港区芝のマンション相場【2026年最新】

港区芝の2026年1〜10月のマンション成約は34件で、平均平米単価は189万円/㎡（坪単価624万円）でした。東京23区平均の137万円/㎡（坪単価452万円）を約52万円/㎡上回っており、23区の中でも高い水準にあります。

一方、平均成約価格は9724万円で、港区平均の14072万円より31%低く、前年同期比でも-15.6%となっています。港区の町村別平米単価ランキングでは26町中23位で、区内の比較では下位に位置します。ただし、これは区内に単価の高い町が多いことを意味しており、23区全体の中で見れば芝の単価は十分に高い水準です。年別の推移は2025年に199万円/㎡まで上昇した後、2026年は189万円/㎡と小幅な調整にとどまっています。

芝は港区の東部、東京タワーの足元から海側にかけて広がるエリアで、町内のマンションの最寄り駅は三田駅（徒歩約4分・53棟）、芝公園駅（徒歩約4分・41棟）、赤羽橋駅（徒歩約4分・8棟）が中心です。三田駅と芝公園駅を最寄りとする棟が大半を占め、いずれも徒歩4分前後という近さが、このエリアのマンションの共通した強みといえます。

平均築年数は2021年の19.0年から2026年の26.9年へと上がっており、街としての成熟が進んでいます。後述のとおり、築16〜20年帯の成約が多く、2000年代半ばに供給された大規模タワーマンションが取引の中心を担っている点が特徴です。築古の物件も一定数あり、新しい棟と古い棟が混在する、年代の幅が広いエリアといえます。

平米単価の推移を見ると、2021年の135万円/㎡から2022年137万円/㎡、2023年155万円/㎡、2024年176万円/㎡、2025年199万円/㎡と、4年間で約64万円/㎡上昇しました。2026年は189万円/㎡と約10万円/㎡下がっていますが、2024年の水準は上回っています。同じ期間の港区平均は141万円/㎡から226万円/㎡へ伸びており、区平均との差は2021年の6万円/㎡から2026年には37万円/㎡へ開いています。芝の単価は上昇している一方、区全体の伸びがそれ以上に大きかったことがわかります。

2026年の成約価格が9724万円と、2025年の11111万円から下がった点には注意が必要です。単価の下落は約5%にとどまっていますから、価格の下がり幅の大きさは、広い物件の成約が減り、比較的コンパクトな物件の成約が増えた影響が大きいと考えられます。また、2026年は10月までの途中集計であり、件数も34件にとどまるため、数字は確定値ではなく参考としてご覧ください。平均築年数が26.4年から26.9年へと小幅に上がっていることも、単価に影響している可能性があります。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、差が大きいのは3LDKです。芝は23054万円で、23区平均の9042万円の約2.5倍ですが、件数は7件と少ないため参考値として見てください。2LDKは14924万円（23区平均9455万円）、1LDKは10037万円（同6354万円）と、いずれも23区平均を大きく上回り、件数もそれぞれ46件、27件と十分にあります。一方、ワンルームは3083万円で23区平均の3153万円とほぼ同水準でした。芝では、ファミリー向けや2人世帯向けの間取りが相対的に高く評価されているといえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、6〜10年が219万円/㎡、11〜15年が217万円/㎡、16〜20年が224万円/㎡、21〜25年が212万円/㎡と、築25年までは210万円/㎡台のほぼ横ばいです。築16〜20年帯は件数が47件と最も多く、築浅帯と遜色のない単価で取引されています。26〜30年は161万円/㎡（7件・参考値）と一段下がりますが、23区平均の111万円/㎡を約50万円/㎡上回ります。築41年以上でも108万円/㎡（31件）と23区平均の87万円/㎡を上回っており、築年数が古い物件でも、立地の評価に支えられていることがうかがえます。

平米単価の上位を見ると、1位がパークタワー芝公園（築14年・328万円/㎡）、2位がパークハウス芝タワー（築22年・290万円/㎡）、3位がカテリーナ三田タワースイートウエストアーク（築20年・278万円/㎡）でした。上位8棟のうち築20年前後のタワー系が複数を占め、築3年のリビオレゾン三田（251万円/㎡）や築9年のプラウド芝公園（265万円/㎡）も含まれます。築年数の新しさだけでなく、築20年を超えても単価が保たれている棟があることが、このエリアの特徴といえます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、クレストプライムタワー芝の71件（築19年・総戸数483）で、次いでカテリーナ三田タワースイートウエストアークが36件、カテリーナ三田タワースイートが24件です。売出が多い棟は取引が活発で、買い手にとって比較検討しやすい反面、同じ棟内で競合する売り物件が多くなることを意味します。こうした棟で売却する場合は、同じ棟の直近の成約事例と現在の売出価格を丁寧に確認し、価格設定や見せ方で差別化を図ることが大切です。

港区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月の298件、次いで2月の283件で、年明けから春にかけて取引が集まっています。反対に最少は8月の207件、次いで11月の210件でした。売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月や2月の成約ピークを狙うなら、前年の11月から12月、遅くとも年明け早々に売り出しを始めるのが目安です。夏の閑散期を避けたい場合は、5月から6月に売り出して秋の成約を狙う選択肢もあります。

芝は築16〜20年帯の成約が最も多く、築25年までは単価が横ばいで推移しています。築年数が進んでも単価が大きく崩れにくい点は、売却を考える方にとって安心材料です。ただし、築26年以降は単価が一段下がる傾向があるため、築25年前後の物件は、築年数の節目を迎える前に動くことを検討する価値があります。

間取りでは、1LDK・2LDKといった居住用の中心的な間取りが23区平均を大きく上回る評価を受けています。2025年に199万円/㎡まで上がった水準がまだ高く、今は売却を検討しやすい時期といえます。金利や経済環境の動向も影響しますが、まずは成約時期の目安である春先に向けて、秋から年末にかけて準備を始めることをおすすめします。