港区麻布十番のマンション相場【2026年最新】

港区麻布十番の2026年1〜10月の成約事例13件を集計すると、平均平米単価は200万円/㎡（坪単価661万円）、平均成約価格は10,578万円でした。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると、約1.5倍の水準です。

一方、港区平均の成約価格14,072万円に対しては約25%低く、港区の町村別平米単価ランキングでは26町中18位に位置します。区内では中位から下位に入りますが、23区全体で見れば高水準のエリアといえます。2025年の202万円/㎡から2026年の200万円/㎡へはほぼ横ばいで推移しています。

麻布十番は港区の中でも都心寄りに位置し、最寄り駅としては麻布十番駅（徒歩約2分）を利用するマンションが71棟と圧倒的に多いエリアです。駅からの距離が近い物件が中心となっており、通勤・生活動線の良さが売却時のアピール材料になりやすい立地といえます。

平均築年数は32.6年で、港区平均の25.5年より7年ほど古くなっています。新築・築浅が中心の街というより、築20〜30年台のマンションが厚く、成熟した住宅地として市場が形成されている点が特徴です。

当エリアの平米単価は2021年の118万円/㎡から2025年の202万円/㎡まで、4年間で約1.7倍に上昇しました。2021年時点では港区平均（141万円/㎡）との差が23万円/㎡ありましたが、2024年には182万円/㎡で港区平均と並び、2025年は202万円/㎡と港区平均の211万円/㎡との差が9万円/㎡まで縮まりました。2026年は当エリア200万円/㎡に対し港区平均が226万円/㎡で、差は再び26万円/㎡に開いています。

2026年の平均成約価格が前年同期比で5.9%下がっている一方、平米単価は200万円/㎡とほぼ維持されている点は注目に値します。成約価格と平米単価が別々の動きをしていることから、価格水準の下落というより、成約した物件の広さや構成の違いが影響している可能性があります。2026年は13件の集計で、年内の途中集計でもあるため、数値の変動には幅があります。

2024年以降の成約を間取り別に見ると、1LDKは当エリア10,342万円に対し東京23区平均6,354万円、2LDKは14,768万円に対し9,455万円、3LDKは15,677万円に対し9,042万円と、ファミリー向けから1〜2人世帯向けまで幅広く23区平均を大きく上回っています。件数は1LDKが15件と最も多く、当エリアでは1LDKの流通が厚いことがわかります。

一方、ワンルームは2,300万円で23区平均の3,153万円を下回っています。ただし3件のみの集計のため参考値として見ておくのが適切です。また3LDKも3件と少なく、同様に参考値にとどまります。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築26〜30年が214万円/㎡、築21〜25年が212万円/㎡、築16〜20年が206万円/㎡と、築16〜30年の範囲で200万円/㎡台が維持されています。23区平均が築年数とともに135万円/㎡から111万円/㎡へ下がっているのに対し、当エリアでは築21〜30年のほうが築16〜20年よりやや高い点が特徴的です。

築41年以上でも160万円/㎡と、23区平均の87万円/㎡を大きく上回っています。築年数が進んでも立地の価値が単価を支えており、築古だからといって一律に評価が下がるわけではないことがデータから読み取れます。

平米単価の上位は、1位が麻布メゾン（築11年、274万円/㎡）、2位がライオンズマンション麻布十番南（築29年、264万円/㎡）、3位がウィン麻布十番ハラビル（築31年、260万円/㎡）でした。

1位は築11年の比較的新しい物件ですが、2位・3位は築30年前後であり、築年数が進んでも260万円/㎡を超える単価が出ています。上位には築20年台後半から30年超の物件も多く含まれており、築年数だけでなく、立地や個別の物件特性が評価に影響していることがうかがえます。

直近3年の売出件数の上位は、1位がアクシア麻布（21件、総戸数166）、2位がアクシアフォレスタ麻布（12件、総戸数95）、3位がライオンズマンション麻布十番南（10件、総戸数53）でした。売出件数が多いのは総戸数の大きい物件が中心です。

売主の立場から見ると、売出件数が多い棟は買い手にとって比較対象が多く、流動性が高い反面、同じ棟内で競合する売り出しが重なりやすいという側面があります。同じマンション内の売出状況を事前に把握し、価格設定や売り出し時期を調整することが、売却活動では重要になります。

港区全体の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月の298件、次いで2月の283件で、年明けから春にかけて取引が活発になる傾向があります。反対に最少は8月の207件、次いで11月の210件でした。

売り出しから成約まで一般に2〜3か月かかることを踏まえると、2〜3月の成約ピークに間に合わせるには、前年の11月〜12月ごろに売り出しを開始するのが一つの目安になります。

春の成約ピークに向けた動きは前述のとおりで、年末から年明けにかけて売り出しを準備しておくと、需要が高まる時期に合わせやすくなります。

物件の特徴の面では、築16〜30年で200万円/㎡台を維持していること、1LDK〜3LDKの各間取りが23区平均を大きく上回っていることから、当エリアでは築年数や間取りを問わず評価されやすい状況です。特に築21〜30年の物件は単価が安定しており、売却を検討する価値が高い層といえます。今が売り時といえるかどうかは、保有する物件の築年数・間取り・同じ棟の売出状況によっても変わるため、個別の確認が欠かせません。