中央区晴海のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の中央区晴海の中古マンション成約は158件で、平均成約価格は14186万円（前年同期比+8.9%）、平均平米単価は202万円/㎡（坪単価668万円）でした。中央区平均の成約価格11805万円に対して約20%高い水準で、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても大きな開きがあります。

中央区の町村別平米単価ランキングでは29町中10位に位置します。平均築年数は8.4年と若く、築浅物件が中心の取引であることが、この水準を支える一因と見られます。推移の詳細は後述しますが、直近は区平均との差を保ったまま上昇が続いています。

晴海は中央区の南東端、隅田川河口に面した埋立地のエリアです。町内のマンションの最寄り駅は勝どき駅が最も多く（徒歩約15分・39棟）、次いで月島駅（徒歩約9分・8棟）となっています。駅から徒歩15分前後という立地の物件が中心で、駅近を最優先する街というより、大規模な街区の中での暮らしやすさや広さを評価して選ばれるエリアといえます。

平均築年数は8.4年で、中央区全体の18.7年と比べてもかなり若い街です。大規模なタワーマンションや街区型の物件が短期間に供給されたことで、売買される物件の大半が築浅〜築10年前後に集中しています。売却を考える所有者にとっては、同じ築年帯の物件が市場に数多く並ぶ点も踏まえておきたいところです。

平米単価の推移を見ると、2021年の114万円/㎡は中央区平均とまったく同じ水準でした。2022年も125万円/㎡で並んでいましたが、2023年に139万円/㎡（区133万円/㎡）となって上回り始めます。2024年は169万円/㎡（区158万円/㎡）、2025年は194万円/㎡（区181万円/㎡）と上昇が続き、2026年は202万円/㎡と、2021年からの5年間で約1.8倍になりました。一方で区平均は194万円/㎡まで上がっており、直近は差がやや縮まっている点も見逃せません。

背景には、当エリアの平均築年数が7〜10年台で推移する一方、区平均は13年台から18年台へと上がっていることがあります。築浅中心の当エリアと、築年数が進む区全体とで、築年数の構成差が単価差に反映されている可能性があります。また、2024年は成約価格12049万円に対して平米単価169万円/㎡、2026年は14186万円に対して202万円/㎡と、価格の伸びと単価の伸びがほぼ並行しており、広い物件だけが価格を押し上げているわけではないことがうかがえます。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を見ると、当エリアは全間取りで東京23区平均を上回っています。特に差が大きいのは3LDKで、当エリア14792万円に対して23区平均は9042万円と、約1.6倍の水準です。2LDKも12993万円対9455万円、4LDKは17591万円対8880万円（件数9件のため参考値）と、ファミリー向けの広めの間取りで評価が高い傾向にあります。

なお、成約件数は2LDKが249件、3LDKが178件と、この2タイプで取引の大半を占めています。一方で1LDKは57件で8254万円、ワンルームは7件で7641万円（参考値）です。ワンルームでも23区平均の約2.4倍と高い水準ですが、件数が少ないため、断定的な評価は避けたほうがよいでしょう。

2024年以降の築年数別の平米単価では、6-10年が198万円/㎡と最も高く、11-15年も189万円/㎡と高い水準を保っています。5年以内は184万円/㎡で東京23区平均（185万円/㎡）とほぼ同水準でしたが、件数は136件と多く、築浅物件が数多く流通していることがわかります。築浅の単価が6-10年をやや下回る点は、新築プレミアムが落ち着いたあとの価格帯に取引が集中していることを示唆しています。

築年数が進んでも単価の落ち込みは比較的緩やかです。16-20年で150万円/㎡（23区135万円/㎡）、26-30年で147万円/㎡（23区111万円/㎡、13件）と、築古帯でも23区平均を上回ります。41年以上は100万円/㎡（6件の参考値）で23区の87万円/㎡を上回っています。築年数が経っていても、立地への評価が価格を下支えしていると考えられます。

平米単価の上位には、HARUMI FLAG PARK VILLAGE A棟（築3年・271万円/㎡）、ドゥトゥール（築11年・238万円/㎡）、HARUMI FLAG SUN VILLAGE（築3年・237万円/㎡）が並びます。上位8件のうち6件が築1〜3年のHARUMI FLAG各棟で、築浅であることが高い単価に直結している様子がうかがえます。

一方、2位のドゥトゥールは築11年で238万円/㎡と、築年数が進んでいても高単価を維持しています。築7年のパークタワー晴海（205万円/㎡）も6位に入っており、築浅だけが評価されているわけではありません。同じエリア内でも棟ごとに単価に大きな幅があるため、売却時は自分の棟の成約事例を基準に考える必要があります。

直近3年の売出件数が最も多いのはドゥトゥール（395件・総戸数1450）で、パークタワー晴海（347件・総戸数1076）、ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンス（244件・総戸数861）が続きます。大規模マンションほど売出件数が多くなるのは自然ですが、取引が活発で買い手に認知されやすい反面、同じ棟内で競合する売り出し住戸が多い点には注意が必要です。

売主にとっては、同じ棟・同じ間取りの売出事例との比較が避けられません。価格設定の根拠が曖昧だと、競合住戸に埋もれて成約までの期間が延びる場合があります。階数や向き、眺望といった個別の強みを整理したうえで、売り出し時期と価格を決めることが大切です。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（299件）と5月（269件）で、2月（230件）、6月（255件）も高めです。反対に少ないのは12月（136件）と8月（150件）でした。春先から初夏にかけて取引が活発になり、夏の盛りと年末にかけて落ち着く傾向がわかります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月前後の成約ピークを狙うなら、前年12月から1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。5月の成約を目指す場合は2〜3月の売り出しが現実的です。年内の売却を考える場合も、夏の取引減少を見越して、6月までに売り出しを済ませておくと余裕を持って動けます。

季節面では、成約が集中する春先から初夏に向けて、前年冬のうちに売り出しを準備しておくのが基本的な考え方です。そのうえで、物件の条件別に判断軸を整理しておきましょう。築6〜15年の物件は平米単価が189〜198万円/㎡と高く、足元の需要が厚い築年帯です。また、2LDK・3LDKといったファミリー向けの間取りは23区平均との差が大きく、評価されやすい条件といえます。

一方、当エリアは供給の多い街のため、同じ棟・同じ築年帯の売出住戸と重なりやすい面があります。条件が合う物件であれば、価格が上がりやすい局面で動きやすい状況ですが、競合住戸の動きを見ながら価格を調整できるよう、売り出し前に複数社の査定を比べておくとよいでしょう。