港区東麻布のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の港区東麻布のマンション成約は9件で、平均平米単価は226万円/㎡（坪単価746万円）、平均成約価格は12006万円でした。成約価格は前年同期比で+45.1%と大きく伸びています。ただし、件数が9件と限られるため、この上昇率は参考値として見るのが妥当です。

比較対象の港区平均は成約価格が14072万円で、東麻布はそれを約15%下回ります。一方で平米単価は港区平均の226万円/㎡と同水準です。価格に差があっても単価が並んでいるのは、東麻布で成約した物件が港区平均より専有面積の小さい傾向にあるためと読み取れます。成約価格だけで割安・割高を判断すると、実態を見誤りやすい点に注意が必要です。

港区の町村別平米単価ランキングでは26町中12位で、区内では中位から上位寄りに位置します。東京23区平均の137万円/㎡と比べると、約1.6倍の水準です。

東麻布は、港区の中でも東京タワーの南西側にあたり、麻布十番エリアと赤羽橋エリアの間に広がる町です。町内のマンションの最寄り駅は、赤羽橋駅（徒歩約3分）とするものが43棟と最も多く、麻布十番駅（徒歩約3分）が16棟で続きます。どちらの駅も徒歩3分圏で、複数の駅を使い分けられる立地が町全体の強みです。

平均築年数は2026年の成約で23.0年です。2021年は9.5年と新しい物件の比率が高く、その後は16〜19年台で推移してきました。築浅から築古までが混在する、世代の幅が広い街といえます。ランキングを見ても、築2〜4年の新しい棟と築26年前後の棟が並んでいます。新築・築浅の供給と成熟した既存ストックが共存しているのが特徴です。

東麻布の平米単価は、2021年の158万円/㎡から2022年に143万円/㎡へ調整した後、2023年164万円、2024年168万円、2025年214万円、2026年226万円と上昇を続けています。特に2024年から2025年にかけての+46万円/㎡の伸びが大きく、ここで港区平均との差が一気に縮まりました。2024年は港区平均の182万円/㎡に対し14万円下回っていましたが、2025年は211万円/㎡に対し3万円上回り、2026年は同水準の226万円/㎡です。

背景として、成約物件の構成の変化が考えられます。2021年は平均築年数が9.5年と築浅中心で、2022年は19.2年と築年数が進んだ年に単価が下がっています。築年数の違いが単価を左右している面があるといえます。一方、成約価格は2024年の6297万円から2026年の12006万円へ約1.9倍になり、単価の伸び（168万円→226万円、約1.3倍）を上回っています。単価の上昇に加えて、広めの物件の成約が増えたことが価格を押し上げたと考えられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、東麻布は間取りによって評価に差があります。ワンルームは3163万円で東京23区平均の3153万円とほぼ同水準です。一方、1LDKは7238万円で23区平均の6354万円を約14%、2LDKは13492万円で23区平均の9455万円を約43%上回っています。

東麻布では、世帯向けの広めの間取りほど23区平均との差が大きく開く傾向です。2LDKを所有している方は、立地の価値が価格に反映されやすいといえます。なお、ワンルームは3件、1LDKは6件、2LDKは9件と、いずれも件数が少ないため参考値としてご覧ください。

2024年以降の築年数別平米単価では、すべての区分で東京23区平均を上回っています。5年以内は305万円/㎡（23区平均185万円/㎡）、6〜10年は228万円/㎡、11〜15年は267万円/㎡と、築15年以内は高水準を保っています。11〜15年が6〜10年を上回っているのは、棟ごとの立地や仕様の違いが影響している可能性があります。

注目したいのは築古の水準です。26〜30年は201万円/㎡で、23区平均の111万円/㎡を大きく上回っています。41年以上でも119万円/㎡で23区平均の87万円/㎡を超えています。築年数が進んでも立地の評価が下支えしているといえます。ただし26〜30年は3件、5年以内は3件と件数が少なく、参考値として見る必要があります。

平米単価の上位は、1位のロイヤルシーズン東麻布が築4年で322万円/㎡、2位のクラッシィスイートジオ東麻布が築13年で308万円/㎡、3位のピアース麻布EASTが築2年で296万円/㎡です。上位には築浅の物件が多く並びますが、築13年のクラッシィスイートジオ東麻布が2位に入っている点が目を引きます。

上位8棟を見ると、築14年のブランズ東麻布が284万円/㎡、築26年のライオンズプラザ東麻布が252万円/㎡と、築年数が進んでも250万円/㎡台を維持している棟もあります。築浅であることは有利ですが、築年数だけで価格が決まるわけではなく、棟ごとの評価が単価に表れています。

直近3年の売出件数は、1位がブランズ東麻布（15件・総戸数59）、2位がシティハウス東麻布（14件・総戸数122）、3位がクラッシィスイートジオ東麻布（10件・総戸数65）です。ブランズ東麻布は総戸数59戸に対して15件と、売り出しが活発な棟です。

売出件数が多い棟は、それだけ購入希望者の目に触れやすく、市場で取引が成立しやすい環境といえます。その一方で、同じ棟の中に競合の売り出しが重なりやすく、価格や条件の比較にさらされる点は売主として意識しておきたいところです。同じ棟の売り出し状況を確認したうえで、価格設定や売り出しのタイミングを検討することをおすすめします。

港区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の298件、次いで2月の283件、6月の281件です。反対に少ないのは8月の207件、11月の210件でした。年明けから春にかけて成約が集中し、夏と晩秋に落ち着く傾向です。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。2〜3月の成約ピークを狙うなら、前年の11〜12月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。6月の成約を狙う場合は、3〜4月の売り出しが目安になります。購入希望者の動きが活発になる時期に合わせて逆算し、写真撮影や書類の準備を早めに進めておくことが大切です。

東麻布で売却を検討するうえで、時期については2〜3月の成約が多い傾向を踏まえ、その前の準備期間を確保しておくことが基本です。そのうえで、物件ごとの条件に目を向けることが重要になります。

築年数の面では、東麻布は築古でも23区平均を上回る単価を維持しており、築年数を理由に売却を諦める必要はありません。間取りの面では、1LDKや2LDKが23区平均を上回っており、評価を得やすい条件です。直近の平米単価は港区平均と同水準まで上昇しており、市場は活発な状況です。売却を考えている方は、現在の評価水準を確認する好機といえます。