中央区湊のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の中央区湊のマンション成約（29件）は、平均平米単価が224万円/㎡（坪単価740万円）、平均成約価格が12,851万円でした。成約価格は前年同期比で+8.5%となっています。

比較対象の中央区平均は成約価格11,805万円、平米単価194万円/㎡で、湊はいずれも上回っています。平米単価の差は約30万円/㎡で、中央区の町村別ランキング29町中3位という位置づけです。東京23区平均の137万円/㎡と比べると約1.6倍の水準にあたります。推移は後段で詳しく見ますが、2021年以降は一貫して区平均を上回って推移してきました。

湊は、町内のマンションの最寄り駅として八丁堀駅（徒歩約5分・33棟）と新富町駅（徒歩約5分・30棟）がほぼ並ぶ構図です。築地駅（徒歩約8分）を最寄りとする物件は1棟にとどまります。中央区の中でも隅田川寄りの東側に位置し、八丁堀・新富町・築地の各エリアに隣接するため、複数の駅を使い分けられる点が生活動線上の特徴です。

平均築年数は14.4年で、中央区平均の18.7年より若い築浅寄りの街並みです。人気ランキングや売出件数の上位には築10年前後の大規模タワー型マンションが並び、近年の供給が街の評価を牽引していることがうかがえます。一方で築20年超や築40年超の物件も成約されており、築年数に幅のある市場です。

湊の平米単価は2021年の133万円/㎡から2026年の224万円/㎡まで、5年余りで約1.7倍に上昇しています。区平均も114万円から194万円へ伸びていますが、湊の上昇幅のほうが大きく、2021年に19万円/㎡だった差は2026年に30万円/㎡へ開きました。年ごとに見ると、2023年から2025年にかけての伸びが大きく、2024年の169万円/㎡から2025年の201万円/㎡へと1年で32万円/㎡上昇しています。なお、2024年は成約価格では湊が9,834万円と区平均の9,856万円をわずかに下回りましたが、平米単価では169万円/㎡対158万円/㎡で湊が上回っており、広さの違いが価格に影響していたことが読み取れます。

背景として、湊の平均築年数は2021年の9.5年から2025年には16.4年へと上がっており、築年数が進んだ物件が増えても単価が伸びている点は注目できます。成約の中心が築浅から築10年台へ移る中でも単価が維持されていることは、エリアそのものへの評価が上がっていることを示唆します。2026年は1〜10月の途中集計のため、通年の数値とは差が出る可能性があります。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区平均と比べると、湊は3つの間取りすべてで上回っています。1LDKは7,608万円（23区6,354万円・26件）、2LDKは12,084万円（23区9,455万円・54件）、3LDKは17,214万円（23区9,042万円・18件）です。

差が最も大きいのは3LDKで、23区平均のほぼ倍の水準です。ファミリー向けの広い住戸が高く評価されているといえます。ただし3LDKは成約18件と件数が限られるため、参考値として捉えるのが適切です。最も件数が多い2LDKは約1.3倍の差で、このエリアの標準的な価格帯を示しています。

2024年以降の築年数別の平米単価では、6〜10年が247万円/㎡（47件）と最も高く、23区平均160万円/㎡を大きく上回っています。件数も最多で、湊の市場の中心的な価格帯といえます。5年以内は200万円/㎡（14件）で、6〜10年のほうが高い点は、大規模タワー物件の成約が集中している影響とみられます。

築年が進むにつれて単価は下がりますが、すべての築年数帯で23区平均を上回っています。11〜15年で179万円/㎡、16〜20年で144万円/㎡、21〜25年で149万円/㎡、26〜30年で128万円/㎡、41年以上でも100万円/㎡です。築40年超でも23区平均の87万円/㎡を超えており、築年数が進んだ物件でも一定の下支えがあるエリアです。26〜30年は4件のため参考値です。

平米単価の上位は、1位がパークシティ中央湊ザタワー（築9年・287万円/㎡）、2位がシティタワー銀座東（築7年・259万円/㎡）、3位がパークシティ中央湊ザレジデンス（築10年・242万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築10年以内の大規模マンションで、エリアの平均単価224万円/㎡を大きく上回っています。

8位まで見ても、築21年のパンセフレスコ（230万円/㎡）を除けば築15年以内の物件が大半です。築浅の大規模物件が単価を引き上げている構図であり、同じ棟・同じシリーズで売り出しが重なる点も共通しています。

直近3年の売出件数は、シティタワー銀座東が78件（総戸数492）、パークシティ中央湊ザタワーが61件（総戸数416）と突出しています。この2棟は総戸数が多く、売り物件が常に市場に出ている流動性の高さが特徴です。

売主の立場では、同じ棟内に競合する売り出しが多いことを意味します。同じマンション内の成約事例が豊富なため価格の根拠は示しやすい反面、階数・向き・専有面積の違いで条件を差別化しないと埋もれやすくなります。3位以下は14件のアスコットパーク東京八丁堀、12件のパークホームズセントラルシティ中央区湊と続き、総戸数が少ない棟でも一定の売り出しが見られます。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月（299件）と5月（269件）で、2月（230件）や6月（255件）も高水準です。反対に最少は12月（136件）と8月（150件）でした。春先に成約が集中する傾向がはっきりしています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約ピークを狙うなら前年の12月〜1月、5月のピークなら2〜3月ごろの売り出し開始が目安になります。査定や書類の準備に1か月ほど見ておくと、秋から年明けにかけて動き出すスケジュールが現実的です。

季節面では、春先の成約ピークに向けて前年末から年明けに売り出しを始める流れが基本です。そのうえで物件の条件を見ると、築6〜10年の物件は単価が最も高く成約件数も多いため、市場の関心が集まりやすい層といえます。間取りでは2LDKと3LDKが23区平均との差が大きく、ファミリー向けの住戸は評価されやすい傾向です。

築年数が進んだ物件も23区平均を上回る単価で成約されているため、築年数だけで売却を諦める必要はありません。今は平米単価が区平均を上回って推移している局面で、売却を検討するなら具体的な根拠のもとに価格を検討しやすい時期です。ただし市場環境は変化するため、複数の査定で現在地を確認しておくことをおすすめします。