文京区千石のマンション相場【2026年最新】

文京区千石の2026年1〜10月の中古マンション成約は37件で、平均成約価格は11,738万円、平均平米単価は175万円/㎡（坪単価約580万円）でした。成約価格は前年同期比で+10.2%となり、文京区平均の10,065万円を約17%上回っています。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、千石は明確に高い水準にあります。

文京区の町村別平米単価ランキングでは、19町中5位に位置します。区内でも上位に入る価格帯であり、文京区の中で「平均より上のエリア」と捉えて差し支えありません。2021年から2026年にかけて平米単価は105万円から175万円へ大きく上昇しており、足元の水準は5年前と比べて一段高い位置にあります。

千石の町内にあるマンションの最寄り駅は、千石駅（徒歩約6分・68棟）が圧倒的に多く、次いで茗荷谷駅（徒歩約10分・9棟）、新大塚駅（徒歩約9分・8棟）の順です。千石駅を最寄りとする物件が大半を占めるため、千石駅からの徒歩分数が、売却時の価格評価を左右する大きな要素になりやすいエリアといえます。文京区の北寄りに位置し、茗荷谷や新大塚方面にも近く、複数の駅を使い分けられる点が特徴です。

成約物件の平均築年数は18.4年で、文京区平均の26.7年と比べるとかなり新しい水準です。区内には築年数の経過した物件が多い中、千石には2010年代以降に供給された比較的新しいマンションが多く、街全体が若い世代の住宅地として更新されてきた様子がうかがえます。

年別の推移を見ると、千石の平米単価は2021年の105万円/㎡から2022年に123万円/㎡へ上昇した後、2023年は115万円/㎡と一度調整しています。2021年時点では文京区平均（109万円/㎡）を下回っていましたが、2022年に逆転し、2023年には再び区平均（120万円/㎡）を下回りました。その後は2024年146万円/㎡、2025年154万円/㎡、2026年175万円/㎡と上昇が続き、区平均（129万円→143万円→166万円）との差は広がっています。

この上昇の背景として、平均築年数の変化が考えられます。2023年は築20.6年でしたが、2024年は築15.3年、2026年は築18.4年と、区平均（築24〜27年）より新しい物件の成約が中心でした。一方で2025年は築22.3年でも平米単価が154万円/㎡まで伸びており、築浅物件の比率だけでは説明しきれない面もあります。なお成約価格は物件の広さにも左右されるため、市況の強弱は平米単価で見るのが適切です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を見ると、千石では3LDKが14,034万円（52件）と、東京23区平均の9,042万円を大きく上回っています。2LDKは9,108万円（35件）で23区平均の9,455万円とほぼ同水準です。1LDKは5,605万円（12件）で、23区平均の6,354万円を下回りました。

千石では、ファミリー向けの3LDKが最も評価されており、件数も最多です。広さのある物件の成約が多い分、成約価格が押し上げられている面もあります。1LDKは件数が12件とやや少ないため、参考値として見るのが妥当です。

2024年以降の築年数別の平米単価では、11〜15年が198万円/㎡（21件）で最も高く、6〜10年が183万円/㎡（33件）、5年以内が178万円/㎡（11件）と続きます。5年以内の物件は23区平均（185万円/㎡）をわずかに下回りますが、6年以上の各築年帯ではほぼ23区平均を上回っています。

築古でも26〜30年は141万円/㎡（15件）で、23区平均の111万円/㎡を大きく上回りました。36〜40年も111万円/㎡（4件・参考値）と23区平均85万円/㎡を上回ります。一方、41年以上は79万円/㎡（14件）と23区平均の87万円/㎡をやや下回っており、築40年を超えると評価が分かれやすくなります。築年数が進んでも、立地の強さが価格を下支えしている状況です。

平米単価の上位は、シティハウス文京千石駅前（築14年・232万円/㎡）、インペリアルガーデン（築11年・232万円/㎡）、ザ・パークハウス文京千石一丁目（築7年・227万円/㎡）です。上位8物件はいずれも築14年以内で、平米単価は198万円/㎡以上と、築浅の大規模・ブランドマンションが並んでいます。

これらのマンションは、千石駅周辺を中心とした築10年前後の物件が多く、先に見た「築11〜15年の単価が最も高い」という傾向とも整合します。築浅であることに加え、駅に近い立地の物件が高く評価されていることがうかがえます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、インペリアルガーデン（19件・築11年・総戸数167）で、次いで徳川マンション（12件・築55年・総戸数80）、シティハウス文京茗荷谷レジデンス（11件・築8年・総戸数72）です。インペリアルガーデンは総戸数が多く、売買が活発で流動性の高いマンションといえます。

売主の立場から見ると、売出件数の多いマンションは買い手に選ばれやすい一方で、同じ棟内に競合する売り物件が出やすい点には注意が必要です。同じ棟で複数の物件が並ぶ場合は、階数・向き・内装・価格設定の違いが成約スピードを左右します。

文京区全体の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（185件）、次いで2月（171件）で、最も少ないのは8月（119件）と12月（122件）でした。春の入学・転勤シーズンに向けて住み替え需要が高まり、年明けから3月にかけて成約が集中する傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。そのため、2〜3月の成約ピークを狙うなら、前年の11月〜12月ごろに売り出しを開始するのが一つの目安です。査定や売却準備には1か月前後かかるため、秋の早い段階から動き出すと余裕を持って進められます。

千石の売却を考えるうえでは、まず成約が集まる2〜3月に向けて準備を進める点がポイントです。そのうえで、千石では築6〜15年の物件が単価の高い層に入っており、築古でも26〜30年までは23区平均を上回る評価を得ています。ご所有の物件がこの範囲にあれば、現在の平米単価（175万円/㎡）の水準を踏まえて、売却を前向きに検討しやすい状況です。

間取りでは、3LDKが23区平均を大きく上回る評価を受けており、ファミリー向けの物件は強気の価格設定を検討できます。一方で、築40年を超える物件や1LDKは、成約事例が限られるため、個別の事例に基づいて価格を慎重に判断することが大切です。