中央区東日本橋のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の東日本橋では、成約29件の平均成約価格が10377万円、平均平米単価が192万円/㎡（坪単価634万円）となりました。成約価格は前年同期比で+30.0%と大きく伸びています。ただし成約価格は物件の広さに左右されるため、市況は平米単価で見るのが適切です。

比較対象の中央区平均は成約価格11805万円で、当エリアはそれを12%下回ります。一方、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると、当エリアは約4割高い水準です。中央区内の町村別平米単価ランキングでは29町中14位と、ちょうど中位に位置しています。2021年からの推移は後述しますが、平米単価は一貫して上向きです。

東日本橋は中央区の北部にあたり、日本橋エリアの北側で隣の区との境に近い位置にあります。町内のマンションの最寄り駅は、東日本橋駅（徒歩約2分・49棟）が最も多く、馬喰横山駅（徒歩約2分・25棟）、馬喰町駅（徒歩約2分・17棟）が続きます。いずれも徒歩約2分と駅近の物件が中心で、複数駅を使える立地であることが、このエリアの利便性を示すデータです。

今期の成約物件の平均築年数は17.2年です。2021年の12.5年から年々上がっており、比較的新しい物件が多かった町が、成熟したマンション街へ移りつつあります。築年数が進んだ物件が市場に出てくる局面に入っているといえます。

東日本橋の平米単価は、2021年の110万円/㎡から2022年123万円、2023年127万円、2024年141万円、2025年158万円と毎年上昇し、2026年1〜10月は192万円/㎡に達しました。上昇の勢いが目立つのは2025年から2026年にかけてで、1年で34万円の伸びです。中央区平均との差も、2021年は4万円、2024年は17万円、2025年は23万円と開いていましたが、2026年は192万円対194万円とほぼ並ぶ水準まで縮まりました。

背景として、平均築年数が2021年の12.5年から2026年は17.2年へと進んでいる点が挙げられます。築年数が進んでも単価が上がっているため、築年の影響を上回る需要があったと読み取れます。また成約価格は区平均より12%低い一方で、平米単価はほぼ同水準です。これは当エリアの成約に、比較的コンパクトな住戸が多いことを示唆しています。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアはすべての間取りで上回っています。ワンルームは3943万円（23区平均3153万円）、1LDKは7256万円（同6354万円）、2LDKは10655万円（同9455万円）です。差が最も大きいのは3LDKで、当エリア15346万円に対し23区平均は9042万円と、約1.7倍になります。

ただし3LDKは当エリアの件数が8件、ワンルームは4件と少なく、参考値として見る必要があります。件数が多い1LDK（29件）と2LDK（22件）は、23区平均を1割程度上回る水準で安定しています。コンパクトから中間サイズの住戸が、東日本橋の主力ボリュームゾーンといえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、築6〜10年が191万円/㎡で最も高く、23区平均160万円/㎡を大きく上回ります。築11〜15年は165万円/㎡（同149万円）、築16〜20年は138万円/㎡（同135万円）です。築16〜20年は23区平均とほぼ同水準まで下がります。

一方、築21〜25年は160万円/㎡と、築16〜20年より高くなっています（23区平均は123万円/㎡）。築古の中にも、立地や規模、管理状態の評価によって高い単価を維持している物件があることがわかります。築年数だけで価格が決まるわけではない点は、売却を考えるうえで押さえておきたいところです。

平米単価の上位は、1位がザ・パークハウス東日本橋（築9年、266万円/㎡）、2位がパークホームズ日本橋橘町（築6年、259万円/㎡）、3位がプライムスタイル東日本橋（築8年、228万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築10年未満で、築浅の大規模ブランド物件が高い評価を受けています。

注目したいのは、4位ガレリアマーレ日本橋（築22年、226万円/㎡）や6位日本橋ヴォアール（築21年、216万円/㎡）のように、築20年超でも200万円/㎡台を維持する物件が上位に入っていることです。築年数が進んでも、条件次第で高い単価が期待できることを示しています。

直近3年の売出件数が多いのは、ガレリアマーレ日本橋（10件、総戸数101）、プロスタイル日本橋馬喰町（10件、総戸数43）、グリーンパーク東日本橋レジデンス2（10件、総戸数28）の3棟です。総戸数28戸で10件を出しているグリーンパーク東日本橋レジデンス2のように、規模の割に売出が多い物件もあります。

売出件数が多い棟は、買い手の目に触れやすく流動性が高い一方で、同じ棟内に競合する売り物件が並びやすい面もあります。同じ棟で売り出し中の住戸の価格や条件を把握し、差別化できる点を整理しておくことが、売主にとって重要になります。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（299件）で、5月（269件）、6月（255件）、4月（252件）が続きます。反対に最も少ないのは12月（136件）で、8月（150件）、11月（156件）も件数が少なめです。春先に成約が集中する傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。成約が最も多い3月に合わせるなら、前年の12月〜1月には売り出しを始めたい計算です。5月の成約ピークを狙うなら、2月〜3月の売り出しが目安になります。年末年始は動きが鈍い時期でも、春の購入層に先回りして見てもらえるメリットがあります。

売却時期の目安は、成約が集まる春に向けて、冬のうちから動き出すことです。ただしそれ以上に重要なのは、物件の条件を見極めて戦略を立てることです。築6〜10年は平米単価が高く、築21〜25年でも23区平均を上回っています。築年数が浅いか、築古でも立地や規模が評価される物件は、現在の水準を活かしやすい状況です。

間取りについては、1LDKと2LDKは件数が多く、価格水準も安定しています。3LDKはデータが少ないものの、高い価格帯での成約が見られます。平米単価は年々上昇していますが、将来の価格を断定することはできません。相場が評価されている今の水準を確認したうえで、売却のタイミングを検討するのが現実的です。