大田区西馬込のマンション相場【2026年最新】

大田区西馬込の2026年1〜10月のマンション成約は8件で、平均成約価格は7176万円、平均平米単価は114万円/㎡（坪単価376万円）でした。平均築年数は23.0年です。大田区平均の成約価格5801万円と比べて約24%高く、平米単価では区平均の96万円/㎡を上回っています。

大田区の町村別平米単価ランキングでは49町中7位に位置し、区内でも上位グループの価格帯です。前年同期比で成約価格は+21.4%となりましたが、成約8件という集計のため、あくまで参考値として捉えるのが適切でしょう。なお、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると、当エリアはやや手前の水準にあります。

西馬込は大田区の北西部に位置し、品川区・世田谷区方面に近いエリアです。町内のマンションの最寄り駅は西馬込駅が圧倒的に多く、徒歩約5分の物件が18棟を占めます。馬込駅（徒歩約8分）を最寄りとする物件は1棟にとどまり、住宅の中心は西馬込駅周辺に集まっているといえます。

平均築年数は2026年の集計で23.0年ですが、年別に見ると12年台から15年台、22年台と振れ幅があります。ランキングに登場するマンションの築年数も3年から32年まで幅広く、築浅の新しい供給と、築20年以上のストックが併存する街です。売却の際は、同じ町内でも築年数による評価の差が出やすい点を意識しておく必要があります。

平米単価の推移を見ると、当エリアは2021年の91万円/㎡から2023年の96万円/㎡まで緩やかに上昇し、2024年に85万円/㎡へ調整しました。その後、2025年に113万円/㎡と大きく切り上がり、2026年も114万円/㎡と高い水準を維持しています。大田区平均は2021年の74万円/㎡から2026年の96万円/㎡へほぼ一貫して上昇しており、2024年には当エリアとの差が区平均84万円/㎡対85万円/㎡とほぼ消えた一方、2025年以降は再び20万円前後まで開いています。

背景として、成約された物件の築年数の違いが影響している可能性があります。2024年の平均築年数は22.0年と、2023年の16.4年、2025年の15.1年と比べて高く、築古の成約が増えた年に単価が下がっています。また、2022年は成約価格が6915万円と高い一方で平米単価は94万円/㎡にとどまっており、広めの物件が成約した年は価格が単価以上に押し上げられることが分かります。市況を見る際は、成約価格ではなく平米単価で比べることが大切です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区と比べると、当エリアは1LDKが5973万円（23区は6354万円）、2LDKが6335万円（同9455万円）、3LDKが7160万円（同9042万円）となっています。いずれも23区平均より低い水準ですが、差が小さいのは1LDKで、2LDKと3LDKは大きく下回っています。

1LDKは23区平均との差が約400万円にとどまり、相対的に評価されやすい間取りといえます。2LDKは、23区平均には都心部の高額物件が多く含まれるため差が大きく出ている面があり、当エリアでは落ち着いた価格帯で取引されています。なお、1LDKと2LDKは各4件と件数が少ないため参考値です。3LDKは7件で、ファミリー層の需要を受けた取引の厚みが見て取れます。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築6〜10年は当エリアが133万円/㎡で、東京23区の160万円/㎡を下回りますが、5件の成約で高い水準を保っています。築26〜30年は92万円/㎡（23区は111万円/㎡）で、築浅ほど単価が高く、築年数が進むにつれて差が広がる構図です。

築26〜30年の成約は10件あり、築古の物件も一定の取引量があることが分かります。ただし、築浅と築古の単価差は約40万円/㎡に達しており、築年数の評価は価格に明確に反映されます。築20年以降の物件を売却する場合は、築年数相応の価格が前提となるため、周辺の成約事例を踏まえた現実的な価格設定が重要になります。

平米単価の上位は、1位のピアース西馬込（築6年・165万円/㎡）、2位のクレヴィア西馬込（築3年・142万円/㎡）、3位のインプレスト西馬込ヒルズ（築9年・134万円/㎡）です。上位3件はいずれも築10年以内で、築浅の物件が単価を牽引していることが共通点といえます。

一方、8位のロイヤルパレス馬込西公園は築30年で107万円/㎡と、築年数の割に高い単価で、7位の築11年のグランスイート西馬込と同じ水準です。築年数が進んでいても、個別の条件次第では高めの評価を得る例があることを示しています。築古のマンションでも、一律に安く見積もる必要はありません。

直近3年の売出件数が多いのは、1位のクレッセント西馬込2（6件・築28年・総戸数36）、2位のクレヴィア西馬込（5件・築3年・総戸数44）、3位のパークハイム西馬込（4件・築28年・総戸数19）です。売出が多いマンションは買い手の目にも触れやすく、流動性が高いといえます。

一方、売主にとっては同じ棟内に競合する売出住戸が複数並ぶ可能性があります。特にパークハイム西馬込は総戸数19に対して4件と、棟内の売出割合が高めです。同じマンション内で価格が比較されやすいため、売出のタイミングや価格の見せ方が成約までの期間を左右します。

大田区全体の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月の227件、次いで4月の213件で、1月の149件、8月の156件が最も少なくなっています。春先に成約が集中する傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約を狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが目安です。年明け早々に売り出しの準備を整え、買い手の動きが活発になる時期に間に合わせる段取りが有効といえます。逆に、成約が少ない夏場は買い手の動きが鈍くなりやすいため、この時期に売り出しが重なる場合は価格設定に慎重さが求められます。

売り出し時期は、成約が増える3〜4月に向けて年末から年初に動き出すのが基本です。そのうえで、物件の条件によって有利さが異なります。築10年以内の築浅物件は単価の評価が高く、築6〜10年の平米単価が133万円/㎡に達しているため、築浅のうちに売却を検討する価値があります。

間取りでは、23区平均との差が小さい1LDKが評価されやすい傾向にあります。築26〜30年の物件は単価が92万円/㎡と築浅より低いものの、10件の成約実績があり、需要がないわけではありません。物件ごとの条件によって最適な戦略は変わるため、市況全体の動きだけで判断せず、ご自身の物件の築年数・間取りと照らして検討することが大切です。