港区高輪のマンション相場【2026年最新】

港区高輪の2026年1〜10月の成約事例（46件）では、平均平米単価は229万円/㎡（坪単価756万円）、平均成約価格は15,387万円でした。港区平均の成約価格14,072万円と比べると約9%高く、東京23区平均の137万円/㎡に対しても大きく上回っています。港区内の町村別平米単価ランキングでは、26町中11位に位置します。

注目したいのは、平米単価の推移です。2021年の134万円/㎡から2026年の229万円/㎡まで、5年ほどで約1.7倍に上昇しました。成約価格は物件の広さによって大きく変わるため、相場の良し悪しは平米単価で見るのが適切です。

高輪は港区の南端に位置し、品川区との境に近いエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、泉岳寺駅（徒歩約4分・64棟）、高輪台駅（徒歩約5分・63棟）、白金高輪駅（徒歩約4分・46棟）の3駅に分かれています。いずれも徒歩5分圏内の物件が中心で、複数駅を使い分けられる点がこのエリアの特徴です。

平均築年数は26.6年で、港区平均の25.5年とほぼ同水準です。築年数別の成約件数を見ると、築5年以内の新しい物件と築41年以上の物件がともに多く、新旧の物件が併存する街だと読み取れます。売却時には、自宅が築浅の上位グループに入るのか、築古の大規模物件に入るのかで、比較される相手が大きく変わります。

高輪の平米単価は、2021年の134万円/㎡から2022年に153万円/㎡へ上昇し、2023年も153万円/㎡で横ばいでした。同じ時期の港区平均は155万円から162万円へ伸びており、2023年には区との差が9万円/㎡まで開いています。その後、2024年は167万円/㎡、2025年は205万円/㎡と上昇ペースが加速し、区との差は6万円/㎡まで縮まりました。2026年は229万円/㎡と、初めて港区平均の226万円/㎡を上回っています。

背景として、築浅の大型物件や新築に近い物件の成約が増えたことが考えられます。2023年から2025年にかけては平均築年数が26.5年から29.6年へ上がっていたものの、単価は上昇を続けました。2026年には平均築年数が26.6年へ下がっており、築浅物件の成約が増えたことが単価を押し上げた可能性があります。なお2022年の成約価格11,253万円は2023年に10,267万円へ下がりましたが、単価は同じ153万円/㎡でした。これは価格の変動が相場の下落ではなく、成約物件の広さの違いによるものであることを示しています。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区平均と比べると、高輪はすべての間取りで上回っています。特に差が大きいのは3LDKで、高輪の19,434万円に対し、23区平均は9,042万円と2倍を超えます。2LDKも15,538万円と、23区平均の9,455万円を大きく上回りました。

ファミリー向けの広めの間取りが特に評価されているのが、このエリアの傾向です。ワンルームは5,163万円（23区平均3,153万円）、1LDKは8,699万円（同6,354万円）で、こちらも上回っています。ただしワンルームは件数が16件と限られるため、参考値として見るのが適切です。

2024年以降の築年数別の平米単価では、築5年以内が310万円/㎡、築6〜10年が292万円/㎡と高い水準を保っています。築11〜15年は225万円/㎡、築16〜20年は240万円/㎡で、築16〜20年の単価が築11〜15年を上回る点が目を引きます。

築古の物件でも、東京23区平均を下回る帯は見当たりません。築21〜25年は196万円/㎡（23区平均123万円/㎡）、築41年以上は121万円/㎡（同87万円/㎡）で、いずれも23区平均より高い水準です。築41年以上は84件と成約数が多く、築古でも需要が厚いエリアといえます。築26〜30年（7件）と築36〜40年（3件）は件数が少ないため、参考値にとどめてください。

平米単価の上位には、プレミストタワー白金高輪（築4年・380万円/㎡）、ザ・パークハウス高輪松ヶ丘（築3年・367万円/㎡）、ブリリア高輪レフィール（築6年・340万円/㎡）が並びます。上位8件のうち7件は築8年以内の築浅物件で、新しさが単価を押し上げているのは明らかです。

一方、7位のクラッシィハウス高輪は築19年ながら310万円/㎡と、築浅物件に並ぶ水準を維持しています。築年数だけでなく、立地や管理、ブランドの評価が単価に影響していると考えられます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、高輪ザレジデンス（64件・築21年・総戸数575）です。次いでシティタワー高輪（43件・築22年・総戸数365）、プレミストタワー白金高輪（36件・築4年・総戸数280）が続きます。

総戸数が多い大規模物件は流通量が多く、買い手にとって相場を比較しやすい反面、同じ棟内で売り出しが重なる可能性も高くなります。こうした物件を売却するときは、同じ棟の売り出し状況を確認したうえで、価格設定や売り出しのタイミングを調整することが大切です。

港区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（298件）で、次いで2月（283件）、6月（281件）です。反対に少ないのは8月（207件）と11月（210件）でした。春先に成約が集中する傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3月前後の成約を狙うなら、前年の11月から12月にかけて売り出しを始める計画が現実的です。年明け早々の1月に売り出せば、2月から3月の成約ピークにも間に合います。

高輪では2月から3月に成約が集まる傾向があるため、その時期に合わせて準備を進めるのが基本です。ただし、時期だけで売却の可否を判断する必要はありません。築年数帯ごとの単価を見ると、築浅の帯は高水準を維持し、築古の帯も23区平均を上回っているため、どの築年数でも一定の需要が見込めます。

判断のポイントは、ご自身の物件がどの帯に属し、同じ棟や近隣で売り出しが重なっていないかを確認することです。また間取りでは、3LDKや2LDKの評価が23区平均と比べて特に高い点も判断材料になります。市況は常に変動するため、売り出し前に直近の成約事例で価格の根拠を確かめておくと安心です。