大田区鵜の木のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に成約した大田区鵜の木のマンション19件を集計すると、平均成約価格は7134万円、平均平米単価は111万円/㎡（坪単価368万円）でした。平均築年数は19.7年で、前年同期と比べた成約価格は+27.3%となっています。ただし、成約価格は物件の広さや間取りの構成に左右されるため、市況の強弱は平米単価で見るのが基本です。

比較対象となる大田区平均の成約価格は5801万円で、鵜の木は約23%高い水準です。平米単価で見ても、区内の町村別ランキングでは49町中10位と上位に位置しています。一方、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると約26万円の開きがあり、「大田区内では高く、23区全体では中位」という立ち位置です。推移の詳細は後述します。

鵜の木は大田区の南西部、多摩川に近いエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、鵜の木駅（徒歩約5分）が67棟と圧倒的に多く、エリアの住環境は鵜の木駅を軸に形成されていることがわかります。ほかに久が原駅（徒歩約4分）と多摩川駅（徒歩約8分）がそれぞれ1棟ずつあり、町の端では隣接駅も使える立地が一部に見られます。

平均築年数は19.7年で、築浅から築古までが混在する構成です。直近の人気ランキングには築3〜15年の比較的新しい物件が多く並ぶ一方、売出件数ランキングには築55年の多摩リバーサイドハウスのような築古物件も入っています。新しい供給が続きながら、古い物件も流通する、世代が重なった住宅地といえます。

年別の平米単価を見ると、鵜の木は2021年の87万円/㎡から2022年に84万円/㎡へ小さく調整したあと、2023年に97万円/㎡へ上昇し、2024年・2025年は100万円/㎡で横ばい、2026年は111万円/㎡と一段高くなりました。大田区平均は2021年の74万円/㎡から2026年の96万円/㎡へ緩やかに上昇しており、両者の差は2021年の13万円/㎡から、2023年の13万円/㎡、2025年の10万円/㎡を経て、2026年は15万円/㎡へ広がっています。

背景として、築年数の違いが挙げられます。2021年の鵜の木は平均築年数9.9年と築浅物件の成約が中心で、単価は区平均を上回る水準でした。その後は築17.0年、15.2年、12.8年と築浅寄りの時期が続き、2026年は19.7年です。区平均の築年数が年々上昇して30.4年に達しているのに対し、鵜の木は築浅から中堅の物件が成約の中心にあり、これが区平均との差の維持につながっていると考えられます。なお、2026年の成約価格7134万円と単価111万円/㎡の伸びには、広めの住戸の成約が含まれている影響もあり、件数が19件と限られるため、参考値として見ておくのが妥当です。

2024年以降の鵜の木の間取り別平均価格は、1LDKが4423万円（9件）、2LDKが5442万円（20件）、3LDKが8261万円（35件）です。東京23区平均と比べると、1LDKは約1900万円、2LDKは約4000万円低い一方、3LDKは9042万円に対して約780万円差まで縮まっています。

成約件数でも3LDKが35件と最多で、ファミリー向けの住戸が鵜の木の成約の中心です。23区平均との差が小さい3LDKは、このエリアで相対的に評価されている間取りといえます。反対に1LDK・2LDKは都心部との価格差が大きく、このエリアでは広さを求めるファミリー層が主な買い手になっていることがうかがえます。

築年数別の平米単価では、築6〜10年が133万円/㎡と最も高く、築5年以内の111万円/㎡を上回っています。築5年以内は新築プレミアムを含む分譲時の価格設定の影響があると考えられ、築6〜10年は成約件数も26件と最多で、市場での評価が最も厚い帯です。

築11年以降は97万円/㎡、88万円/㎡、84万円/㎡と築年数とともに緩やかに下がり、築41年以上では61万円/㎡となります。いずれの築年数帯も東京23区平均を下回りますが、築6〜10年は23区平均160万円/㎡との差が27万円/㎡と、ほかの帯より小さくなっています。築年数が浅いほど、23区平均に近い評価が得られているといえます。

平米単価の上位は、1位がブランズシティ久が原（築9年、156万円/㎡）、2位がアールブラン鵜の木（築6年、153万円/㎡）、3位がワザック大田・鵜の木（築7年、134万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築10年以内で、築年数の浅さが単価の高さと結びついています。

4位以下を見ても、プレシスヴィアラ鵜の木（築3年）、ザ久が原レジデンス（築11年）、シャリエ鵜の木プレイス（築14年）と築15年以内の物件が続きます。一方、8位のガーデンホーム鵜の木は築24年で105万円/㎡と、築年数が経っても高めの単価を保つ物件もあります。築年数に加え、立地や管理状態が単価を左右している可能性があります。

直近3年の売出件数は、1位がブランズシティ久が原（21件、総戸数278）、2位が多摩リバーサイドハウス（12件、築55年、総戸数126）、3位がワザック大田・鵜の木（9件）です。売出件数が多い棟は買い手の目に触れる機会が多く、取引が活発であることを示します。

売主の立場では、同じ棟で複数の住戸が同時期に売りに出ていることも少なくなく、価格や条件の比較にさらされやすい点が特徴です。ブランズシティ久が原のように総戸数が多い物件では、競合する住戸の価格帯や間取りを把握したうえで、売り出し価格や時期を調整することが重要になります。

大田区全体の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の227件、次いで4月の213件です。反対に少ないのは1月の149件と8月の156件で、春に成約が集中し、年始と真夏は落ち着く傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが目安です。価格交渉や内見の期間も考えると、遅くとも1月中には査定と売り出し準備を済ませておくと、春の需要期に間に合いやすくなります。

季節面では、3〜4月の成約ピークに向けて年末年始に売り出しを始める流れが基本です。そのうえで、売却に向いているかどうかは物件の条件によっても変わります。築6〜10年は平米単価133万円/㎡と評価が高く、成約件数も厚いため、買い手がつきやすい帯です。

間取りでは3LDKが東京23区平均との差が小さく、ファミリー層の需要が見込めます。築年数が20年を超える物件は単価が下がっていく傾向にありますが、築年数が一つ上の帯に進む前に動くことで、評価の下がりを抑えられる可能性があります。築10年前後や3LDKの物件であれば、鵜の木の相場が大田区平均を上回る現在の環境は、売却を検討する好機といえます。

ただし、2026年の成約は19件と限られた件数での集計です。価格は個別の条件で大きく変わるため、具体的な売却価格は個別の査定で確認することをおすすめします。