大田区大森北のマンション相場【2026年最新】

大田区大森北の2026年1〜10月のマンション成約は39件で、平均成約価格は6129万円、平均平米単価は114万円/㎡（坪単価378万円）でした。成約価格は前年同期比で+30.0%と大きく伸びています。ただし成約価格は成約物件の広さに左右されるため、市況の実勢は平米単価で見るのが適切です。

比較対象の大田区平均は成約価格5801万円で、当エリアは約6%上回っています。町村別の平米単価ランキングでは大田区内49町中6位に位置し、区内では上位グループに入るエリアです。一方、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると約23万円下回っており、23区の中では中位から割安感のある水準といえます。平米単価は2021年の83万円から114万円まで上昇しており、中長期では堅調な推移です。

大森北は大田区の北東部、京浜急行線沿いに広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、大森海岸駅（徒歩約8分・57棟）、平和島駅（徒歩約8分・43棟）、大森駅（徒歩約6分・35棟）の3駅に分かれています。大森海岸駅を最寄りとする棟が最も多く、複数駅を使い分けられる点がこの町の特徴です。大森駅が最も近いマンションは徒歩6分とアクセスに優れ、価格面でも評価されやすい傾向があります。

今回の成約物件の平均築年数は32.1年で、2021年の22.5年から10年近く上がりました。新築・築浅のタワー系物件と、築40年を超える中古の分譲マンションが同じ町内に併存しており、築年数の幅が広いのがこのエリアの特徴です。成熟した住宅地として中古流通が活発で、売却検討者にとっては比較対象となる成約事例が豊富だといえます。

年別の平米単価を見ると、当エリアは2021年83万円、2022年92万円、2023年87万円と一度調整したのち、2024年94万円、2025年96万円と緩やかに回復し、2026年は114万円へ大きく伸びました。2022年から2023年の調整局面でも下げ幅は5万円にとどまり、その後は着実に水準を戻しています。大田区平均との差は、2021年の9万円から2023年には3万円まで縮小しましたが、2025年は6万円、2026年は18万円と再び大きく開いています。

2026年の急伸には、いくつかの要因が考えられます。築2年の「ザ・パークハウス大森タワー」のように平米単価200万円超の築浅物件の成約が平均を押し上げている可能性があります。一方で、成約価格が2025年の4943万円から2026年の6129万円へ上がっているのに対し、平均築年数は33.5年から32.1年へとほぼ横ばいです。築年数の構成が大きく変わったわけではないため、築浅の高額帯が一定数成約したことと、中古全般の評価の底上げが重なった可能性があります。なお2026年は10月までの途中集計のため、通年の数値は変わり得る点にご留意ください。

2024年以降の間取り別平均売買価格は、1LDKが4437万円（25件）、2LDKが6401万円（28件）、3LDKが8363万円（26件）でした。東京23区平均（1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）と比べると、1LDKと2LDKは大きく下回っています。一方、3LDKは23区平均に対する差が約7%にとどまります。

1LDK・2LDKの価格差が大きいのは、当エリアに築年数の古い中古物件が多いことや、専有面積が比較的コンパクトな物件が多いことが背景にあると考えられます。3LDKは23区平均に近い水準で、ファミリー向けの住戸が相対的に評価されているといえます。いずれの間取りも20件を超える成約があり、参考値として十分な件数です。

2024年以降の築年数別平米単価では、5年以内が177万円/㎡（5件）で、東京23区の185万円/㎡に近い水準を維持しています。16〜20年は127万円/㎡（19件）、21〜25年は118万円/㎡（19件）と、23区平均をやや下回りつつも堅調です。26〜30年は112万円/㎡（11件）で、23区平均の111万円/㎡をわずかに上回っています。

築35年を超えると単価は下がり、36〜40年は72万円/㎡（3件）、41年以上は75万円/㎡（47件）です。36〜40年は3件と少なく参考値にとどまります。41年以上は件数が多く、築古でも一定の流通があることがわかります。築20年台までは単価が比較的維持されているため、築年数が浅いうちの売却ほど条件面で有利になりやすいといえます。

平米単価の上位は、1位「ザ・パークハウス大森タワー」（築2年・209万円/㎡）、2位「ウェリスシティ大森タワー」（築18年・173万円/㎡）、3位「クレストラフィーネ大森駅前」（築22年・157万円/㎡）です。上位8位までを見ると、築14〜28年の物件が中心で、築浅の大規模タワー系と、駅に近い立地の物件が並びます。

築18年でも173万円/㎡を維持している「ウェリスシティ大森タワー」の存在は、築年数だけでなく規模・立地・管理の質が単価を左右することを示しています。売却を検討する際は、築年数だけでなく、同じ棟や近隣の類似物件の成約単価を確認することが大切です。

直近3年の売出件数が最も多いのは「大森プロストシティレジデンス」（27件・築21年・総戸数565）で、次いで「エンゼル大森グランディア」（20件・築27年・総戸数197）、「サンクタス大森ヴァッサーハウス」（15件・築21年・総戸数78）です。総戸数が多い物件ほど、売出の件数も多くなる傾向があります。

売出が多い棟は、買い手にとって比較検討しやすく流動性が高い一方、同じ棟内で競合する住戸が複数出ることになります。売主の方は、同棟の売出状況を踏まえて価格設定や売り出し時期を調整することが、早期成約の鍵になります。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（227件）、次いで4月（213件）です。2月（202件）、9月（200件）、10月（196件）も多く、春と秋に成約が集中する傾向です。一方、最も少ないのは1月（149件）で、8月（156件）がそれに続きます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。成約が多い3〜4月に合わせるなら、前年の12月から1月に売り出しを始めるのが目安です。年明けに内覧を重ね、新生活需要が高まる春に成約を迎える流れを狙えます。秋の成約ピークを見込むなら、7月から8月の売り出しが目安になります。

季節面では、前述のとおり春先の成約が多く、年末から年明けにかけての売り出し準備が有利に働きます。年間を通じて成約は途切れないため、市場が動く時期に合わせて準備を整えておくことが重要です。

物件面では、築20年台までは平米単価が比較的維持されているため、この築年数帯の物件は早めの売却検討に向いています。間取りでは、23区平均との差が小さい3LDKは相対的に評価されやすい傾向です。築40年を超える物件は単価が下がりやすい一方、成約件数が多く需要は確かにあります。いずれの場合も、近隣の直近成約事例と照らして価格を決める姿勢が大切です。