中央区月島のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の月島の中古マンション成約は38件で、平均成約価格は11,344万円、前年同期比で+4.0%となりました。平均平米単価は198万円/㎡（坪単価653万円）で、東京23区平均の137万円/㎡を大きく上回り、中央区平均の194万円/㎡と比べても僅かに高い水準です。

中央区内の町村別平米単価ランキングでは29町中12位と、区内では中位に位置します。一方で平均成約価格は中央区平均の11,805万円より約4%低く、単価が高いにもかかわらず総額が抑えられているのは、成約物件の専有面積が区平均より小さい傾向を反映していると考えられます。推移については後段で詳しく見ていきます。

月島は中央区の南東部、隅田川の河口に近い地域で、町内のマンションの最寄り駅は月島駅（徒歩約3分・65棟）が最多、次いで勝どき駅（徒歩約5分・18棟）となっています。月島駅を最寄りとする棟数が勝どき駅の3倍以上にのぼり、駅近という立地特性がこの町の基本的な価値を支えていることがわかります。区内のどのあたりかという位置関係を意識すると、湾岸側の高層タワー群と、内陸側に残る既存の中低層マンションが混在するエリアです。

データ上の平均築年数は19.0年で、2021年の12.9年から徐々に上昇し、2025年には22.5年に達しました。新築に近い大規模タワーと築40年超の中小規模マンションが併存しているため、築年数の分布には幅があります。街としての成熟度が進みつつも、タワーマンションの存在が単価の水準を押し上げている構図です。

平米単価の推移を見ると、2021年の126万円/㎡から2023年の141万円/㎡まで緩やかに上昇した後、2024年に173万円/㎡へと一段高くなり、2025年も173万円/㎡と横ばいで推移しました。2026年は198万円/㎡と、再び水準を切り上げています。注目したいのは中央区平均との差の変化です。2021〜2024年は月島が区平均を継続して上回っていましたが、2025年は区平均181万円/㎡に対して月島は173万円/㎡と逆転し、2026年には198万円/㎡と194万円/㎡で再び僅かに上回りました。

2025年に差が開いた背景には、平均築年数が22.5年と前年の16.5年から大きく上がった点があると考えられます。築年数の古い物件の成約比率が高まると、平均単価は下押しされやすくなります。2026年は築年数が19.0年に戻り、単価も再上昇していることから、成約物件の構成が単価を左右していた可能性が読み取れます。また、2024年以降は成約価格と平米単価が必ずしも連動していない年があり、成約価格は物件の広さにも左右される点には留意が必要です。2026年は10月までの途中集計のため、通年では数値が変動する可能性があります。

2024年以降の間取り別平均価格を見ると、月島では1LDKが7,735万円（39件）、2LDKが12,555万円（58件）、3LDKが15,365万円（32件）で、いずれも東京23区平均（6,354万円、9,455万円、9,042万円）を上回っています。特に差が大きいのが3LDKで、23区平均の約1.7倍にあたる水準です。

ファミリー向けの広い間取りが相対的に高く評価されており、2LDKも23区平均の約1.3倍と堅調です。成約件数は2LDKが最多で、実需層の中心的な需要がこのタイプにあると読み取れます。いずれの間取りも件数が一定数あるため、参考値としても信頼性は比較的高いといえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、築6〜10年が240万円/㎡、築5年以内が238万円/㎡と上位を占め、築11〜15年は185万円/㎡となっています。築10年を境に単価が約50万円下がる点は、売却時期を考えるうえで押さえておきたい特徴です。築16〜20年は155万円/㎡、築21〜25年は159万円/㎡と、築16年以降はほぼ横ばいで推移しています。

注目すべきは、築年数が古い層でも東京23区平均を上回る点です。築26〜30年は137万円/㎡（23区平均111万円/㎡）、築41年以上は109万円/㎡（同87万円/㎡）で、築古でも立地評価が単価を下支えしていることがわかります。築16〜20年の件数が12件と少なめのため、この帯の単価は参考値として見ておくのが妥当です。

平米単価の上位は、1位のキャピタルゲートプレイスザタワー（築11年・286万円/㎡）、2位のミッドタワーGRAND（築6年・265万円/㎡）、3位のグランドシティタワー月島（築0年・237万円/㎡）と、いずれも大規模タワーマンションが占めています。上位8物件のうち築10年以内が複数含まれ、築浅であることが高単価の共通項です。

ただし築11年のキャピタルゲートプレイスザタワーが首位に立つように、築年数だけでなく、総戸数の多さや共用施設の充実、駅からのアクセスといった要素も単価に影響していると考えられます。一方で、築23年のアイマークタワーも211万円/㎡と、築年数を経ても高水準を保つ事例があります。

直近3年の売出件数が最も多いのはミッドタワーGRAND（69件・総戸数503）で、キャピタルゲートプレイスザタワー（58件・総戸数702）、グランドシティタワー月島（35件・総戸数1285）が続きます。総戸数の多い大規模物件ほど売出件数が増える傾向があります。

売主の立場では、売出件数が多い棟は買い手の関心も集まりやすく流動性が高い反面、同じ棟内に競合する売り物件が並ぶ状況になりやすい点が特徴です。価格設定や内覧時の見せ方で差別化を図ることが、成約までの期間や価格に影響します。

月別の成約件数は、中央区の2023〜2025年の合計で見ると、3月が299件、5月が269件と最も多く、次いで6月255件、4月252件、7月244件と春から初夏にかけて活発です。一方、最も少ないのは12月の136件で、8月の150件、11月の156件が続きます。年明けから3月にかけて件数が伸び、春にピークを迎える流れです。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月を要するため、3〜5月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜1月に売り出しを開始するのが一つの目安になります。年末年始は成約件数こそ少ないものの、春の購入検討者に早い段階で物件を見てもらえるメリットがあります。

季節面では春の成約ピークに向けた準備が鍵になりますが、それ以上に、物件ごとの条件で判断軸を持つことが重要です。まず築年数については、築10年以内は単価が240万円/㎡前後と突出して高く、築11年以降は段階的に下がる傾向がありました。築10年の節目が近い場合は、その前に動くことで築浅評価を活かせる可能性があります。

間取りでは、2LDKと3LDKが23区平均との差が大きく、需要も厚い傾向です。築古であっても23区平均を上回る単価が維持されているため、築年数だけで売却を諦める必要はありません。市況は変動するものの、2026年の単価は区平均を上回る水準にあり、現時点の相場は売却を検討する材料が揃っているといえます。