大田区田園調布南のマンション相場【2026年最新】

大田区田園調布南の2026年1〜10月の中古マンション成約は10件で、平均成約価格は5325万円、平均平米単価は85万円/㎡（坪単価280万円）でした。成約価格は前年同期から+8.6%の伸びです。ただし件数が10件と多くないため、あくまで傾向を示す参考値として読むのが適切です。

比較対象の大田区平均は、成約価格が5801万円、平米単価が96万円/㎡です。田園調布南は成約価格で約8%下回り、平米単価でも区平均より約11万円低い水準にあります。町村別の平米単価ランキングでは大田区49町中36位で、区内では中位よりやや下に位置します。東京23区平均の137万円/㎡と比べると、52万円ほど手頃な価格帯です。推移としては、2021年の69万円/㎡から2026年の85万円/㎡まで、緩やかな上昇基調が続いています。

田園調布南という町名から高級住宅地のイメージを持たれがちですが、マンション市場としては区内で比較的手の届きやすい価格帯に収まっています。町内のマンションの最寄り駅は、沼部駅（徒歩約6分・24棟）が中心で、鵜の木駅（徒歩約8分・3棟）がこれに続きます。沼部駅を最寄りとする棟が大半を占めるため、売却時も「沼部駅徒歩圏の物件」として比較される場面が多くなります。大田区の西側、多摩川に近いエリアで、閑静な住宅街の中に中規模のマンションが点在しています。

平均築年数は2026年時点で40.0年と、大田区平均の30.4年を約10年上回っています。2021年の29.8年から着実に上がっており、成約の中心が築古物件へ移ってきたことがわかります。一方で、町内には築17年のシュロス田園調布南のように比較的新しい棟もあり、築年数の幅が広い市場です。成熟した住宅街のため、築年数の古さがそのまま評価の低さにつながるとは限りません。

年別の平米単価は、2021年の69万円/㎡から2022年70万円、2023年79万円と上昇し、2024年は78万円とわずかに調整しました。その後は2025年80万円、2026年85万円と回復し、直近で最高値を更新しています。大田区平均は同じ期間に74万円から96万円へ伸びており、区との差は2021年の5万円から2026年は11万円へ広がりました。当エリアの上昇は着実ですが、区全体のペースにはやや届いていません。

この背景として、平均築年数の変化が考えられます。当エリアは2023年に築37.0年、2024年は築30.6年、2026年は築40.0年と、成約物件の築年数が年ごとに大きく入れ替わっています。築年数が浅い物件が多く成約した2024年は、成約価格が5077万円と高い一方、平米単価は78万円にとどまりました。成約価格と単価の動きが一致しない年があるのは、広さの異なる物件が成約するためです。価格の良し悪しは、成約価格ではなく平米単価で見るのが確実です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を見ると、1LDKが2708万円（4件）、2LDKが5332万円（10件）、3LDKが5753万円（7件）でした。東京23区の平均は1LDKが6354万円、2LDKが9455万円、3LDKが9042万円で、いずれも当エリアは大きく下回ります。ただし、これは総額の比較であり、専有面積の違いも含まれます。

23区平均との差が相対的に小さいのは3LDKで、約3300万円の差です。1LDKは約3600万円、2LDKは約4100万円と、差はより大きくなっています。ファミリー向けの3LDKは、23区の中でも手頃な価格で広さを確保できる点が、このエリアで評価されやすい要因と考えられます。1LDKは4件と件数が少ないため、参考値としてご覧ください。

2024年以降の築年数別の平米単価は、築21〜25年が86万円/㎡（6件）、築26〜30年が89万円/㎡（5件）、築36〜40年が77万円/㎡（8件）、築41年以上が71万円/㎡（9件）です。築26〜30年が最も高く、築年数が進むにつれて単価は下がっていきます。

東京23区の同じ築年数帯と比べると、築36〜40年では当エリア77万円に対して23区85万円で、差は8万円にとどまります。築21〜25年や築26〜30年では差が30万円前後に開くため、築古物件の方が23区との差は小さく、価格を維持しやすい傾向です。築41年以上でも71万円/㎡を保っており、築年数が古いというだけで大きく値下がりする市場ではありません。

平米単価の上位は、1位が田園調布南パークホームズ（築31年・110万円/㎡）、2位がエンゼルハイム田園調布南（築28年・105万円/㎡）、3位がシュロス田園調布南（築17年・100万円/㎡）でした。上位8棟のうち7棟は築17〜31年の範囲に収まっており、築20年台後半から30年前後でも100万円/㎡を超える棟があります。

一方で、築44年のハイシティ田園調布南は83万円/㎡、築40年のセントヒルズ田園調布は81万円/㎡と、築年数が進んだ棟は単価が下がります。築年数が浅いほど高いという単純な構図に加え、棟ごとの管理状態や立地条件でも差が出ているとみられます。同じ町内でも棟によって単価に約30万円/㎡の開きがあるため、売却時はエリア平均よりも自分の棟の成約実績を確認することが重要です。

直近3年の売出件数が多いのは、1位のクレッセント田園調布南（10件・総戸数41）、2位のセントヒルズ田園調布（6件・総戸数60）、3位の田園調布南パークホームズ（4件・総戸数38）です。クレッセント田園調布南は総戸数41戸に対して10件の売り出しがあり、売買が活発に動いている棟といえます。

売主にとって、売出件数が多いことは取引の実績が豊富で買い手が見つけやすいという利点があります。一方で、同じ棟内に競合する売り出しが重なりやすく、価格や条件を比較される場面も増えます。同じ棟で売り出しが続いている場合は、階数・向き・専有面積といった違いを整理し、価格設定や売り出しのタイミングを慎重に検討することが大切です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の227件で、4月の213件、2月の202件、9月の200件が続きます。最も少ないのは1月の149件と8月の156件です。新生活に向けた住み替え需要が集まる春先と、秋の転勤・住み替えシーズンに成約が増える傾向がうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。そこから逆算すると、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年12月〜1月に売り出しを始めるのが目安です。秋の9〜10月の成約を狙うなら、6〜7月の売り出しが適しています。夏の8月や年始の1月は成約が少なく、この時期に売り出しを始めても動きが鈍くなりがちです。

売り出しの時期は、前述のとおり12月〜1月に動き出して春の成約ピークを狙う方法と、6〜7月に売り出して秋の需要を捉える方法が考えられます。年始や夏は成約が少ないため、その時期にあえて売り出す場合は、価格設定を丁寧に詰めておく必要があります。

物件の条件面では、築26〜30年の物件は単価が89万円/㎡と最も高く、評価されやすい水準にあります。築41年以上でも71万円/㎡を維持しており、築古だからといって売却を急ぐ必要はありません。間取りでは、3LDKが23区との価格差が相対的に小さく、ファミリー層の需要を取り込みやすい傾向です。ご自身の物件の築年数帯と間取りを踏まえ、成約事例と照らし合わせて、売り出しのタイミングを判断されることをおすすめします。