取れます。単価そのものが下落したというより、成約物件の構成が変わった面が大きいとみられます。

2024年以降の間取り別成約価格を東京23区平均と比べると、当エリアでは広めの間取りの評価が際立ちます。3LDKは12853万円で23区平均の9042万円を大きく上回り、4LDKも13120万円と23区平均の8880万円を超えています（4LDKは3件のため参考値です）。ファミリー向けの広い住戸は、文京区の教育環境や住環境を求める層に支えられているとみられます。

一方、ワンルームは1926万円で23区平均の3153万円を下回り、1LDKも5272万円と23区平均の6354万円より低い水準です。2LDKは7948万円で23区平均の9455万円を下回っています。コンパクトな間取りは価格が伸びにくい傾向があるため、売却時は想定される購入層を意識した価格設定が重要になります。

築年数別の平米単価（2024年以降）では、多くの築年数帯で東京23区平均を上回っています。築6〜10年は199万円/㎡と23区平均の160万円/㎡を大きく超え（4件のため参考値）、築21〜25年は149万円/㎡、築26〜30年は152万円/㎡と、築20年を超えても高い単価を維持しています。

築古でも下支えされている点は注目に値します。築31〜35年は113万円/㎡で23区平均の91万円/㎡を、築36〜40年は111万円/㎡で85万円/㎡を上回りました。築41年以上は92万円/㎡と23区平均の87万円/㎡とほぼ同水準ですが、件数は26件と最も多く、築古物件の流通が活発なエリアであることがわかります。築11〜15年だけは134万円/㎡と23区平均の149万円/㎡を下回っており、この帯は相対的に評価が伸びにくい点も押さえておきたいところです。

平米単価の上位は、ライオンズガーデンヒルズ白山（築28年・220万円/㎡）、オープンレジデンシア白山（築1年・217万円/㎡）、ブランズ文京白山一丁目（築6年・208万円/㎡）の順です。築1年から築28年まで年代が幅広く、築浅の新築に近い物件だけでなく、築28年のライオンズガーデンヒルズ白山が最上位に入っている点が特徴です。

上位8棟の単価はいずれも150万円/㎡を超え、エリア平均の130万円/㎡を上回っています。築年数が経過していても、ブランド力や管理状態、規模感などで評価される物件は高単価を維持できることを示しています。

直近3年の売出件数が最も多いのは、ライオンズガーデンヒルズ白山（12件・総戸数88）で、次いで朝日白山マンション（11件・築41年・総戸数224）、グローリオ文京東大前ヒルズ（8件・築8年・総戸数44）と続きます。総戸数の多い棟は売り出しの母数が増えやすい一方、グローリオ文京東大前ヒルズやランドステージ白山のように総戸数が40戸台でも8件が出ている棟もあります。

売主にとっては、同じ棟で売出が複数並ぶと、価格や条件が直接比較されやすくなる点に注意が必要です。流通が活発な棟は買い手の関心も集まりやすい反面、同じ棟内の競合物件との差別化が成約価格を左右します。

文京区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の185件、次いで2月の171件で、最も少ないのは8月の119件と12月の122件でした。新生活に向けて住まい探しが動く2〜3月に成約が集中する傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2〜3月の成約ピークを狙うなら、前年11月〜12月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。年内は購入検討者が減る時期と重なりますが、早めに市場に出しておくことで、年明けの需要が高まる時期に内覧を重ねられます。

季節面では、2〜3月の成約が多い傾向を踏まえ、その前の時期に売り出しを始める流れが基本になります。そのうえで当エリアの特徴は、築年数帯や間取りによって評価の差が大きいことです。築20年台で単価を維持している物件や、3LDK以上の広めの住戸は、23区平均と比べても強い価格が出ており、売却に向いた状況といえます。

一方で、築11〜15年の帯や、ワンルーム・1LDKなどコンパクトな間取りは相対的に価格が伸びにくいため、売り出し価格の設定と販売戦略を慎重に組み立てることが大切です。エリア全体の平米単価は2025年から横ばいで、急な変動が起きている局面ではありません。物件ごとの強みを見極めて、無理のない価格で早めに動き出すことが成約への近道になります。