目黒区下目黒のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に下目黒で成約したマンション56件の平均平米単価は172万円/㎡（坪単価570万円）、平均成約価格は9495万円でした。平均成約価格は前年同期比で14.8%上昇しています。東京23区平均の137万円/㎡（坪単価452万円）と比べると約35万円/㎡高く、目黒区内でも26町中3位に位置しています。

目黒区平均の成約価格は9561万円で、当エリアはそれより約1%低い水準です。ただし、これは物件の広さや築年数の違いが影響した結果で、平米単価で見ると目黒区平均の159万円/㎡を13万円/㎡上回っています。推移の詳細は後述しますが、2021年以降は一貫して区平均を上回る単価で推移しています。

下目黒は目黒区の南東寄りに位置し、山手線沿線の目黒駅側から、品川区との境に近い不動前駅周辺まで広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅として最も多いのは目黒駅（徒歩約8分・85棟）で、次いで不動前駅（徒歩約8分・40棟）、武蔵小山駅（徒歩約13分・16棟）の順になっています。目黒駅を最寄りとする物件が全体の過半を占めるため、相場も目黒駅への距離や利便性を軸に形成されやすい構造だといえます。

平均築年数は26.2年で、目黒区平均の32.1年より約6年若い水準です。年別推移を見ると、当エリアの築年数は2021年の14.3年から2026年の26.2年へ進んでおり、この間に新しい分譲物件が一定数供給されてきたことがうかがえます。新築から築浅、築古までが混在する街で、築年数帯ごとに相場の見え方が大きく異なる点が特徴です。

下目黒の平米単価は2021年の122万円/㎡から2026年の172万円/㎡まで、5年間で約41%上昇しました。区平均との比較では、2021年に10万円/㎡だった差が、2022年は4万円、2023年は9万円、2024年は9万円、2025年は14万円、2026年は13万円と推移しています。2022年にいったん差が縮まったものの、その後は再び広がり、直近では区平均を10万円/㎡以上上回る状態が続いています。

背景として、当エリアの平均築年数が2021年の14.3年から2026年の26.2年へ約12年進んでいる点が注目されます。築年数が進めば本来は単価に下押し圧力がかかりますが、それでも単価が上昇しているのは、築浅・築古を問わず需要が底堅いことを示していると読み取れます。また2026年は成約価格が目黒区平均を僅かに下回る一方で単価は上回っており、成約された物件の専有面積が区平均より小さめだったことが、この乖離の一因と考えられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアはすべての間取りで上回っています。特に差が大きいのは3LDKで、当エリア12231万円に対し23区平均は9042万円と、約3200万円の開きがあります。ファミリー向けの広めの住戸に対する評価が、エリア全体の価格水準を押し上げていると考えられます。件数も2LDKが88件、1LDKが53件、3LDKが36件と一定数あり、2LDK（10159万円）や1LDK（6745万円）も23区平均を上回っています。

ワンルームは5099万円で23区平均の3153万円を大きく上回りますが、件数が14件とやや少ないため、参考値として見るのが適切です。立地の良さから投資・実需の双方に支持されているものの、個別の物件条件による振れ幅が大きい点には留意が必要です。

2024年以降の築年数別平米単価では、6〜10年が192万円/㎡（46件）で最も高く、5年以内の182万円/㎡（18件）や11〜15年の179万円/㎡（61件）を上回っています。新築直後よりも築6〜15年の物件が高単価で取引されている点は、このエリアの特徴です。

また、すべての築年数帯のうち5年以内を除いて、東京23区平均を上回っています。特に26〜30年は150万円/㎡、31〜35年は135万円/㎡（3件のため参考値）、41年以上でも102万円/㎡（60件）と、23区平均の111万円・91万円・87万円との差が大きく、築古でも立地評価によって資産価値が維持されやすいエリアといえます。築年数だけで売却を諦める必要はない市場です。

平米単価の上位は、1位のパークナード目黒（築10年・254万円/㎡）、2位のザ・マジェスティコート目黒（築8年・251万円/㎡）、3位のシティハウス目黒ザ・ツイン サウス棟（築8年・246万円/㎡）となっています。上位8位まではいずれも築8〜18年の物件で占められており、築浅から築15年程度の比較的新しい大規模・ブランドマンションが高い評価を受けていることがわかります。

これらの単価は、エリア平均の172万円/㎡を大きく上回る水準です。同じ下目黒でも、棟ごとの立地条件や築年数、グレードによって価格帯に大きな差があるため、売却を検討する際はエリア平均だけでなく、ご自身のマンションに近い条件の成約事例を確認することが重要です。

直近3年の売出件数が多いのは、ザ・マジェスティコート目黒（22件）、パークホームズ目黒ザレジデンス（21件）、ハイネス目黒（19件）の順です。総戸数150戸規模の物件から築47年・築55年の古い物件まで、築年数の幅広いマンションが上位に並んでいます。

売出件数が多いことは、それだけ買い手の目に触れやすく、流動性が高い市場であることを意味します。一方で、同じ棟内で複数の住戸が同時期に売り出されると、価格や条件の比較が起きやすくなります。売主としては、同棟内の売出状況を把握したうえで、価格設定や売り出し時期を調整することが、競合との差別化につながります。

目黒区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは2月（163件）と6月（142件）で、最も少ないのは1月（108件）と12月（114件）です。春先の2月に成約が集中する傾向があり、年末年始は動きが鈍くなっています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2月の成約ピークを狙うなら、前年の11月から12月頃に売り出しを開始しておくのが一つの目安です。6月の成約を狙う場合は、3月から4月頃の売り出しが想定されます。1月は成約件数が最も少ないものの、買い手が動き出す前の準備期間と捉え、年明け前に売り出しの準備を進めておくと、2月のピークに合わせやすくなります。

成約が集まる2月に向けて、前年11月〜12月頃に売り出しを始めておく流れが、時期の面では有力な選択肢です。ただし、時期だけで判断するのではなく、ご自身の物件の条件も合わせて見る必要があります。

下目黒では築6〜15年の物件が高単価で取引されており、築年数がこの帯に入っているマンションは評価されやすい状況です。築古の物件でも23区平均を上回る単価が保たれているため、築年数だけを理由に売却を先送りする必然性は大きくありません。また、3LDKや2LDKなどのファミリー向け間取りは23区平均との差が大きく、需要の強さがうかがえます。条件が整っている物件ほど、売り出しを早めに検討する価値があります。なお、市況は常に変動するため、複数の査定を比較することをおすすめします。