港区南青山のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の南青山のマンション成約は34件で、平均成約価格は16,930万円、平均平米単価は249万円/㎡（坪単価822万円）でした。前年同期比では成約価格が+12.8%となっています。

比較対象の港区平均は成約価格14,072万円で、南青山は約20%高い水準です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると、南青山は約1.8倍にあたります。港区の町村別平米単価ランキングでは26町中8位で、港区内でも上位3割に入る位置づけです。平均築年数は31.9年と、築年数を重ねた物件が中心でありながらこの単価を維持している点が特徴といえます。

南青山で最寄り駅として最も多いのは表参道駅（徒歩約8分・113棟）で、外苑前駅（徒歩約6分・36棟）、乃木坂駅（徒歩約5分・17棟）が続きます。町内のマンションの大半が表参道駅を利用する立地で、青山エリアの中でも表参道寄りに物件が集まっている構図です。町は港区の北西部にあたり、渋谷区や新宿区とも近い位置にあります。

平均築年数は31.9年で、港区平均の25.5年より6年以上古い水準です。後ほど見るように築41年以上の成約が63件と多く、供給の中心は成熟した街並みの中にある築古マンションです。一方でランキング上位には築4〜12年の新しい物件も並んでおり、築古と築浅が同じ町内に共存している点が南青山の特徴です。

平米単価の推移を見ると、2021年の158万円/㎡から2022年は170万円/㎡へ上昇し、2023年には164万円/㎡へ一度調整しました。その後2024年に181万円/㎡、2025年に215万円/㎡、2026年（1〜10月）には249万円/㎡と、2年連続で大きく伸びています。2021年からの上昇幅は約91万円/㎡です。港区平均との関係では、2021年は141万円/㎡対158万円/㎡、2023年は162万円/㎡対164万円/㎡とほぼ並んでいました。2024年は182万円/㎡対181万円/㎡で同水準でしたが、2026年は226万円/㎡対249万円/㎡と、23万円/㎡の差が再び開いています。

なお、南青山の成約価格は2021年の12,607万円から2023年には10,832万円まで下がっており、平米単価の動きとは一致しません。これは当時の成約に比較的コンパクトな物件が多く含まれていたことなど、物件の広さの影響を受けたとみられます。市況は価格ではなく平米単価で見るのが適切で、築年数が31年台で安定している中での単価上昇は、築年数の変化ではなくエリアの評価の高まりを反映していると考えられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、南青山は東京23区平均を大きく上回っています。2LDKは21,302万円で23区平均9,455万円の約2.3倍、3LDKは26,138万円で23区平均9,042万円の約2.9倍にのぼります。1LDKも10,605万円と23区平均6,354万円の約1.7倍です。一方、ワンルームは3,707万円で23区平均3,153万円との差は小さく、ファミリー向けの広めの間取りほど南青山での評価の高さが表れています。

ただし3LDKは10件と件数が少ないため、参考値として捉える必要があります。それでも、2LDK以上の間取りで23区との差が顕著である点は、南青山の特徴といえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、すべての築年帯で23区平均を上回っています。築6〜10年は378万円/㎡と最も高く、23区平均160万円/㎡の2倍を超えます。築16〜20年も323万円/㎡、築5年以内は291万円/㎡で、築浅から築20年程度までの物件が高い単価を維持しています。

注目したいのは築古の物件です。築21〜25年は244万円/㎡、築41年以上でも154万円/㎡と、23区平均87万円/㎡を大きく上回ります。築41年以上は63件と最も件数が多く、築古でも一定の需要があることがわかります。築5年以内は5件、築26〜30年は6件と件数が少ないため参考値ですが、全体として築年数が経っても価格が崩れにくい傾向です。

平米単価の上位は、1位プレミスト南青山（築12年、465万円/㎡）、2位ジオ南青山（築9年、418万円/㎡）、3位グランドヒルズ南青山（築4年、412万円/㎡）となっています。上位8物件はいずれも358万円/㎡以上で、エリア平均の249万円/㎡を大きく上回ります。

上位の多くが築4〜12年の比較的新しい物件ですが、5位のグランドメゾン南青山（築23年、407万円/㎡）や7位の青山ザタワー（築22年、386万円/㎡）のように、築20年を超えても高単価を保つ物件もあります。築年数だけでなく、物件のグレードや立地の希少性が単価を左右していると読み取れます。

直近3年の売出件数が最も多いのはパークコート青山ザタワーの43件で、2位の南青山テラス常盤松フォレスト（23件）、3位の南青山マスターズハウス（21件）が続きます。総戸数163戸のパークコート青山ザタワーは、取引が頻繁に行われている流動性の高いマンションといえます。

売主の立場では、買い手が見つかりやすい反面、同じ棟内に競合する売り出しが複数並ぶ可能性があります。階数や向き、専有面積、価格設定で他の部屋との差を明確にすることが、スムーズな成約につながります。

港区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の298件で、2月の283件、6月の281件が続きます。最も少ないのは8月の207件、次いで11月の210件でした。年明けから春にかけて取引が活発になる傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月前後の成約を狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。購入検討者が増える春の時期に内覧と交渉を重ねられるよう、準備期間を含めて逆算して動くことをおすすめします。

季節面では、2〜3月の成約が多い傾向があるため、年内から売却準備を始め、年明けに売り出す流れが有利に働きやすいでしょう。また平米単価は2024年以降の2年間で大きく上昇しており、足元の相場は売り手にとって追い風といえます。

物件面では、2LDK以上の広めの間取りは23区平均との差が大きく、評価されやすい傾向があります。築年数については、築6〜10年や築16〜20年が高単価ですが、築41年以上でも23区平均を大きく上回るため、築古でも売却を諦める必要はありません。ご自身の物件がどの築年帯・間取りに当たるかを確認し、類似する成約事例と照らして判断することが大切です。