文京区小石川のマンション相場【2026年最新】

文京区小石川の2026年1〜10月のマンション成約は71件で、平均成約価格は1億2601万円（前年同期比+18.7%）、平均平米単価は198万円/㎡（坪単価654万円）でした。東京23区平均の137万円/㎡と比べると約1.4倍の水準にあたります。

文京区平均の成約価格10065万円に対しては約25%高く、文京区の町村別平米単価ランキングでは19町中3位に位置します。推移を見ると、2021年から2026年にかけて平米単価は126万円から198万円へと段階的に切り上がってきました。

小石川は文京区の北西寄りに広がる、起伏のある住宅地です。町内のマンションの最寄り駅は、春日駅（徒歩約6分・90棟）が最も多く、次いで茗荷谷駅（徒歩約7分・66棟）、後楽園駅（徒歩約6分・56棟）の順です。複数の駅を使い分けられる立地が多く、通勤先や生活動線に応じて選べる点が、このエリアの買い手に評価されやすい背景と考えられます。

平均築年数は24.3年で、文京区平均の26.7年よりやや新しい水準です。年別に見ても、築16〜24年前後の成約が中心で、築浅の大規模タワー型と、築20年超の中規模以上の物件が併存する、成熟と更新が同時に進む街だといえます。

平米単価の推移を見ると、小石川は2021年の126万円/㎡から2023年の136万円/㎡まで緩やかに上昇し、2024年も141万円/㎡と堅調でした。注目すべきは2025年で、172万円/㎡へと一気に31万円切り上がり、2026年は198万円/㎡に達しています。文京区平均との差も、2021年の17万円/㎡から2026年は32万円/㎡へと開いており、区全体の上昇を上回るペースで評価が高まっています。

2024年は成約価格が8546万円と前年の9307万円から下がった一方、平米単価は136万円から141万円へ上昇しており、成約価格だけでは相場の方向を読み誤る局面でした。これは成約した物件の広さや築年数の構成が年ごとに異なるためで、平均築年数も2023年の21.3年から2024年は23.7年へと上がっています。相場判断には平米単価で見ることが欠かせません。なお2026年は10月までの途中集計です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区平均と比べると、小石川はすべての間取りで上回っています。特に差が大きいのは3LDKで、当エリア17524万円に対し23区平均は9042万円と約1.9倍の水準です。2LDKも12043万円（23区平均9455万円）と、ファミリー向けの広めの間取りが高く評価されています。

成約件数は2LDKが76件、1LDKが51件、3LDKが39件と、2LDK中心に取引が成立しています。ワンルームは4536万円（23区平均3153万円・8件）、4LDKは16632万円（同8880万円・5件）ですが、件数が少ないため参考値として見るのが妥当です。

2024年以降の築年数別の平米単価では、築5年以内が282万円/㎡と突出して高く、築6〜10年が197万円/㎡、築11〜15年が178万円/㎡と続きます。注目したいのは築16〜30年の帯で、168〜177万円/㎡と大きく崩れず、いずれも東京23区平均（111〜135万円/㎡）を大きく上回っている点です。

築31〜35年でも146万円/㎡（23区平均91万円/㎡）と一定の水準を保っています。築41年以上は97万円/㎡（52件）と単価が下がりますが、それでも23区平均の87万円/㎡は上回っています。築年数が進んでも、立地の評価が価格を下支えしている様子がうかがえます。

平米単価の上位は、1位のパークコート文京小石川ザタワー（築5年・409万円/㎡）、2位のパークホームズ文京小石川ヒルテラス（築3年・324万円/㎡）、3位の文京ガーデンザサウス（築5年・301万円/㎡）で、いずれも築5年以内の築浅物件です。

上位8物件のうち7物件が築17年以内で、築年数の浅さが単価を押し上げる大きな要因になっています。一方、8位の小石川パークタワーは築35年でも242万円/㎡を維持しており、築年数だけでは説明できない棟ごとの個性や立地の強みも価格に反映されています。

直近3年の売出件数で最も多いのは、パークコート文京小石川ザタワー（29件・総戸数571）で、2位はアトラスタワー小石川（27件・総戸数264）、3位は小石川ザレジデンスイーストスクエア（22件・総戸数198）です。総戸数の多い大規模物件が上位に並んでいます。

売主にとって、売出件数が多い棟は取引実績が豊富で相場が把握しやすく、買い手にも認知されているという利点があります。反面、同じ棟内に競合する売り出しが並びやすいため、価格設定や売り出しのタイミングで差をつけることが重要になります。

文京区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月の185件、次いで2月の171件で、最少は8月と12月の119件・122件です。春先に向けて購入希望者の動きが活発になり、夏と年末に落ち着く傾向がうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2〜3月の成約ピークを狙うなら、前年の11月〜12月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。査定や書類準備に1か月ほどかかることも考えると、秋口から動き出すと余裕を持って進められます。

売却時期の目安は、成約が最も多い2〜3月に向けて動くことです。そのうえで、物件の条件によって判断の軸は変わります。築16〜30年の物件は、平米単価が23区平均を大きく上回る水準で安定しているため、築年数を理由に売却を急ぐ必要性は高くありません。

間取り別では、2LDK・3LDKといったファミリー向けの広い間取りが相対的に評価されており、これらを所有している場合は、需要のある今の相場を活かしやすい状況です。平米単価が2025年以降に大きく上昇している現在は、売却を前向きに検討しやすい局面といえます。ただし、相場は常に変動するため、複数の査定で現在の水準を確認したうえで判断することをおすすめします。