中央区勝どきのマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の勝どきでは、成約78件の平均成約価格が14,101万円、平均平米単価が208万円/㎡(坪単価687万円)でした。東京23区の平均平米単価137万円/㎡と比べると約1.5倍の水準で、比較対象とした中央区平均の成約価格11,805万円に対しても約19%高く推移しています。

中央区の町村別平米単価ランキングでは29町中7位に位置します。前年同期比で成約価格は7.2%下がっていますが、単価の動きは2025年の220万円/㎡から208万円/㎡への小幅な調整にとどまっており、高い水準を維持しています。

勝どきは中央区の南東部、隅田川河口に近い湾岸側にあたる町です。町内のマンションの最寄り駅として最も多いのは勝どき駅で、徒歩約4分圏内のマンションが87棟を占めています。駅を軸に大規模なタワー型マンションが集積しており、人気ランキングや売出件数ランキングの上位も総戸数が数百〜1,600戸台の大規模物件が目立ちます。

2026年の平均築年数は17.2年です。年別に見ると2024年の11.4年、2025年の12.9年から数字が伸びており、築浅中心だった街が少しずつ成熟段階に入りつつあることがうかがえます。一方、築5年以内の物件も直近で111件成約しており、新旧のストックが並存する街と言えます。

平米単価の推移を見ると、2021年の108万円/㎡から2023年の127万円/㎡までは緩やかな上昇で、この間は中央区平均(114万円→133万円)をやや下回る水準でした。流れが変わったのは2024年で、単価は176万円/㎡へ跳ね上がり、区平均の158万円/㎡を初めて上回りました。2025年には220万円/㎡まで伸びて区平均181万円/㎡との差は約39万円に開き、2026年は208万円/㎡と調整しつつも区平均194万円/㎡との差は約14万円残っています。

背景として、2024年以降は築3年前後の新しい大規模タワーの成約が単価を押し上げたと考えられます。実際に築5年以内の単価は273万円/㎡と全体平均を大きく上回ります。一方で2026年は平均築年数が12.9年から17.2年へ上がっており、築年数の経過した物件の比率が高まったことが、単価の小幅な調整と成約価格の前年同期比マイナスに表れている可能性があります。また成約価格は物件の広さに左右されるため、価格の変化だけでなく単価で見ることが重要です。

2024年以降の間取り別平均売買価格では、勝どきはすべての間取りで東京23区平均を上回っています。特に差が大きいのは3LDKで、勝どき17,044万円に対し23区平均は9,042万円と約1.9倍です。2LDKも14,398万円と23区平均9,455万円を大きく超え、成約件数も131件と最多で、ファミリー向けの広めの間取りが市場の中心だとわかります。

1LDKは8,617万円(23区平均6,354万円・60件)で、単身・DINKS層の需要も一定数あります。ワンルーム(5件)と4LDK(5件)は件数が少ないため参考値として見るのが妥当で、この水準を前提に価格を決めるのは避けたほうがよいでしょう。

築年数別の平米単価では、築5年以内が273万円/㎡と突出しており、築6〜10年が195万円/㎡、築11〜15年が172万円/㎡、築16〜20年が165万円/㎡と、築年数に応じて段階的に下がっています。全体として築年数の経過による単価の下落は緩やかで、築16〜20年でも87件と成約が多い点が特徴です。

注目したいのは、築21年以上でも多くの築年数帯で23区平均を上回っていることです。築26〜30年は154万円/㎡(23区平均111万円/㎡・11件)、築41年以上は111万円/㎡(同87万円/㎡・20件)と、築古でも一定の評価が付いています。ただし築26〜30年は件数が少なく参考値です。築21〜25年は126万円/㎡と23区平均123万円/㎡とほぼ並んでおり、築年数帯の中では最も評価が伸びにくい水準です。

平米単価の上位は、1位のパークタワー勝どき ミッド(築3年・303万円/㎡)、2位のパークタワー勝どきサウス(築3年・294万円/㎡)、3位の勝どきザタワー(築10年・225万円/㎡)の順で、築浅の大規模タワーが占めています。上位2棟は築3年で単価が300万円/㎡前後と、築年数が新しいほど高単価という傾向が分かりやすく表れています。

一方で4位以降には築16〜18年の物件も入り、勝どきビュータワー(築16年)が213万円/㎡、ザ東京タワーズ(築18年)が206万円/㎡と、築15年を超えても200万円/㎡台を維持している点は見逃せません。築年数が経過しても、規模や共用部の充実したタワー型は単価が崩れにくいことがうかがえます。

直近3年の売出件数が最も多いのは勝どきザタワーの346件で、パークタワー勝どきサウスの274件、パークタワー勝どき ミッドの198件が続きます。これらは総戸数が1,000戸を超える大規模物件で、売買が活発に行われる流動性の高さを示しています。

売主の立場では、売却しやすい市場であることは強みですが、同じ棟内で売出住戸が重なる場面も多く、価格・階数・向きの比較にさらされやすいという面もあります。競合住戸の条件を事前に把握し、価格設定や売り出しの時期を調整することが、希望価格での成約に近づくポイントです。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の299件で、5月の269件、6月の255件、4月の252件が続きます。反対に最も少ないのは12月の136件、次いで8月の150件で、年度替わりの転居需要が集まる春に成約が集中する傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、成約が集中する3〜5月に合わせるなら、前年の12月〜1月に売り出しを始めるのが一つの目安です。成約件数が少ない12月は新規の売り出しも動きが鈍りがちですが、その分、春に向けて早めに情報を出しておく価値があります。

勝どきは、築5年以内の物件が273万円/㎡、築16〜20年でも165万円/㎡と、築浅から築15〜20年帯まで評価が厚いエリアです。特に2LDK・3LDKといったファミリー向けの間取りは23区平均との差が大きく、需要の強さが価格に表れています。2025年のピークから2026年は小幅に調整している状況ですが、区平均との差は依然として約14万円/㎡あります。

こうした状況では、築浅の大規模タワーや広めの間取りをお持ちの方は、評価が高い今のうちに価格の見極めを始める意味があります。築21〜25年のように単価が伸びにくい築年数帯の物件は、同じ棟の成約事例を丁寧に確認してから戦略を決めるのが賢明です。春の成約ピークに合わせた売り出し準備を、年末〜年明けから始めることをおすすめします。