港区三田のマンション相場【2026年最新】

港区三田の2026年1〜10月のマンション成約は74件で、平均平米単価は233万円/㎡（坪単価770万円）、平均成約価格は14,531万円でした。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると約1.7倍の水準にあり、港区内でも上位に位置するエリアです。

比較対象である港区平均の成約価格14,072万円に対して、三田は約3%高い結果となりました。港区の町村別平米単価ランキングでは26町中10位で、区内では上位3分の1に入ります。平米単価は2025年の239万円から2026年は233万円へと小幅に調整していますが、2021年の139万円と比べると、この5年で大きく水準を切り上げたエリアといえます。

三田は港区の南東部に位置し、町内のマンションの最寄り駅は白金高輪駅（徒歩約6分・64棟）が最も多く、次いで麻布十番駅（徒歩約6分・48棟）、三田駅（徒歩約6分・33棟）と続きます。いずれも徒歩6分前後で、複数の駅を使い分けられる点が、このエリアで暮らす方にとっての利便性の土台になっています。

平均築年数は29.8年で、2021年の25.1年から年々上昇しています。築年数が進んだ物件の成約が増えている一方、ランキング上位には築1〜2年の三田ガーデンヒルズ各棟のような大規模新築も並んでおり、築古の成熟したマンションと大型の新しい物件が共存する街だとわかります。

平米単価の推移を見ると、2021年の139万円/㎡から2022年に177万円へと大きく上昇し、2023年は166万円へ一度調整しました。その後は2024年に187万円、2025年に239万円と再び上昇し、2026年1〜10月は233万円となっています。港区平均との差は、2021年はほぼゼロ（139万円と141万円）でしたが、2025年には239万円と211万円で約28万円、2026年は233万円と226万円で約7万円の差となっており、2025年に差が大きく開いたあと、今年は縮まっています。

成約価格と平米単価の動きがずれる年がある点にも注意が必要です。2022年は成約価格12,114万円に対して、2023年は10,711万円と下がりましたが、単価の下落幅（177万円から166万円）はそれより小さく、成約物件の広さの違いが価格に影響していた可能性があります。2026年の成約価格は前年同期比で-5.3%ですが、単価は239万円から233万円とわずかな調整にとどまっており、平均築年数が27.4年から29.8年へ上昇していることも、数値に表れる調整の一因と考えられます。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を見ると、三田はどの間取りでも東京23区平均を大きく上回っています。1LDKは9,888万円（23区平均6,354万円）、2LDKは17,474万円（同9,455万円）、3LDKは21,845万円（同9,042万円）で、特に3LDKは23区平均の約2.4倍と差が際立ちます。

ファミリー向けの広い間取りほど23区平均との差が大きく、このエリアで相対的に評価されているのはファミリータイプといえます。ワンルームも4,895万円（23区平均3,153万円）と上回っていますが、成約は14件にとどまるため、参考値として見ていただくのが適切です。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築5年以内が343万円/㎡と最も高い一方、築11〜15年の349万円/㎡、築16〜20年の307万円/㎡も高水準で、築15〜20年程度でも新築に近い単価が維持されています。築6〜10年は227万円/㎡と相対的に低い点は、成約した物件の立地や規模の違いによる影響が考えられます。

築年数が進んだ物件でも、全体として23区平均を上回っています。築41年以上でも123万円/㎡（23区平均87万円/㎡）で、成約も80件と最も多く、築古マンションの流通が活発です。築31〜35年（5件）と36〜40年（6件）は件数が少ないため、参考値としてご覧ください。

平米単価の上位は、三田ガーデンヒルズ サウスヒル（築2年・500万円/㎡）、イーストヒル（築2年・463万円/㎡）、ノースヒル（築1年・440万円/㎡）と、築1〜2年の大規模新築が占めています。4位以下にもパークマンション三田日向坂（築15年・408万円/㎡）やシティタワー麻布十番（築17年・405万円/㎡）など、築15年前後でも400万円/㎡台を維持する物件があります。

築浅であることに加え、大規模でブランド力のあるタワー型や大規模開発の物件が高単価を支えている点が共通しています。築年数が進んでも、規模と立地条件が揃えば高い評価を保てることがわかります。

直近3年の売出件数は、シティタワー麻布十番（82件・総戸数501）、パークコート麻布十番ザタワー（73件・総戸数440）、三田ガーデンヒルズ ノースヒル（43件・総戸数264）の順に多くなっています。総戸数が多い物件ほど売出件数も多く、市場での流動性が高いことがうかがえます。

売主の立場では、買い手の目に触れる機会が多い一方で、同じ棟内に競合する売り出し住戸が複数あることを意味します。価格設定や内装の状態、階数・向きといった差別化の要素を整理して売り出すことが重要です。

港区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、3月（298件）と2月（283件）が多く、8月（207件）と11月（210件）が少ない傾向です。年度替わりの転居需要に合わせて、2〜3月に成約が集中していることがうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2〜3月の成約ピークを狙うなら、前年の11〜12月ごろに売り出しを始める計画が現実的です。逆に、成約が少ない夏場や11月に売り出しが重なると、成約が動きにくい時期に当たる可能性があるため、時期の選び方が重要になります。

季節性の面では、2〜3月の成約ピークに間に合うよう、前年秋から冬にかけて売り出しの準備を進める流れが基本になります。平米単価は2025年に239万円まで上昇し、2026年も233万円と高い水準を保っていますので、現在の水準を前提に計画を立てやすい局面といえます。

物件の特徴としては、ファミリータイプの広い間取りが23区平均との差が大きく評価されており、築年数では築20年前後までは新築に近い単価が維持されています。築古でも流通は活発ですが、築年数が進むほど価格の下がり方が大きくなる傾向があるため、売却を検討されているなら、早めに現在の価値を把握することをおすすめします。