港区芝浦のマンション相場【2026年最新】

港区芝浦の2026年1〜10月のマンション成約は77件で、平均成約価格は12,420万円、平均平米単価は192万円/㎡（坪単価636万円）でした。平均築年数は23.0年です。成約価格は前年同期比で4.9%低い水準ですが、これは成約した物件の広さや築年数の構成による影響も含まれるため、市況を見る際は平米単価とあわせて確認することが大切です。

比較対象の港区平均は成約価格14,072万円で、芝浦はそれを約12%下回っています。一方、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると芝浦は約1.4倍の水準にあります。港区の町村別平米単価ランキングでは26町中20位で、港区という高価格帯のエリアの中では相対的に落ち着いた位置づけです。2021年以降の推移でみると、2025年までは平米単価が上昇を続け、2026年は192万円/㎡と小幅に調整しています。

芝浦は港区の東側、運河と東京湾に面した臨海エリアです。町内のマンションの最寄り駅としては田町駅が最も多く49棟、次いで芝浦ふ頭駅が18棟、三田駅が16棟で、いずれも徒歩約8分が目安です。JRの駅へ歩いて出られる棟が中心で、芝浦ふ頭駅や三田駅を利用する棟も一定数あり、同じ芝浦でも棟の位置によって使える駅が分かれます。

平均築年数は、2021年の16.1年から2026年には23.0年へと進んでいます。かつては比較的新しい物件が中心でしたが、現在は築20年前後の大規模タワーマンションが取引の主力となり、街としての成熟が進んでいます。一方で、築41年以上の物件も取引されており、新築に近い築浅物件から築古物件まで幅広い選択肢が混在するエリアといえます。

年別の平米単価は、2021年の117万円/㎡から2022年129万円、2023年146万円、2024年174万円、2025年196万円と、4年間で約1.7倍に上昇しました。この間、港区平均との差は縮まり続けています。2021年には港区平均141万円に対して24万円の差がありましたが、2024年には182万円に対して8万円差、2025年には211万円に対して15万円差となり、2024年にもっとも差が詰まりました。2026年は芝浦が192万円、港区平均が226万円で、差は34万円に開いています。

背景として、港区平均の平均築年数が約25年で推移しているのに対し、芝浦は2021年の16.1年から2026年の23.0年へと築年数が進み、築浅物件の成約比率が下がったことが単価の伸びを抑えた可能性があります。また、成約価格が12,420万円と高い水準にある一方で平米単価は192万円/㎡にとどまっていることから、広めの住戸の成約が一定数含まれていると考えられます。なお、2026年は10月までの途中集計のため、通年の数字とは異なる可能性があります。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、芝浦では1LDKが8,642万円（23区平均6,354万円）、2LDKが13,169万円（同9,455万円）、3LDKが17,745万円（同9,042万円）となっています。特に3LDKは23区平均の約2倍で、ファミリー向けの広めの住戸が高く評価されていることがわかります。成約件数も2LDKが148件、1LDKが87件、3LDKが78件と、いずれも一定の事例数があります。

一方、ワンルームは2,514万円で23区平均の3,153万円を下回っています。ただし件数は5件と少ないため、参考値として捉えてください。芝浦では、ワンルームのような小型住戸よりも、1LDK以上の住戸が相場を押し上げているといえます。

築年数帯別の平米単価をみると、2024年以降は築5年以内が250万円/㎡（68件）、築6〜10年が218万円/㎡（59件）、築11〜15年が236万円/㎡（15件）、築16〜20年が198万円/㎡（115件）と、築20年までは高い単価を維持しています。築11〜15年は築6〜10年を上回っていますが、件数が15件と少なく、物件の個別性の影響を受けている可能性があります。取引件数が最も多いのは築16〜20年の115件で、芝浦の流通の中心となっている築帯です。

どの築年数帯でも東京23区平均を上回っている点は、芝浦の特徴です。築21〜25年の169万円/㎡（16件）は23区平均の123万円/㎡を大きく上回り、築41年以上でも105万円/㎡と23区平均の87万円/㎡を上回っています。築26〜30年は件数が3件と少ないため、参考値にとどめます。築年数が進んでも単価の下支えがあることが、芝浦の相場の特徴といえます。

平米単価の上位は、1位のグローバルフロントタワー（築11年、274万円/㎡）、2位のブランズタワー芝浦（築5年、255万円/㎡）、3位のプラウドタワー芝浦（築3年、244万円/㎡）です。上位8棟の多くが築12年以内で、築浅のタワーマンションが単価を牽引している様子がうかがえます。

一方、4位のキャピタルマークタワー（築19年、228万円/㎡）や5位の芝浦アイランドグローヴタワー（築20年、226万円/㎡）のように、築20年前後でも築浅物件に近い単価を維持している棟もあります。築年数だけでなく、棟の規模や管理状態、立地条件によって評価が分かれる点は、売却を考える際の重要な視点です。

直近3年の売出件数が最も多いのは、芝浦アイランドケープタワー（164件・総戸数1,095戸）で、プラウドタワー芝浦（115件）、芝浦アイランドグローヴタワー（99件）が続きます。総戸数が多い大規模タワーほど売出件数も多くなる傾向があり、それだけ市場での流動性が高いといえます。

売主の立場では、買い手が見つかりやすい反面、同じ棟内に競合する売り出し物件が並びやすいという側面があります。同じ棟の他の住戸と比べて、階数・向き・眺望・価格設定でどう差別化するかが、成約までの期間や価格に影響します。売出件数の多い棟にお住まいの場合は、現在の売り出し状況を踏まえた価格戦略を事前に立てておくことが有効です。

港区全体の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の298件で、次いで2月の283件、6月の281件と続きます。逆に少ないのは8月の207件と11月の210件で、最多の3月と最少の8月では約1.4倍の差があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかることを踏まえると、2〜3月の成約ピークに合わせるには、前年の11月から12月、遅くとも新年早々に売り出しを始めるのが一つの目安です。6月の成約増加を狙うなら、3〜4月の売り出し開始が現実的です。反対に、8月や11月は成約が落ち着く月のため、この時期に合わせて売り出しを急ぐ必要性は高くありません。

季節の面では、2〜3月の成約ピークに向けた売り出しが有力な選択肢です。それに加えて、築年数と間取りからみた売却の判断軸があります。芝浦では築20年以内の物件が高い単価で取引されており、特に築16〜20年は取引件数も多く、買い手の数が見込めます。築20年を超える物件は、築年数が進むほど単価が下がる傾向があるため、売却を検討している場合は早めに現在の評価を確認しておく意味があります。

間取りでは、3LDKや2LDKといったファミリー向けの住戸が23区平均を大きく上回って評価されています。広めの住戸をお持ちの場合は、この強みを活かせる時期といえます。もちろん市場環境は変動しますので、一律の判断ではなく、個別の物件条件に即して検討することが大切です。