大田区中央のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に成約した大田区中央のマンション13件を集計すると、平均平米単価は71万円/㎡（坪単価235万円）、平均成約価格は4143万円で、前年同期比では+18.3%となりました。平均築年数は42.7年で、築古の物件が中心となっています。

比較対象の大田区平均は成約価格5801万円で、当エリアはそれを29%下回ります。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても水準は約半分で、大田区の町村別平米単価ランキングでは49町中47位です。ただし成約価格は物件の広さや築年数に左右されるため、市況の見方としては平米単価の推移を軸に確認するのが適切です。

大田区中央は、大森・池上・西馬込という3つの駅の中間に位置する住宅地です。町内のマンションの最寄り駅は池上駅が20棟で最も多く、次いで西馬込駅が11棟、大森駅が10棟と続きます。いずれも徒歩約14〜15分で、駅に近接したエリアというよりは、複数駅を使い分けられる落ち着いた住環境が特徴といえます。

どの駅を最寄りとするかで物件の印象が変わる点は、売却時にも意識しておきたいところです。平均築年数は42.7年と、成約事例の中心は築古のマンションです。一方で、築14年のヴェレーナ大森のように比較的新しい物件も流通しており、新旧が混在する成熟した住宅エリアという姿が読み取れます。

平米単価の推移を見ると、当エリアは2021年の64万円/㎡から2022年に71万円/㎡へ上昇し、その後は2023年69万円、2024年70万円、2025年68万円と、70万円前後で横ばいに推移してきました。2026年は71万円/㎡と、2022年と並ぶ水準に戻っています。一方で大田区平均は74万円から96万円へ一貫して上昇しており、区平均との差は2021年の10万円/㎡から2026年には25万円/㎡へ開いています。

この差が開いた背景には、築年数の違いがあると考えられます。当エリアの平均築年数は2022年の16.2年から2025年には43.6年へと大きく上がり、成約の中心が築浅から築古へ移りました。築年数が進むと単価が下がりやすいなかで単価を70万円前後に保っているともいえ、2025年に成約価格が3591万円まで下がったのも、築古物件の成約が増えた影響が大きいと読み取れます。

2024年以降の間取り別の平均売買価格は、当エリアが1LDK 2952万円、2LDK 3835万円、3LDK 5346万円でした。東京23区平均（1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）と比べると、1LDKと2LDKは半分以下ですが、3LDKは23区平均の約59%まで近づいています。

この比較から、当エリアではファミリー向けの3LDKが相対的に評価されやすいといえます。件数は3LDKが16件と最も多く、2LDKは11件、1LDKは6件です。1LDKは件数が少ないため参考値としてご覧ください。

築年数別の平米単価を見ると、16〜20年が75万円/㎡、21〜25年が78万円/㎡、26〜30年が77万円/㎡と、築30年までは70万円台後半でほぼ横ばいです。その後は31〜35年で71万円、36〜40年で64万円と下がりますが、41年以上は66万円/㎡と小幅に持ち直しています。築41年以上が25件と最も多く、当エリアの流通の中心であることがわかります。

東京23区平均との差は築浅ほど大きく、築31〜35年では91万円に対し71万円と22%の差ですが、築16〜20年では135万円に対し75万円と約44%の差になります。築年数が進むほど、23区平均との差が縮まる傾向です。築古でも単価が大きく崩れにくい点は、売却を考える所有者にとって安心材料です。なお、31〜35年は3件、26〜30年は4件と件数が少ないため参考値です。

平米単価の上位は、1位ロイヤルヴィーゼ貴船坂（築25年・88万円/㎡）、2位グランイーグル池上（築21年・88万円/㎡）、3位ドム大森（築28年・86万円/㎡）です。上位8棟はいずれも築14〜32年の範囲に収まり、築30年前後までの物件が高い単価を保っていることがわかります。

築古の物件が多い当エリアで、築20年台の物件が上位を占めている点は注目に値します。同じエリアでも築年数の違いで単価に大きな開きがあるため、ご所有の物件が築年数帯のなかでどの位置にあるかを把握することが、価格設定の第一歩になります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、マンション池上（8件・築56年・総戸数166）で、次いでヴェレーナ大森（6件・築14年・総戸数37）、ネオハイツヴェルビュ（5件・築45年・総戸数41）です。総戸数の大きい棟は売出件数も多くなりやすく、市場での取引が活発だといえます。

売主の立場では、流動性が高い一方で、同じ棟内に競合する売出住戸が並びやすい点に注意が必要です。ヴェレーナ大森は総戸数37戸に対して6件と、築浅ながら売出が目立ちます。同じ棟で売出が重なる場合は、価格設定や内覧時の見せ方で差をつける工夫が求められます。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月の227件、次いで4月の213件で、春に成約が集中しています。反対に最も少ないのは1月の149件、次いで8月の156件でした。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年12月から1月頃に売り出しを始めるのが一つの目安になります。秋の9〜10月にも成約は200件前後と持ち直すので、その場合は7月頃の売り出しが目安です。

季節面では、春の成約ピークに合わせて冬のうちに売り出す計画が基本となります。そのうえで当エリアでは、築年数と間取りによって売却のしやすさが変わります。築30年までは平米単価が70万円台後半で安定し、間取りでは3LDKが23区平均に近い価格帯で評価されています。こうした条件に当てはまる物件は、現在の水準で成約が見込みやすいといえます。

築31年以降の物件は単価がやや下がるため、築年数が進むほど価格が下がる傾向を踏まえ、早めの判断が有利に働く場合があります。ご所有のマンションがどの築年数帯と間取りに当たるかを、まず確認してみてください。金利や経済環境の変化も価格に影響するため、タイミングは複数の要素を合わせて見極めることが大切です。