大田区山王のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の大田区山王のマンション成約は32件で、平均成約価格は7067万円、平均平米単価は126万円/㎡（坪単価415万円）でした。成約価格は前年同期比で+31.1%となっています。大田区平均の成約価格5801万円と比べると、山王は約22%高い水準です。

平米単価の区内順位は、大田区の49町中1位です。東京23区平均の137万円/㎡には届いていませんが、大田区全体の平均単価96万円/㎡との差は大きく、区内では突出した価格帯のエリアといえます。推移の詳細は後述しますが、直近5年で単価は着実に切り上がっています。

山王はJR京浜東北線の大森駅を最寄りとするマンションが最も多く、町内では53棟が徒歩約7分圏に集まっています。次いで京急線の大森海岸駅（徒歩約15分・24棟）、都営浅草線の馬込駅（徒歩約15分・22棟）が続きます。大森駅の徒歩圏にある棟が中心で、駅からの距離が価格にも反映されやすい構造です。

位置としては大田区の北部、大森駅の西側に広がる高台寄りのエリアです。平均築年数は2026年時点で30.2年と、築古物件も一定数ある一方、人気ランキング上位には築4〜11年の比較的新しい大規模・中規模マンションが並びます。新旧の物件が混在しており、築年数によって成約単価の幅が大きく開く点がこのエリアの特徴です。

山王の平米単価は2021年の97万円/㎡から、2026年の126万円/㎡まで上昇しました。2022年は98万円、2023年は108万円と伸び、2024年は103万円とやや調整しましたが、2025年に111万円、2026年に126万円と再び上昇しています。大田区平均は同じ期間に74万円から96万円へ上がっており、山王は区平均を一貫して20万円以上上回る水準を維持しています。2021年に23万円だった差は、2026年には30万円に広がりました。

注目したいのは平均築年数の変化です。山王の平均築年数は2021年の17.0年から2026年の30.2年へと上がっており、築年数が進んでも単価が上昇しています。これは築古物件の価格が上がったというより、築浅物件の成約が多い年と築古物件の成約が多い年が混在している影響も考えられます。また2024年は成約価格が6054万円、単価が103万円と、価格と単価がともに下がった年でした。成約価格は物件の広さに左右されるため、市況は成約価格ではなく平米単価で見るのが適切です。なお2026年は10月までの途中集計です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、山王では間取りによって評価が分かれます。1LDKは4523万円で23区平均の6354万円を下回り、2LDKも7584万円で23区平均の9455万円に届きません。一方、3LDKは10531万円と23区平均の9042万円を上回りました。

山王ではファミリー向けの3LDKが相対的に高く評価されており、広めの住戸ほど価格が23区水準を超える傾向がうかがえます。3LDKは16件と母数が多くはないため、参考値としてご覧ください。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築5年以内が172万円/㎡、6〜10年が151万円/㎡、11〜15年が151万円/㎡と、築15年以内で高い水準を保っています。11〜15年は151万円/㎡で、23区平均の149万円/㎡をわずかに上回りました。築26〜30年も114万円/㎡で、23区平均の111万円/㎡を上回っています。

一方、築16〜20年（116万円/㎡）や築21〜25年（113万円/㎡）は23区平均を下回り、築41年以上は73万円/㎡と、23区平均の87万円/㎡との差が目立ちます。築41年以上は38件と件数が多く、築古物件の成約が数の上では厚い構成です。築年数の進んだ物件ほど、立地や管理状態による価格差が出やすくなります。

平米単価の上位は、1位のプラウド山王二丁目（築4年・212万円/㎡）、2位のピアース大森山王3丁目（築4年・195万円/㎡）、3位のパークホームズ山王二丁目ザレジデンス（築9年・194万円/㎡）と、築10年前後までの比較的新しいマンションが占めています。上位5位までは築11年以内で、いずれも単価は189万円/㎡以上です。

なお6位のコンセール大森山王壱番館（築26年・164万円/㎡）や7位のマイネシュロッス山王（築28年・164万円/㎡）のように、築20年台でも160万円/㎡台を維持している物件もあります。築年数が進んでも一定の評価を得ている物件が存在するということです。

直近3年の売出件数が多いのは、山王ガーデンハイツ（15件・築37年・総戸数132）とパークタワー山王（15件・築11年・総戸数187）、ディアナコート大森山王（13件・築5年・総戸数33）です。総戸数が多い物件は売出も多くなる傾向にありますが、ディアナコート大森山王は総戸数33に対して13件と、戸数に比べて売出の頻度が高い点が目立ちます。

売主にとっては、同じ棟で売出が重なると競合が増え、価格や内覧の面で比較される場面が多くなります。売出件数の多い棟にお住まいの場合は、同じ棟の売出状況を見ながら、価格設定や売り出し時期を調整することが大切です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（227件）と4月（213件）で、最も少ないのは1月（149件）と8月（156件）でした。春に成約が集中し、年始と真夏は動きが鈍くなる傾向です。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。9月（200件）・10月（196件）にもまとまった成約があり、秋の需要を狙うなら6〜7月の売り出しが選択肢になります。

季節面では、成約が集まる春に向けて準備を始めるのが基本ですが、山王の場合は築年数と間取りによって有利・不利が分かれます。築15年以内の物件は23区平均に近い、もしくは上回る単価で成約しており、ファミリー向けの3LDKも評価が高い傾向です。こうした条件に当てはまる物件は、需要の強いタイミングを逃さず売り出す価値があります。

一方、築16〜25年台や1LDK・2LDKは23区平均を下回る傾向があるため、価格設定の根拠を丁寧に整理することが重要です。山王の単価は直近で大きく上昇していますので、相場の動きを確認しながら、無理のない時期を選んでください。