大田区池上のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に成約した大田区池上のマンションは17件で、平均成約価格は5503万円、平均平米単価は100万円/㎡（坪単価332万円）でした。平均築年数は25.8年です。成約価格は前年同期比で-1.5%とやや弱含みですが、成約価格は物件の広さや間取りの構成に左右されるため、市況は平米単価で見るのが適切です。

比較対象の大田区平均と並べると、成約価格は大田区平均の5801万円に対して当エリアは約5%低い水準です。一方、平米単価は後述のとおり2026年の大田区平均(96万円/㎡)を上回っており、価格が低めなのは単価が低いからではなく、成約物件が比較的コンパクトな間取りに寄っていることが主因と読み取れます。大田区の町村別平米単価ランキングでは49町中17位に位置し、区内では中位より上の評価です。なお、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると、約37万円/㎡の差があります。

池上は大田区の中でも内陸寄り、池上本門寺のある一帯として知られる住宅地です。町内のマンションの最寄り駅は池上駅（徒歩約6分）が117棟と圧倒的に多く、次いで武蔵新田駅（徒歩約8分・8棟）、西馬込駅（徒歩約10分・7棟）となっています。マンションの大半が池上駅徒歩圏に集まっており、売却時も「池上駅からの距離」が評価の軸になりやすいエリアといえます。

平均築年数は25.8年で、築浅から築古までが混在する成熟した住宅地です。2021年や2023年には築19年台まで下がっており、年によって築浅物件の成約が増えると平均築年数が若返る傾向がうかがえます。後述の人気ランキングを見ても、築7〜8年の物件から築20年以上の物件まで幅広く取引されており、世代の異なる物件が共存する市場です。

平米単価は2021年の76万円/㎡から2026年の100万円/㎡まで、右肩上がりで推移してきました。2021年は大田区平均(74万円/㎡)をわずかに上回る程度でしたが、2022年は77万円/㎡と区平均の80万円/㎡を下回り、一時的に逆転しています。2023年に86万円/㎡で区平均(84万円/㎡)を再び上回ってからは、2024年89万円/㎡、2025年92万円/㎡、2026年100万円/㎡と差が開いてきました。2026年の大田区平均は96万円/㎡のため、当エリアは4万円/㎡ほど上回る計算です。

一方、成約価格を見ると2025年の5601万円から2026年は5503万円へとわずかに下がっており、単価の上昇とは逆の動きです。2026年の区平均成約価格が5801万円まで上昇している点を踏まえると、当エリアでは広めの物件より、比較的コンパクトな物件の成約が相対的に多かった可能性があります。また、区平均の築年数が2026年に30.4年まで上がる中、当エリアは25.8年と築浅寄りで、これも単価を支える要因と考えられます。

2024年以降の間取り別の平均売買価格は、1LDKが3138万円、2LDKが6004万円、3LDKが6619万円です。東京23区平均(1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円)と比べると、いずれも低い水準で、特に1LDKは約半額です。一方で成約件数は3LDKが28件、2LDKが22件と、ファミリー向けの間取りが中心を占めています。3LDKは23区平均との差が約2400万円と相対的に小さく、このエリアで最も評価されやすい間取りといえます。1LDKは6件と件数が少ないため、あくまで参考値としてご覧ください。

2024年以降の築年数別平米単価は、築6〜10年が107万円/㎡、11〜15年が101万円/㎡、16〜20年が103万円/㎡と、築20年までは100万円/㎡前後でほぼ横ばいです。築浅と築15〜20年の差が小さく、築年数が進んでも単価が崩れにくいのが特徴です。注目したいのは築26〜30年で106万円/㎡と、築6〜10年に近い水準を維持している点で、23区平均(111万円/㎡)との差も5万円/㎡にとどまります。ただし件数は7件と少ないため参考値です。築21〜25年は90万円/㎡、築31〜35年は83万円/㎡（5件・参考値）、築41年以上は64万円/㎡と低下しており、築年数が大きく進んだ物件では価格調整が必要になります。

平米単価の上位は、1位がイニシア池上(築8年・148万円/㎡)、2位がプラウド池上(築7年・140万円/㎡)、3位がパークス池上(築27年・129万円/㎡)でした。上位2棟はいずれも築10年未満で、区平均を大きく上回る単価です。注目はパークス池上で、築27年ながら129万円/㎡と、築浅物件に近い評価を得ています。4位以下にも藤和シティホームズ池上駅前(築22年・123万円/㎡)が入っており、立地や管理状態によっては築年数が進んでも高い単価を維持できることを示唆しています。

直近3年の売出件数が最も多いのはパークス池上(15件・築27年・総戸数176)で、次いでザパークハウス池上(10件・築14年・総戸数157)、リビオ池上レジデンス(8件・築10年)と続きます。総戸数の多いマンションは売出件数も多くなる傾向があり、それだけ市場での流動性が高いことを意味します。一方で売主にとっては、同じ棟内に競合する売り出しが並びやすいことも意味します。同じマンションに複数の売り出しがある場合は、価格だけでなく、階数・向き・室内の状態といった差別化が成約までの期間を左右します。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月(227件)と4月(213件)、最も少ないのは1月(149件)と8月(156件)です。新生活を控えて住み替えが動く春に成約が集中し、年始と夏の盛りは動きが鈍くなる傾向が見て取れます。

売り出しから成約までには一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜翌年1月には売り出しを始めておくのが理想的です。秋口(9〜10月に200件前後)にも一定の山があるので、夏に売り出して秋の成約を狙う進め方も選択肢になります。

季節の面では、成約が集中する3〜4月に間に合うよう、年末から年始にかけて売り出しを準備するのが基本の進め方です。1月や8月は成約が少ないため、この時期に売り出す場合は価格設定をより慎重に検討する必要があります。

物件の面では、このエリアでは築20年までは平米単価がほぼ横ばいで、築26〜30年でも単価を維持する例が見られます。一方で築31年以降は単価の低下が目立つため、築年数の節目を迎える前に動くのが一つの判断軸です。間取りでは3LDKや2LDKのファミリー向けが成約の中心で、需要が厚いぶん価格交渉でも有利に働きやすいでしょう。平米単価が年々上昇してきた現在は、これまでの上昇分を成約価格に反映しやすい局面といえます。