中央区日本橋人形町のマンション相場【2026年最新】

日本橋人形町の2026年1〜10月のマンション成約は14件で、平均成約価格は1億479万円、平均平米単価は193万円/㎡（坪単価638万円）でした。成約価格は前年同期比で+19.4%と大きく伸びています。ただし成約価格は物件の広さや築年数の構成に左右されるため、市況の判断には平米単価を見るほうが適切です。

この平米単価は東京23区平均の137万円/㎡を約56万円上回っており、都心の中でも高い水準にあります。中央区平均の成約価格1億1805万円と比べると当エリアは11%低く見えますが、これは取引された物件の面積構成の違いによる部分が大きく、単価で比べると差は小さくなります。中央区内の町村別平米単価ランキングでは29町中13位で、区内では中位に位置します。件数は14件と多くないため、年内の残りの成約次第で数値は動く点にご留意ください。

日本橋人形町は中央区の北東部、日本橋エリアの一角にあたる町です。町内のマンションの最寄り駅は人形町駅が34棟と最も多く、徒歩約2分の立地が中心です。次いで水天宮前駅が10棟（徒歩約2分）、浜町駅が1棟（徒歩約5分）となっており、ほとんどのマンションが駅徒歩2分圏内にあります。複数の駅が近く、通勤・移動の選択肢が多いことは、購入検討者から見た評価の下支えになります。

築年数の面では、2026年の成約物件の平均築年数は22.7年でした。2021年の16.4年から段階的に上がっており、町内に新築・築浅の大型供給が一巡し、成約の中心が築20年前後の物件へ移りつつあることがうかがえます。一方で、ランキング上位には築6〜12年の物件が並んでおり、築浅と築20年超が並存する、世代の幅が広い街だといえます。

平米単価の推移を見ると、2021年の117万円/㎡から2026年の193万円/㎡まで、5年間で約65%上昇しました。とくに2022年の135万円、2023年の151万円、2024年の159万円と着実に積み上がり、2025年には189万円へと一段高くなっています。比較対象の中央区平均との関係では、2021〜2023年は当エリアが区平均を12〜18万円上回っていましたが、2024年には159万円対158万円とほぼ並び、2025年は189万円対181万円、2026年は193万円対194万円と、区平均とほぼ同水準で推移しています。つまり当エリアの優位性は縮まり、区全体の上昇に歩調を合わせる形になっています。

成約価格と平米単価の動きには乖離もあります。2023年は成約価格が9681万円まで上がったのに対し、2024年は8602万円に下がりましたが、平米単価は151万円から159万円へ上昇しています。これは単価が下がったのではなく、成約物件の面積や築年数の構成が変わったことが主因と考えられます。実際、2024年の平均築年数は13.8年から20.0年へ大きく上がっています。価格だけを見て相場の強弱を判断すると誤読しやすい点です。

2024年以降の成約を間取り別に見ると、当エリアは1LDKが平均8458万円、2LDKが1億2153万円、3LDKが1億2393万円でした。東京23区平均（1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）と比べると、いずれも大きく上回っています。差額は1LDKで約2100万円、2LDKで約2700万円、3LDKで約3350万円です。

なかでも1LDKと2LDKは成約が16件、15件と厚く、このエリアの成約の中心です。都心の駅近という立地では、コンパクトから中型の間取りで需要が安定していることがわかります。3LDKは価格水準が最も高い反面、成約が3件にとどまるため、参考値として見るのが妥当です。ファミリー向けの広めの住戸は、買い手が限られる分、売却時に個別性が出やすい点を意識しておくとよいでしょう。

築年数別の平米単価（2024年以降）は、築6〜10年が276万円/㎡、築11〜15年が204万円/㎡、築16〜20年が191万円/㎡、築21〜25年が156万円/㎡です。築年数が上がるにつれて単価は下がるものの、その下がり方は緩やかです。築21〜25年でも東京23区平均の123万円/㎡を約33万円上回っています。

23区平均との比較では、築6〜10年で約116万円、築11〜15年で約55万円、築16〜20年で約56万円の差があり、築浅ほど差が大きくなっています。築10年を超えても単価が大きく崩れない一方、築浅の物件には明確なプレミアムが付いています。築20年を超える物件も22件と成約数が最も多く、築古であっても一定の需要が見込めるエリアです。

平米単価の上位は、1位のパークホームズ日本橋人形町二丁目（築6年・314万円/㎡）、2位のパークホームズ日本橋人形町ザレジデンス（築8年・293万円/㎡）、3位のプラウド日本橋人形町パサージュ（築8年・284万円/㎡）です。上位4位までは築12年以内で、いずれも270万円/㎡を超えています。

共通点は築浅であることです。ただし5位のリガーレ日本橋人形町は築19年でも245万円/㎡を維持しており、築年数だけでは説明できない棟単位の評価の差があります。立地や規模、管理状態といった要素が単価を左右していると考えられます。お持ちのマンションが同じ町内でどの位置にあるかは、築年数が近い棟との比較で見極める必要があります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、グランスイート日本橋人形町の15件（築21年・総戸数147）です。次いでクレストフォルム日本橋人形町が9件（築24年・総戸数48）、リビオ日本橋人形町が6件（築17年・総戸数103）と続きます。

売出件数が多い棟は、買い手にとっても情報が多く、売買が活発で流動性が高いといえます。その一方で、同じ棟内で複数の住戸が同時期に売りに出る場面も増え、競合する物件が出やすくなります。同じ棟で売却する場合は、直近の売出価格や成約価格の動きを把握したうえで、売り出し時期や価格設定を調整することが重要になります。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのが3月の299件、次いで5月の269件、6月の255件、4月の252件です。春から初夏にかけて成約が集中しています。反対に最も少ないのは12月の136件で、8月の150件、11月の156件が続きます。年末と真夏は動きが鈍くなる傾向があります。

売り出しから成約までは、一般に2〜3か月かかります。3〜5月の成約ピークに合わせるなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを開始するのが目安です。年明けは購入希望者の動きが戻る時期でもあり、成約が増える春に向けて早めに情報を出しておくことで、ピーク期に内見を重ねやすくなります。

季節の面では、先にお伝えしたとおり春の成約ピークを狙った年明けの売り出しが有力な選択肢です。そのうえで、物件の条件によっても判断軸は変わります。築年数別では、築10年以内の物件が平米単価276万円/㎡と突出しており、築浅の物件は評価が高いうちに動く意味があります。築11〜20年の物件も191〜204万円/㎡と堅調です。

間取りでは、1LDKと2LDKが成約の中心で、23区平均を2000万円超上回る水準で取引されています。この条件に当てはまる住戸は、売り手に有利な局面が続いているといえます。平米単価が2021年比で約65%上昇し、現在は高い水準にあるため、売却を前向きに検討する材料は揃っています。ただし、最終的には個々の住戸の条件で結果が変わるため、時期だけでなく物件ごとの評価を確認したうえで判断してください。