大田区東六郷のマンション相場【2026年最新】

大田区東六郷の2026年1〜10月のマンション成約は10件で、平均平米単価は76万円/㎡（坪単価252万円）、平均成約価格は4179万円でした。大田区平均の成約価格5801万円と比べると約28%低く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡との差も大きい水準です。なお、成約件数が10件と少ないため、この期間の数値は参考値として見るのが適切です。

大田区の町村別平米単価ランキングでは49町中45位で、区内では手頃な価格帯に位置します。平均成約価格は前年同期比で11.5%下落していますが、この数字は成約した物件の広さや築年数に左右されます。市況の良し悪しは平米単価の推移で見るのが基本で、その推移は次のセクションで詳しく確認します。

東六郷は、町内のマンションの最寄り駅として雑色駅（徒歩約7分）を挙げる物件が19棟と最も多く、次いで六郷土手駅（徒歩約6分）が4棟、京急蒲田駅（徒歩約9分）が1棟です。京急線の駅が生活の軸になっているエリアで、複数の駅が徒歩圏に重なります。大田区の南東部、多摩川に近い側に位置し、区内でも蒲田駅周辺とは少し距離をおいた住宅地という位置づけです。

平均築年数は2026年で34.1年と、大田区平均の30.4年より約4年古い構成です。人気マンションランキングには築9年の物件から築40年の物件まで幅広い築年数が並んでおり、新しい棟と古い棟が混在する成熟した住宅エリアといえます。築年数の幅が広いぶん、棟ごとの条件によって価格の出方が変わりやすい点が特徴です。

東六郷の平米単価は、2021年の67万円/㎡から2022年の64万円/㎡へ一度調整したあと、2023年66万円、2024年69万円、2025年77万円と上昇しました。2026年は1〜10月の途中集計で76万円/㎡と、2025年とほぼ同じ水準を保っています。この間、大田区平均は74万円から96万円へ着実に上昇しており、2021年に約7万円だった区との単価差は、2026年には約20万円まで開いています。東六郷も上昇してはいるものの、区全体の伸びには追いついていない形です。

背景には築年数の変化が考えられます。当エリアの平均築年数は2021年の17.5年から2022年の28.8年へ大きく跳ね上がり、2026年は34.1年となっています。成約物件の中心が築浅から築古へ移ったことが、単価の伸びを抑えた要因の一つと読み取れます。また、2025年は成約価格が5025万円と高い一方、単価は77万円/㎡と大きくは変わらないため、この年は広めの物件が成約したと推測できます。2026年の成約価格4179万円との差は、単価の変化というより物件の広さの違いによる部分が大きいでしょう。

2024年以降の間取り別の平均売買価格は、2LDKが3920万円（5件）、3LDKが5174万円（18件）、4LDKが6916万円（3件）でした。東京23区平均（2LDK 9455万円、3LDK 9042万円、4LDK 8880万円）と比べると、いずれも低い価格帯です。2LDKは23区平均の約4割、3LDKは約6割、4LDKは約8割で、間取りが広くなるほど23区平均との差が縮まります。

件数が最も多いのは3LDKの18件で、ファミリー向けの需要がこのエリアの中心にあることがうかがえます。2LDKと4LDKは件数が5件未満から数件程度のため参考値ですが、広い間取りほど23区平均との価格差が小さい傾向は、ファミリー層に選ばれやすい立地であることを裏づけています。

2024年以降の築年数別平米単価は、築21〜25年が75万円/㎡（13件）、築26〜30年が74万円/㎡（6件）、築36〜40年が71万円/㎡（4件）、築41年以上が66万円/㎡（9件）です。築21〜30年の物件は単価がほぼ横ばいで、築年数の経過による値下がりが緩やかな点が特徴です。築41年以上でも66万円/㎡を維持しており、築古物件でも一定の価格が付いています。

東京23区平均と比べると、築21〜25年では75万円/㎡対123万円/㎡と差が大きい一方、築36〜40年では71万円/㎡対85万円/㎡、築41年以上では66万円/㎡対87万円/㎡と差が縮まります。築年数が古くなるほど23区平均との差が小さくなるため、築古の物件でも相場を踏まえて価格を設定すれば、評価されやすいといえます。築36〜40年は4件のため参考値です。

平米単価の上位は、1位がＡＸＡＳ蒲田南（築9年・115万円/㎡）、2位が京急シティ多摩川（築24年・85万円/㎡）、3位がプレシス蒲田南（築14年・82万円/㎡）でした。上位3棟のうち2棟が築15年以内で、築年数の浅さが単価の高さに直結していることがわかります。1位のＡＸＡＳ蒲田南は、エリア平均の76万円/㎡を大きく上回っています。

一方で、4位のエンゼルハイム東六郷は築40年ながら81万円/㎡と、築古でも高い単価を付けています。築年数だけでなく、棟ごとの管理状況や立地条件が単価に影響していると考えられます。売却を検討する際は、同じ棟や近隣の類似物件の成約事例を確認することが重要です。

直近3年の売出件数は、1位がフェアコート多摩川（16件・築31年・総戸数230）、2位がクレッセントバードスクエア（15件・築25年・総戸数128）、3位がコープ野村東六郷（12件・築44年・総戸数100）でした。総戸数の多い大規模な棟ほど売出件数が多くなる傾向があり、これらの棟は市場での流通量が多く、買い手にとっても探しやすい物件といえます。

売主の立場では、流動性が高いことは売りやすさにつながる一方、同じ棟内に競合する売り物件が複数出ている可能性があることを意味します。同じ間取りや階数の物件が並ぶと、価格比較の対象になりやすいため、売り出しの時期や価格設定に工夫が必要です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、3月が227件、4月が213件と年間でもっとも多く、2月も202件と活発です。9月（200件）、10月（196件）にも second の山があります。一方、最少は1月の149件で、次いで8月の156件が少なくなっています。春の新生活や秋の転勤シーズンに合わせて購入需要が動く傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から翌年1月に売り出しを始めるのが一つの目安です。秋の山を狙う場合は、6〜7月ごろの売り出しが目安になります。

季節性の面では、前述のとおり春と秋の成約が多いため、その時期に合わせた売り出しが有利です。ただし、東六郷の場合は物件の特性に応じた判断も欠かせません。築21〜30年の物件は単価が75万円/㎡前後で安定しており、築年数による値下がりが緩やかなため、焦らず適切な価格設定で売り出せる状況です。

一方、築40年を超える物件は、これ以上築年数が進むと単価が下がる可能性があります。間取りでは、成約件数の多い3LDKが相対的に買い手を見つけやすく、ファミリー向けの需要に合致します。平米単価が2025年に77万円/㎡まで上昇し、2026年もほぼ同水準を維持している現在は、築年数が進む前に売却を検討する好機といえます。