港区浜松町のマンション相場【2026年最新】

港区浜松町の2026年1〜10月（成約17件）の平均平米単価は401万円/㎡（坪単価約1325万円）、平均成約価格は2億2457万円で、前年同期比では+11.1%となりました。港区平均の成約価格1億4072万円と比べると約60%高く、東京23区平均の137万円/㎡と比べると約3倍の水準です。港区の町村別平米単価ランキングでは26町中2位に位置します。

推移を見ると、浜松町は港区平均より高い水準で上昇を続けており、とくに2025年以降の伸びが目立ちます。ただし、この水準は街全体が一律に押し上げられた結果というより、築浅の大規模タワー物件の成約が相場を牽引している面が大きい点に注意が必要です。詳しくは後段で分解します。

浜松町は港区の東寄り、東京湾側に広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、大門駅（徒歩約4分）を挙げる物件が21棟で最も多く、次いで浜松町駅（徒歩約3分）が9棟、御成門駅（徒歩約6分）が1棟となっています。複数の駅を使える立地の物件が多く、日常の移動手段を選びやすいことが、このエリアの住環境の特徴です。

平均築年数は2026年時点で6.2年と、港区平均の25.5年を大きく下回ります。区全体では築20年超の物件が中心ですが、浜松町では近年供給された築浅物件の比率が高く、街の住宅ストックが新しい世代に入れ替わりつつあることがうかがえます。一方で、築20年台前半の中小規模マンションも町内に残っており、新旧が併存する構成です。

平米単価は2021年の180万円/㎡から2024年の234万円/㎡まで、年ごとに着実に上昇してきました。この間の港区平均は141万円/㎡から182万円/㎡で、浜松町との差は約40〜50万円/㎡のまま大きく変わっていません。転換点は2025年で、浜松町は344万円/㎡と前年から一気に110万円/㎡上がり、港区平均（211万円/㎡）との差は約130万円/㎡に広がりました。2026年はさらに401万円/㎡と、差は約175万円/㎡まで拡大しています。

この急伸の背景として、平均築年数の変化が見逃せません。2023〜2024年は築20年前後でしたが、2025年は築8.6年、2026年は築6.2年と一気に若返っています。成約の中心が築浅のタワー物件に移ったことが単価を押し上げたと考えられます。同時に、平均成約価格が2024年の1億2073万円から2025年の1億7698万円、2026年の2億2457万円へと伸びている点からは、広い住戸の成約が増えていることも読み取れます。つまり、相場の上昇には既存物件の値上がりに加えて、成約物件の構成の変化も含まれている点を踏まえて数字を見る必要があります。

2024年以降の間取り別の平均売買価格は、浜松町ではワンルームが6623万円（4件）、1LDKが1億3724万円（10件）、2LDKが2億7576万円（18件）でした。東京23区平均（ワンルーム3153万円、1LDK 6354万円、2LDK 9455万円）と比べると、いずれも2倍以上で、とくに2LDKは約2.9倍と差が大きく開いています。

成約件数が最も多いのは2LDKで、このエリアでは広めの間取りに需要が集まっていることがわかります。ただし、ワンルームは4件と件数が少ないため、あくまで参考値として見るのが妥当です。

築年数別の平米単価（2024年以降）を見ると、築5年以内は418万円/㎡（14件）、築6〜10年は381万円/㎡（17件）と、築浅の2区分で高い水準を維持しています。東京23区平均（それぞれ185万円/㎡、160万円/㎡）と比べると、いずれも2倍以上の差があります。

一方、築41年以上は88万円/㎡（3件）で、東京23区平均の87万円/㎡とほぼ同じ水準でした。築古の物件では、立地による上乗せが相対的に小さくなっていることがわかります。ただし、築41年以上は3件と少ないため、参考値として扱ってください。築浅と築古で単価に大きな開きがあるのが、このエリアの特徴です。

平米単価の上位は、1位がWORLD TOWER RESIDENCE（築2年、450万円/㎡）、2位がパークコート浜離宮　ザ・タワー（築7年、421万円/㎡）、3位がワールドタワーレジデンス（築2年、391万円/㎡）となっています。上位3件はいずれも築7年以内の大規模タワー物件で、築浅であることが高い単価と結びついています。

4位以下を見ると、コンシェリア浜松町 TOKYO PREMIUM（築9年）は178万円/㎡、インシティ浜松町（築28年）は165万円/㎡と、上位3件との間に大きな差があります。浜松町の高い平均単価は、上位のタワー物件が引き上げている面が強く、築浅タワーに該当するかどうかで評価が大きく分かれる構造です。

直近3年の売出件数が多いのは、1位がパークコート浜離宮　ザ・タワー（101件、総戸数563）、2位がWORLD TOWER RESIDENCE（53件、総戸数389）、3位がワールドタワーレジデンス（43件、総戸数389）で、上位3棟に売出が集中しています。4位以下のアルテリア浜松町、パレステュディオ浜松町はそれぞれ3件にとどまり、差が大きい状況です。

売り出しが多い物件は、買い手の目に触れる機会が多く取引が活発な一方、同じ棟内に競合する住戸が並びやすいという面があります。上位3棟で売却を検討する場合は、同じ棟の売出価格や条件と比べられることを前提に、価格設定や売り出しの時期を慎重に決めることが大切です。

港区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（298件）、次いで2月（283件）、6月（281件）で、最も少ないのは8月（207件）と11月（210件）です。年初から春にかけて成約が集中し、夏と晩秋に落ち着くという傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、成約が増える2〜3月に契約を迎えたい場合は、前年の11月〜12月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。反対に、8月や11月の成約は少ない傾向にあるため、その時期に合わせて売り出す必要はありません。ただし、ここで示したのは港区全体の実績で、浜松町単独の月別データではありません。

季節性の面では、成約が増える春先に合わせて売り出しの準備を進めるのが基本です。そのうえで、売却に向いているかどうかを分ける判断軸は、築年数と物件規模です。築10年以内の物件は、築5年以内で418万円/㎡、築6〜10年で381万円/㎡と、東京23区平均を大きく上回っています。2LDKなど広めの間取りも評価されており、こうした物件は現在の相場環境を生かしやすいと言えます。

一方、築年数が進んだ物件は築浅との単価差が大きいため、周辺の成約事例と比べて価格を設定することが重要です。なお、市況は金利や経済環境で変わるため、今の水準が続くとは限りません。浜松町の2026年の水準は過去の成約事例の中でも高い位置にあり、売却を検討中の方は早めに現在の評価額を確認しておくとよいでしょう。