大田区蒲田のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の大田区蒲田における中古マンションの成約は25件で、平均平米単価は117万円/㎡（坪単価388万円）、平均成約価格は6309万円でした。成約価格は前年同期比で+18.7%の上昇、大田区平均の5801万円と比べても約9%高い水準です。

大田区の町村別平米単価ランキングでは49町中4位に位置しており、区内でも評価の高いエリアといえます。一方で東京23区平均の137万円/㎡と比べると約15%低く、23区全体の中では相対的に手の届きやすい価格帯に収まっています。直近数年は平米単価が着実に上向いており、その推移は後段で詳しく見ていきます。

蒲田は大田区の南東部、多摩川の手前に広がるエリアで、町内のマンションの最寄り駅としては蒲田駅（徒歩約5分・64棟）が最も多く、次いで京急蒲田駅（徒歩約4分・41棟）、梅屋敷駅（徒歩約6分・7棟）が続きます。JRと京急の2つの駅の双方が生活圏に入る点が、このエリアのマンション立地の大きな特徴です。駅徒歩5分前後に集中していることも、実需・投資の両面で需要を支えていると考えられます。

2026年の成約物件の平均築年数は28.5年で、大田区平均の30.4年よりやや若い傾向です。一方、売出件数上位には築40年前後の大規模物件から築10年未満の新しい物件までが並び、新旧のマンションが混在する街であることがうかがえます。築古が多いエリアでも新築・築浅の供給が続いており、物件ごとの個性が価格に反映されやすい市場といえます。

平米単価の推移を見ると、2021年の81万円/㎡から2022年は91万円、2023年は99万円と上昇し、2024年は94万円へとやや調整しました。その後2025年に114万円、2026年は117万円と再び大きく伸びています。大田区平均との差は2021年の7万円から、2023年は15万円、2025年は24万円、2026年は21万円と開いており、蒲田が区内平均を上回るペースで評価されてきたことが読み取れます。

成約価格の推移は単価ほど一貫していない点にも注意が必要です。2024年は成約価格が4571万円まで下がっていますが、同年の平均築年数は23.8年と前年の19.4年から上がっており、築年数の経過した物件や専有面積の小さな物件の成約が増えたことが価格を押し下げた可能性があります。なお2026年は10月までの途中集計で、平均築年数が28.5年と高めに出ている点も踏まえ、単価と成約価格の両方を見て判断するのが安心です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を見ると、蒲田は2LDKが6993万円（26件）、3LDKが6824万円（19件）、1LDKが4546万円（17件）で、いずれも東京23区平均を下回っています。23区平均に対する水準は1LDKで約72%、2LDKで約74%、3LDKで約75%と、間取りによる差は大きくありません。

なお2LDKと3LDKの価格がほぼ並んでいる点は、このエリアではファミリー向けの広さと同様に、夫婦・カップル向けの2LDKにも根強い需要があることを示唆しています。ワンルームは1950万円（3件）と件数が少ないため参考値としてご覧ください。いずれの間取りも件数に厚みがあり、相場形成が比較的安定している点は売却時の安心材料です。

築年数別の平米単価では、6〜10年の149万円/㎡が最も高く、5年以内の138万円/㎡を上回っています。築浅物件の中でも、立地や規模に優れた築10年前後の物件が評価されていることが読み取れます。築11〜15年は121万円、16〜20年は102万円、26〜30年は98万円と築年数とともに緩やかに下がり、36〜40年は72万円/㎡まで低下します。

注目したいのは、41年以上の物件が77万円/㎡と、36〜40年の72万円/㎡をわずかに上回っている点です。また21〜25年は114万円/㎡と、16〜20年の102万円/㎡より高く、築年数だけでは単価が決まらないことがわかります。いずれの築年数帯でも東京23区平均を下回ってはいるものの、築6〜10年では23区平均160万円/㎡に対し149万円/㎡と、差が小さい点が特徴的です。

平米単価ランキングの上位は、1位のプラウドシティ蒲田（築10年・186万円/㎡）、2位のザレジデンス蒲田アイリスコート（築10年・166万円/㎡）、3位のエクセルダイア蒲田ネクスト（築13年・153万円/㎡）です。上位3物件はいずれも築13年以内の比較的新しい物件で、築浅の大規模・高品質な物件が高い単価をつけていることがわかります。

なお、5位のルサンクアイリスタワーは築21年ながら153万円/㎡と、築浅物件に並ぶ水準です。築年数が経過していても、規模や立地、管理状況によっては高い評価を維持できることを示しています。ご自身のマンションが同様の強みを持っているか、一度確認してみる価値があります。

直近3年の売出件数が最も多いのは蒲田グリーンパーク（22件・築42年・総戸数295）で、次いでルサンクアイリスタワー（12件・築21年・総戸数207）、プラウドシティ蒲田（11件・築10年・総戸数320）と続きます。総戸数の多い大規模マンションほど売出件数も多く、流動性が高い傾向にあります。

売主の立場から見ると、売出件数が多い棟は購入検討者の目に触れやすい反面、同じ棟内に競合する売り物件が同時期に出やすいという側面があります。他の部屋との比較で見劣りしないよう、価格設定や室内の状態、販売時期の調整が重要になります。

大田区全体の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月（227件）と4月（213件）、最少は1月（149件）と8月（156件）でした。新生活に向けた需要が高まる春先に成約が集中し、年始や夏の盛りは動きが落ち着く傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜1月頃に売り出しを開始するスケジュールが目安になります。年明けは成約件数こそ少ないものの、春の需要に向けて購入検討者が物件を探し始める時期でもあります。早めに準備を進めることで、ピークに間に合う売り出しがしやすくなります。

売却時期の目安としては、成約が集中する3〜4月に向けて、前年冬のうちに売り出しを始める計画が有効です。ただし季節要因は、物件そのものの条件に比べれば影響が小さいため、ライフプランの都合を優先しつつ、可能であれば春のピークに合わせるという考え方が現実的です。

物件面では、築10年前後までの築浅物件は23区平均との単価差が小さく、売却条件に恵まれやすいといえます。築20年前後以降は築年数が価格に反映されやすくなりますが、2LDK・3LDKなど需要の厚い間取りで、駅徒歩5分前後の立地であれば、十分に競争力を持てる可能性があります。まずは複数の査定で自分の物件の位置づけを把握することをおすすめします。