中央区佃のマンション相場【2026年最新】

中央区佃の2026年1〜10月のマンション成約は41件で、平均成約価格は12526万円、平均平米単価は177万円/㎡（坪単価586万円）でした。成約価格は前年同期比で10.5%上昇しており、中央区平均の11805万円と比べると約6%高い水準です。

一方で平米単価に目を向けると、中央区平均の194万円/㎡を下回っており、中央区の町村別平米単価ランキングでは29町中20位に位置します。成約価格が区平均を上回りながら単価が下回るのは、広めの住戸の成約が多いことを示唆しています。なお、東京23区平均の137万円/㎡と比べると約3割高く、都心の中でも高水準のエリアといえます。年ごとの推移の詳細は後述します。

佃は隅田川沿いに位置する中央区北東部のエリアで、最寄り駅は月島駅（徒歩約3分）とするマンションが45棟と最も多く見られます。駅近の物件が中心であり、駅距離が価格評価の前提として揃いやすいエリアといえます。川沿いに高層の大規模マンションが集まる一方、周辺には低層の住宅も混在し、区内の他エリアとは異なる景観を形成しています。

2026年の平均築年数は26.6年で、中央区平均の18.7年より約8年古い水準です。2021年には築20.5年だった平均築年数は、その後も20年前後で推移し、2025年に26.8年へと上がりました。区全体より成熟したマンションストックが多く、築年数を重ねた物件の評価が価格全体を左右する、成熟した市場と読み取れます。

平米単価の推移を見ると、佃は2021年の112万円/㎡から2026年の177万円/㎡まで、5年余りで約1.6倍に上昇しています。2021年と2022年は区平均を下回っていたものの、2023年には136万円/㎡と区平均の133万円/㎡をわずかに上回りました。ところが2024年以降は区平均が158万円、181万円、194万円と加速し、佃は146万円、164万円、177万円と上昇しながらも差は広がっています。2026年時点の差は17万円/㎡です。

背景の一つとして、平均築年数の変化が考えられます。佃の平均築年数は2024年の20.8年から2025年に26.8年へ上がり、区平均の18.0年との開きが大きくなりました。築古の成約が増えると平均単価は伸びにくくなります。また、成約価格は区平均を上回りながら単価は下回っているため、広い住戸の成約が一定数含まれている可能性もあります。単価だけで見ても上昇基調は明確で、築年数が進んだ中でも価格が底堅く推移している点は注目に値します。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、佃はすべての間取りで上回っています。特に差が大きいのは3LDKで、佃が16326万円に対し23区平均は9042万円と、約1.8倍の水準です。4LDKも21263万円と23区平均8880万円を大きく上回りますが、件数は4件と少ないため参考値として見るのが適切です。

成約件数が多いのは2LDK（50件）と1LDK（36件）で、これらが佃の市場の中心です。2LDKは11659万円、1LDKは8222万円で、いずれも23区平均を2割から3割程度上回っています。ファミリー向けの広い住戸が相対的に高く評価されるのが、このエリアの特徴といえます。ワンルームも3823万円と23区平均3153万円を上回りますが、件数は7件にとどまります。

2024年以降の築年数別平米単価では、26-30年が196万円/㎡と東京23区平均111万円/㎡を大きく上回り、築年数帯の中で最も高い水準でした。この帯の成約は29件あり、参考値とはいえない厚みがあります。6-10年も196万円/㎡と同水準で、築浅だけでなく築20年台後半の物件も強い評価を受けています。

築古でも23区平均を上回る帯が多く、31-35年でも150万円/㎡と23区平均91万円/㎡を約6割上回っています。築年数が進んでも資産価値が維持されやすいことがうかがえます。一方、41年以上は76万円/㎡と23区平均87万円/㎡を下回り、12件の成約があります。築40年を超えると評価が下がる傾向があるため、この帯の売却では価格設定を慎重に検討する必要があります。5年以内は169万円/㎡と、築6-10年の196万円/㎡を下回っています。

平米単価の上位には、ライオンズタワー月島（築21年、220万円/㎡）、リビオレゾン月島ステーションプレミア（築6年、213万円/㎡）、シティハウス月島駅前キャピタルコート（築15年、212万円/㎡）が並びます。上位8棟は築6年から築33年まで幅広く、築年数の新しさだけが単価を決めているわけではないことがわかります。

共通する特徴として、駅名を冠した物件が上位に多い点が挙げられます。月島駅との近さが物件名にも表れており、駅からの距離が単価を支える大きな要素と考えられます。築27年のセンチュリーパークタワーが209万円/㎡で5位に入っているように、大規模なタワー型で築年数が進んだ物件でも高単価を維持している例があります。

直近3年の売出件数が最も多いのはセンチュリーパークタワーで91件、次いでスカイライトタワーの47件、シティフロントタワーの43件です。総戸数が多い大規模マンションほど売出件数も多くなる傾向があります。

売主の立場では、売出件数が多い棟は買い手が比較検討しやすく流動性が高い反面、同じ棟内に競合する住戸が並びやすい点に注意が必要です。同一マンション内で売り出し時期が重なると、価格や条件で比較されます。同じ棟の成約事例や現在の売出状況を把握し、階数・向き・眺望などで差別化できる点を整理したうえで、価格設定と売り出し時期を検討することが大切です。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（299件）、次いで5月（269件）で、最も少ないのは12月（136件）、次いで8月（150件）でした。春先に成約が集中し、夏と年末に落ち込む傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月を要します。3月の成約ピークを狙う場合、前年12月から1月にかけて売り出しを開始するのが一つの目安になります。5月の成約を見込むなら2〜3月の売り出しが適しています。買い手の動きが活発になる時期に合わせて売り出しを逆算することで、内覧機会を取りこぼしにくくなります。

売り出し時期については、成約が集中する春に向けて冬のうちに準備を進めるのが基本線です。物件タイプでみると、2LDK・3LDKといったファミリー向けの間取りは23区平均を大きく上回る評価を受けており、売却に向いた条件といえます。築年数では26-30年や6-10年の物件が196万円/㎡と高い水準にあり、築20年台後半でも十分に売却の好機があります。

一方、築41年以上の物件は単価が76万円/㎡と23区平均を下回るため、売り出し前に類似事例を丁寧に確認することをお勧めします。区平均より成約価格が高いエリアである以上、住戸の条件による価格差も大きくなります。ご自身の住戸の間取りと築年数がどの帯に当たるかを確認し、売却時期を判断する材料にしてください。