文京区湯島のマンション相場【2026年最新】

文京区湯島の2026年1〜10月のマンション成約は26件で、平均成約価格は11,453万円、平均平米単価は201万円/㎡（坪単価665万円）でした。成約価格は前年同期比で+39.0%、文京区平均の10,065万円を約14%上回っています。ただし成約価格は物件の広さに左右されるため、市況の強さは平米単価で見るほうが正確です。

平米単価で比べると、文京区平均の166万円/㎡に対して湯島は201万円/㎡で、約35万円の差があります。東京23区平均の137万円/㎡との差はさらに大きく、湯島は文京区の町村別平米単価ランキングで19町中2位に位置します。年別の推移でも2021年の119万円/㎡から一貫して上昇しており、区内でも評価の高いエリアといえます。

湯島は文京区の南東部に位置し、台東区や千代田区に近いエリアです。町内のマンションの最寄り駅は湯島駅が最多で、徒歩約4分・66棟を数えます。次いで御茶ノ水駅（徒歩約6分・30棟）、本郷三丁目駅（徒歩約7分・8棟）が続きます。複数の駅が徒歩圏に重なるため、通勤先や行き先に応じて使い分けられる点が、このエリアの住環境の特徴です。

2026年の成約物件の平均築年数は18.7年で、文京区平均の26.7年より8年ほど新しい水準です。一方、後述のとおり築40年超の大規模マンションも成約の一角を占めています。築浅から築古までの物件が混在し、売り出される物件の幅が広いのも湯島らしい点です。

年別に見ると、湯島の平米単価は2021年の119万円/㎡から2023年の137万円/㎡まで着実に上昇し、2024年は132万円/㎡へ小幅に調整しました。この時期の文京区平均は129万円/㎡で、両者の差は3万円/㎡まで縮まっています。その後2025年に163万円/㎡、2026年に201万円/㎡と急速に伸び、区平均との差は2025年の20万円/㎡から2026年には35万円/㎡へ広がりました。

背景として、2024年は平均築年数が24.6年と高く、築古物件の成約比率が上がったことが単価を押し下げた可能性があります。2026年は平均築年数が18.7年に下がり、築浅の高単価物件の成約が増えたことが押し上げ要因と考えられます。なお2026年は10月までの途中集計で、成約件数も26件と限られるため、物件構成の影響を受けやすい点には留意が必要です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区平均と比べると、評価の差が間取りによって大きく異なります。3LDKは湯島が14,195万円に対し23区平均が9,042万円と、約1.6倍の水準です。2LDKも11,370万円と23区平均の9,455万円を上回り、ファミリー向けの広めの間取りが特に高く評価されています。

1LDKは6,437万円で23区平均の6,354万円とほぼ同水準です。一方、ワンルームは2,494万円で23区平均の3,153万円を下回っており、この間取りは参考値として見るべきです（5件）。湯島では、居住用として広さのある物件の評価が相対的に高いといえます。

2024年以降の築年数別の平米単価では、すべての築年数帯で東京23区平均を上回っています。築5年以内は219万円/㎡、6〜10年は212万円/㎡と高い水準です。11〜15年でも195万円/㎡と、23区平均の149万円/㎡を大きく上回ります。築16年以降は155万円/㎡、築21〜25年は147万円/㎡と単価は下がるものの、いずれも23区平均より高く維持されています。

築41年以上は90万円/㎡で、23区平均の87万円/㎡とほぼ並びます。件数は29件と多く、築古の大規模マンションの取引が活発なことがわかります。築26〜30年は5件、築16〜20年も5件と件数が少ないため、これらの帯は参考値としてご覧ください。

平米単価の上位は、1位のプラウド御茶ノ水（築2年・282万円/㎡）、2位のセントラルレジデンス御茶ノ水ヒルトップ（築12年・267万円/㎡）、3位のディアナコート文京本郷台（築9年・262万円/㎡）です。上位8物件はいずれも築12年以内で、御茶ノ水や本郷三丁目といった駅名を冠した築浅の物件が並びます。

このことから、湯島で高単価を実現しているのは築年数が浅く、駅近のブランドマンションであることがわかります。築浅の評価が高い一方で、築年数が進んだ物件も、先に見たとおり区平均を上回る単価を維持しています。

直近3年の売出件数が最も多いのはディアナコート文京本郷台の16件で、湯島ハイタウンとＢ棟が各12件、プラウド御茶ノ水とグランリビオザレジデンスが各10件で続きます。売出件数が多いことは、それだけ買い手の目に触れやすく、取引が活発な物件であることを意味します。

一方で売主の立場から見ると、同じ棟内に競合する売り出しが多いことになり、価格設定や内見対応の差が成約のスピードに影響しやすくなります。同じマンション内に売り出し中の住戸がある場合は、その条件を把握したうえで売り出し価格を決めることが大切です。

文京区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最多は3月の185件、次いで2月の171件です。最少は8月と12月の119件・122件で、年明けから春にかけて成約が集中する傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2〜3月の成約ピークを狙うなら、前年の11月から12月に売り出しを始めるのが目安です。年末の12月は成約件数が少ない月ですが、その時期に売り出した物件が春の需要期に間に合うと考えれば、準備期間として有効に使えます。

売り出しの時期は、成約が集中する2〜3月から逆算して前年の11〜12月に準備を始めるのが基本です。そのうえで、湯島は築浅から築古まで幅広い物件で単価が23区平均を上回っており、築年数だけで売却を諦める必要はありません。特に築10年以内、あるいは2LDK・3LDKなど広めの間取りは評価が高い傾向があります。

平米単価が大きく伸びている現在は、売却を前向きに検討しやすい局面と考えられます。ただし2026年は途中集計で件数も限られるため、相場の水準は物件ごとに異なります。ご所有の物件の築年数・間取り・階数に近い成約事例と照らし合わせて判断することをおすすめします。