中央区日本橋蛎殻町のマンション相場【2026年最新】

日本橋蛎殻町の2026年1〜10月のマンション成約は9件で、平均成約価格は8748万円、平均平米単価は184万円/㎡（坪単価609万円）でした。成約価格は前年同期比で+23.5%となっています。ただし9件という件数は多くないため、この数字は参考値として捉えるのが適切です。

比較対象の中央区平均と並べると、成約価格は11805万円に対して当エリアは約26%低い水準です。一方で平米単価は区平均194万円/㎡に対して184万円/㎡と、差は10万円/㎡にとどまります。価格差の大部分は、物件の広さの違いに由来するとみられます。中央区の町村別平米単価ランキングでは29町中18位で、区内では中位から下位に位置しますが、東京23区平均の137万円/㎡と比べると約34%高い水準です。

日本橋蛎殻町は、中央区の日本橋エリアに属し、人形町や水天宮のある一帯に隣接する町です。町内のマンションの最寄り駅は水天宮前駅が最も多く、徒歩約3分の物件が58棟を数えます。次いで人形町駅（徒歩約4分・2棟）、茅場町駅（徒歩約6分・1棟）となっており、大半の物件が水天宮前駅の徒歩圏に集中している点が特徴です。

平均築年数は22.4年で、都心の再開発エリアのような新築偏重ではなく、築浅から築40年超までが混在する成熟した住宅街といえます。後述のとおり売出件数の上位には築20〜40年代の物件も並んでおり、新しい物件と築年数を経た物件が同じ町内で競合する構図です。水天宮前駅を軸に複数の駅を使い分けられる立地は、売却時に交通利便性を訴求しやすい強みになります。

平米単価の推移を見ると、2021年の114万円/㎡から2022年に124万円/㎡、2023年に126万円/㎡と緩やかに上昇し、2024年に136万円/㎡、2025年に160万円/㎡、2026年（1〜10月）に184万円/㎡へと上昇ペースが加速しています。注目したいのは中央区平均との差の変化です。2021年と2022年はほぼ同水準でしたが、2023年に7万円/㎡、2024年に22万円/㎡と開き、2025年には21万円/㎡の差がありました。2026年は10万円/㎡まで縮まっており、当エリアが区平均に追いつく動きが見られます。

背景の仮説としては、広さや築年数の違いが挙げられます。当エリアの平均築年数は2021年の13.2年から2026年の22.4年まで上がっており、築年数が進んでも平米単価が伸びている点は、エリアそのものの評価が高まっていることを示唆します。また成約価格は2024年に6878万円、2025年に6783万円と横ばいから微減だった一方、平米単価は同期間に136万円/㎡から160万円/㎡へ上昇しました。これは比較的コンパクトな物件の成約が多かったためと考えられ、成約価格だけで相場を判断すると実態を見誤る可能性があります。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、1LDKは当エリア6814万円に対して23区平均6354万円（18件）、2LDKは当エリア10067万円に対して23区平均9455万円（6件）でした。どちらの間取りも23区平均を上回っており、特に1LDKは成約件数が18件と最も多く、このエリアの主力ゾーンといえます。

2LDKは6件と件数が少ないため参考値ですが、23区平均より600万円ほど高い水準です。都心で通勤利便性を重視する層からの需要が1LDKに集まりやすく、実需だけでなく資産性を重視する購入層にも選ばれやすい間取りと考えられます。

2024年以降の築年数別平米単価では、築5年以内が181万円/㎡で23区平均の185万円/㎡とほぼ並び、築11〜15年が186万円/㎡と23区平均の149万円/㎡を大きく上回っています。築21〜25年は140万円/㎡（23区平均123万円/㎡）、築26〜30年は158万円/㎡（同111万円/㎡）、築41年以上でも104万円/㎡（同87万円/㎡）と、築年数が進んだ帯でも23区平均を上回っています。

築浅の物件だけでなく築古の物件も評価が下がりにくい点は、このエリアの特徴です。築26〜30年が築21〜25年より高い単価をつけているのは、物件ごとの立地や仕様の差が築年数以上に効いていることを示しています。築年数だけで売却を諦めず、個別の条件を整理することが重要です。なお築21〜25年は4件と件数が少ないため参考値です。

平米単価の上位は、1位のザパークハウス日本橋蛎殻町レジデンス（築13年・269万円/㎡）、2位のウィルローズ日本橋蛎殻町（築11年・228万円/㎡）、3位のクレヴィア日本橋水天宮前（築6年・221万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築15年以内の比較的新しい物件で、エリアの平均単価184万円/㎡を大きく上回っています。

一方、4位のマイキャッスル水天宮前壱番館は築28年ながら219万円/㎡を記録しており、築年数が経過していても単価を維持している物件があることがわかります。築浅であることは有利ですが、築年数だけが評価を決めるわけではない点は押さえておきたいところです。

直近3年の売出件数が多いのは、デュークスカーラ日本橋（12件・築24年・総戸数106）、マイキャッスル水天宮前壱番館（12件・築28年・総戸数32）、ハイツ水天宮前（9件・築46年・総戸数50）です。マイキャッスル水天宮前壱番館は総戸数32に対して12件と出品が多く、取引が活発な物件といえます。

売出件数が多いマンションは、買い手にとって情報が集まりやすく流動性が高い一方、同じ棟内で競合する売り物件も多くなります。同じ棟で複数の売り出しが重なると価格比較をされやすいため、タイミングや価格設定の戦略が成約の速さを左右します。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の299件、次いで5月の269件で、最も少ないのは12月の136件、次いで8月の150件です。春先に成約が集中し、夏と年末にかけて落ち着く傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月前後の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろには売り出しを開始しておくのが一つの目安です。5月の成約を見込む場合は、2〜3月の売り出しが現実的です。査定や売り出し準備に1か月程度を要することも踏まえると、早めに動き出すほど選択肢が広がります。

売り出しの時期としては、成約が集中する3月・5月に向けて、年末から年明けにかけて準備を始める流れが現実的です。夏や年末は成約件数が少なくなるため、この時期に売り出す場合は価格設定を慎重に検討する必要があります。

物件の条件面では、築11〜15年のように23区平均を大きく上回る単価がついている築浅〜築中堅の物件や、築26〜30年でも単価を保っている物件は、評価が高い今のうちに動く価値があります。1LDKは成約実績が多く、需要が安定している間取りです。平米単価は区平均との差が縮まる局面にあり、エリアの評価が高まっている今は検討に適した時期といえます。