目黒区三田のマンション相場【2026年最新】

目黒区三田の2026年1〜10月の中古マンション成約は10件で、平均成約価格は11882万円、平均平米単価は170万円/㎡（坪単価562万円）でした。成約件数が10件と限られるため参考値としてご覧ください。平均成約価格は前年同期比で+19.6%の水準ですが、価格は物件の広さに左右されるため、市況を測る指標としては平米単価を軸に見るのが適切です。

比較対象とした目黒区平均の成約価格は9561万円で、三田はこれを24%上回っています。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、三田は約33万円/㎡高い水準です。目黒区内の町村別平米単価ランキングでは26町中7位に位置し、区内でも上位グループに入るエリアといえます。

三田は目黒区の北東部にあたり、渋谷区の恵比寿エリアと接する位置にあります。町内のマンションの最寄り駅は目黒駅（徒歩約10分・34棟）と恵比寿駅（徒歩約10分・17棟）の2駅に分かれており、どちらも徒歩10分前後で利用できます。棟数でみると目黒駅を最寄りとするマンションが多く、恵比寿駅を最寄りとする物件がそれに続く構成です。

築年数の面では、2026年1〜10月の平均築年数は43.8年でした。年別にみると、平均築年数は2021〜2023年が30年台後半から40年前後、2024・2025年は30年台前半と、年によって幅があります。町内には築20年台のマンションと築40年を超えるマンションが併存しており、成約事例の顔ぶれによって平均築年数が大きく動きやすい点が、三田というエリアの特徴です。

平米単価の推移をみると、三田は2021年の114万円/㎡から2022年に124万円、2023年に129万円、2024年に143万円と段階的に上昇し、2025年には182万円/㎡まで切り上がりました。目黒区平均は同じ期間に112万円から146万円へと上昇しており、三田との差は2021年の2万円から2025年には36万円へ大きく開いています。2026年は170万円/㎡と前年から調整していますが、目黒区平均159万円/㎡との差は11万円と、なお上回っています。

2026年の調整には、平均築年数の変化が影響している可能性があります。三田の平均築年数は2025年の30.8年から2026年は43.8年へと13年上昇しており、築古物件の成約が増えたことで平米単価が押し下げられた可能性が考えられます。一方、2026年の平均成約価格は11882万円と2025年の10813万円を上回っており、成約価格と平米単価の動きが一致しない点も、広い住戸の成約が含まれていることを示唆します。2026年は10月までの途中集計で件数も限られるため、年間の確定値とは異なる点にご留意ください。

2024年以降の間取り別平均売買価格をみると、三田は1LDKが8603万円（東京23区平均6354万円・9件）、2LDKが13994万円（同9455万円・13件）、3LDKが13296万円（同9042万円・5件）と、いずれも23区平均を大きく上回っています。2LDKは件数が13件と最も多く、23区平均との差も約4500万円と大きいことから、三田で最も厚みのある取引層といえます。3LDKは5件、ワンルームは3件と件数が少ないため参考値としてご覧ください。

一方、ワンルームは2870万円と23区平均の3153万円を下回っています。ファミリー向けの広めの間取りが相対的に高く評価される傾向があり、単身向けの間取りでは区の高単価エリアというメリットが価格に表れにくい点が、このエリアの特徴です。

2024年以降の築年数別平米単価では、21〜25年が164万円/㎡（23区平均123万円・8件）、26〜30年が161万円/㎡（同111万円・8件）と、築20年台は23区平均を40万円/㎡以上上回っています。31〜35年は253万円/㎡と突出していますが、5件にとどまり、高単価の物件が含まれているとみられるため参考値としてご覧ください。36〜40年も184万円/㎡（3件）と23区平均85万円/㎡を大きく上回っています。

41年以上は120万円/㎡（11件）と、他の築年数帯に比べて水準が下がりますが、それでも23区平均の87万円/㎡を33万円/㎡上回っています。築古の物件でも、23区平均を上回る単価で成約している点は、三田のエリア価値が築年数による価格下落を和らげていることを示しています。

平米単価の上位には、恵比寿ガーデンテラス1番館（築32年・288万円/㎡）、ラ・アトレ恵比寿グランガーデン（築36年・236万円/㎡）、ファミールグラン恵比寿（築24年・220万円/㎡）が並びます。上位3件はいずれも名称に恵比寿を冠するマンションで、恵比寿駅を最寄りとする物件が高単価帯を形成している点が共通しています。

築年数も築24年から築36年と幅があり、新しさだけでなく立地やブランド力が単価を支えていることがうかがえます。4位以下にも築22〜27年の恵比寿系マンションが続く一方、築41年のエンブレム目黒茶屋坂（175万円/㎡）やパークハイム目黒三田（168万円/㎡）も上位に入っており、築古でも立地や管理状態によって高い単価を維持する物件があることがわかります。

直近3年の売出件数が最も多いのは恵比寿ガーデンテラス1番館（27件）で、2位の目黒台スカイマンション（11件）、3位のファミールグラン恵比寿（9件）を大きく引き離しています。売出件数が多い棟は、買い手の目に触れる機会が多く、取引が成立しやすい流動性の高い物件といえます。

一方で、売主にとっては同じ棟内に競合物件が並びやすい点にも注意が必要です。同一マンション内で複数の住戸が同時に売り出されている場合、価格設定や内装の状態、階数・向きの違いで比較され、成約までの期間や価格に差が出る可能性があります。売り出しの時期や価格設定を、同じ棟の売出状況を踏まえて検討することが大切です。

目黒区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは2月（163件）、次いで6月（142件）で、最も少ないのは1月（108件）と12月（114件）でした。2月に成約が集中する背景には、新生活に向けた住み替え需要があると考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2月の成約ピークを狙うなら、前年の11月から12月に売り出しを始めるのが一つの目安です。6月の成約を見込む場合は、3月から4月ごろの売り出しが目安となります。成約件数の少ない1月・12月は、売り出しの準備期間として活用すると、需要期に合わせて動きやすくなります。

季節面では、成約件数が多い2月と6月を見据え、その2〜3か月前に売り出しを始める計画が現実的です。三田は区内でも平米単価が上位に位置しており、需要期に合わせて動くことで、エリアの強みを価格に反映させやすくなります。

物件の特徴では、築20年台のマンションは23区平均を大きく上回る平米単価で成約しており、売却に向いた状況です。間取りでは、2LDKや3LDKといったファミリー向けの広めの住戸が高く評価されています。築41年以上でも23区平均を上回る水準で成約していますが、築年数帯の中では単価が低めのため、売り出し価格は周辺の成約事例を確認しながら慎重に設定することをおすすめします。金利や経済環境によって市況は変わりますので、売却の判断は最新の動向を踏まえて行いましょう。