港区西麻布のマンション相場【2026年最新】

港区西麻布の2026年1〜10月（成約22件）の平均平米単価は217万円/㎡、坪単価に換算すると719万円です。平均成約価格は13,403万円で、前年同期比では40.7%の上昇となりました。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると、約1.6倍の水準にあります。

一方で、港区全体の平均成約価格14,072万円に対しては約5%低く、港区の町村別平米単価ランキングでは26町中14位です。港区の中心的な価格帯に位置するエリアといえますが、成約価格が区平均を下回る点は、扱われる物件の広さや築年数の構成が影響していると考えられます。推移の詳細は後述しますが、直近は平米単価が大きく伸びています。

西麻布は港区の南西部、六本木・広尾・乃木坂の3方向に挟まれたエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、六本木駅（徒歩約7分・58棟）が最も多く、次いで広尾駅（徒歩約9分・39棟）、乃木坂駅（徒歩約8分・30棟）となっています。駅から徒歩10分圏内でありながら、複数の駅を使い分けられる点が、このエリアのマンションの利便性を特徴づけています。

平均築年数は27.1年で、築浅から築古まで幅広い物件が混在する成熟した住宅地です。2024年以降の築年数別の成約を見ると、築41年以上が28件と最も多く、築26〜30年も19件、築21〜25年が16件と、築20年以上の物件が成約の中心です。新築や築浅物件は流通量が限られる一方、既存の中古マンションが活発に取引されているエリアといえます。

年別の平米単価を見ると、2021年の129万円/㎡から2022年に168万円/㎡、2023年に186万円/㎡へと上昇しました。2021年は港区平均（141万円/㎡）を下回っていましたが、2022年から2023年にかけては港区平均（155万円、162万円）を上回る水準に達しています。その後、2024年は167万円/㎡と調整し、港区平均の182万円/㎡を下回りました。2025年は186万円/㎡、2026年は217万円/㎡と回復していますが、港区平均（211万円、226万円）との差は残っています。

成約価格は2023年の12,004万円から2024年に9,529万円へ下がっていますが、これは平米単価の下落幅（186万円→167万円）よりも大きく、平均築年数が16.7年から29.9年へ伸びた点が影響していると推察されます。築浅物件の成約が減り、築古物件の比率が高まったことで、成約価格が押し下げられた可能性があります。2025年は成約価格9,521万円でも平米単価は186万円/㎡と持ち直しており、築年数の構成を考慮すると、単価ベースでは底堅く推移していると読み取れます。2026年は成約価格13,403万円・平米単価217万円/㎡と、ともに大きく上昇しています。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を見ると、西麻布はすべての間取りで東京23区平均を上回っています。特に差が大きいのは3LDKで、当エリアの22,433万円に対し23区平均は9,042万円と、約2.5倍の開きがあります。2LDKも14,785万円（23区平均9,455万円）と約1.6倍で、広めの間取りほど価格が高くなる傾向です。ただし3LDKは6件と件数が少ないため、参考値として捉える必要があります。

ワンルームは4,365万円（12件）、1LDKは8,218万円（31件）で、23区平均との比は約1.4倍、約1.3倍にとどまります。件数が最も多いのは1LDKで、このエリアの取引の中心はコンパクトな住戸ですが、相対的な評価の高さという点ではファミリー向けの2LDK以上が目立ちます。

2024年以降の築年数別の平米単価では、築6〜10年が267万円/㎡（9件）、築11〜15年が270万円/㎡（11件）と、築15年以内の物件が高い水準を保っています。築16〜20年は174万円/㎡ですが4件のみのため参考値にとどまります。築21〜25年は207万円/㎡（16件）、築26〜30年は199万円/㎡（19件）と、築20年台でも200万円/㎡前後を維持しています。

注目したいのは、築年数が進んでも23区平均を大きく上回る点です。築26〜30年で23区平均111万円/㎡に対し199万円/㎡、築41年以上でも116万円/㎡（28件）と23区平均の87万円/㎡を上回っています。築古であっても立地の評価が価格を支えているエリアといえます。

平米単価の上位には、ザパークハウス西麻布レジデンス（築12年・366万円/㎡）、ザ・パークハウス麻布外苑西通り（築8年・341万円/㎡）、ファミールグラン西麻布パークアヴェニュー（築26年・278万円/㎡）が並びます。上位2棟はいずれも築12年以内の比較的新しい物件で、エリアの平均単価217万円/㎡を大きく上回っています。

一方で、3位のファミールグラン西麻布パークアヴェニュー（築26年）をはじめ、4〜6位にも築26〜27年の物件が複数入っています。築浅であることに加えて、築20年台でも管理や立地の評価が高い物件は、高い単価を維持できていることがわかります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、ザパークハウス西麻布レジデンスの39件（築12年・総戸数190）で、2位の日神パレステージ西麻布（17件）、3位のザ・パークハウス麻布外苑西通り（16件）を大きく引き離しています。売出件数が多い棟は、買い手にとって比較検討の対象になりやすく、流動性が高いことの表れです。

ただし売主の立場では、同じ棟内に競合となる売り物件が複数並ぶ可能性があります。価格設定や室内の状態、眺望・階数といった差別化要素が成約を左右しやすいため、同棟の売出状況を把握したうえで戦略を立てることが重要です。

港区における2023〜2025年の月別成約件数の合計を見ると、最も多いのは3月の298件、次いで2月の283件です。反対に最も少ないのは8月の207件で、11月の210件、1月の217件が続きます。年度末の転居需要に向けて、2〜3月に成約が集中する傾向がうかがえます。

売り出しから成約まで一般に2〜3か月ほどかかることを踏まえると、2〜3月の成約ピークに合わせるには、前年の11月〜12月ごろに売り出しを開始するのが一つの目安です。秋口から準備を始め、査定や書類の整理を済ませておくと、需要が高まる時期に余裕をもって買い手と向き合えます。

季節性の面では、前述のとおり2〜3月の成約ピークを見据えた準備が有効です。そのうえで物件ごとの判断軸として、築年数と間取りが手がかりになります。築15年以内の物件は270万円/㎡前後と評価が高く、築20年台でも200万円/㎡前後を維持しているため、築年数が進んだ物件でも立地の強みを活かして売却を検討できる環境です。

間取りでは、2LDK以上のファミリー向け住戸が23区平均を大きく上回る価格で成約しています。市況は常に変動するため、相場が上向いている局面は売却を検討する好機といえます。早めに複数社へ査定を依頼し、ご自身の物件の立ち位置を確認することをおすすめします。