大田区石川町のマンション相場【2026年最新】

大田区石川町の2026年1〜10月の成約データ（10件）では、平均成約価格は6686万円、平均平米単価は95万円/㎡（坪単価314万円）でした。成約価格は前年同期比で21.6%上昇しており、大田区平均の5801万円を15%ほど上回っています。ただし成約件数が10件にとどまるため、1年の動きを示す参考値として読むのが適切です。

平米単価でみると、東京23区平均の137万円/㎡に対して約4割低い水準で、大田区内では49町中22位と中位に位置します。価格帯としては、区内で比較的手の届きやすい住宅エリアといえます。推移の詳細は後述しますが、直近の単価は区平均（96万円/㎡）とほぼ並んでいます。

石川町は大田区の北西部に位置し、池上線沿線の住宅地が広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅は石川台駅が最も多く、徒歩約6分で26棟が集まっています。ほかに緑が丘駅（徒歩約9分・3棟）、雪が谷大塚駅（徒歩約6分・2棟）が最寄りとなる物件もあり、石川台駅を軸にした駅近の住宅地という性格がうかがえます。

平均築年数は41.8年と、同じ年に大田区平均が30.4年であることと比べるとかなり高く、ストックの成熟した街です。2021年には築29.8年だった平均築年数が現在は40年を超えており、築古物件が売買の中心になっています。築年数が進んだ物件が多いなかで区平均並みの単価を維持している点が、このエリアの特徴です。

平米単価の推移をみると、2021年の69万円/㎡から2022年に77万円、2023年に83万円と上昇し、2024年は72万円に調整しました。その後2025年に84万円、2026年は95万円と回復しています。大田区平均は同じ期間に74万円から96万円へほぼ一本調子で上がっており、石川町は2024年に区平均との差が12万円/㎡まで開いたものの、2026年には1万円/㎡差まで縮まりました。

2024年の落ち込みは、平均築年数が前年の34.1年から42.3年へ一気に上がった時期と重なります。この年は築古物件の成約が多かったことが単価を押し下げた可能性があります。一方、2022年に成約価格が6316万円と高かったのに単価は77万円にとどまっているのは、広めの物件の成約が多かったためと考えられます。成約価格だけでなく、平米単価で市況を見る必要があるといえます。

2024年以降の間取り別の平均売買価格は、2LDKが5525万円（11件）、3LDKが6748万円（12件）でした。東京23区平均（2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）と比べると、2LDKは約4割、3LDKは約25%低い水準です。差が大きいのは2LDKで、23区全体では都心部の高額な2LDKが平均を押し上げているのに対し、石川町では築古の物件が多いことが影響しているとみられます。

相対的には、ファミリー層の需要が見込める3LDKのほうが23区平均との差が小さく、評価されやすいといえます。どちらも件数は10件台前半のため、個別の物件条件による振れ幅はあるものの、買い手の予算感を把握する目安として参考になります。

2024年以降の築年数別の平米単価をみると、築26〜30年は103万円/㎡（6件）で、東京23区平均の111万円/㎡と比べて8万円ほどの差に収まっています。築41年以上は72万円/㎡（21件）で、23区平均の87万円/㎡より15万円低いものの、成約の多くはこの築年数帯に集中しています。

築年数が上がるにつれて単価が下がるのは通常の動きですが、築26〜30年の物件が23区平均に近い水準を保っている点は注目に値します。築浅〜中堅の物件は、このエリアで評価を得やすいといえます。築41年以上の物件は件数が多い分、同条件の競合も多く、管理状態やリフォーム履歴で差がつきやすい層です。

平米単価の上位は、1位のプレステート石川台（築30年、126万円/㎡）、2位のオーベル雪が谷大塚（築21年、117万円/㎡）、3位のパークハイム雪が谷（築30年、103万円/㎡）です。上位には築20〜30年前後の物件が多く、築浅〜中堅の物件が区内の相場を押し上げている様子がうかがえます。

一方で、5位の朝日石川台マンション（築42年、97万円/㎡）や7位の日商岩井大岡山第2マンション（築49年、94万円/㎡）のように、築40年を超えても町の平均単価の95万円/㎡と同水準を保つ物件もあります。築年数だけでなく、立地や管理の良さが単価に反映されると考えられます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、パークハイム雪が谷（10件、築30年、総戸数137戸）です。次いで東急ドエルアルス石川台（9件、築55年、総戸数195戸）、同A棟（8件、築55年、総戸数196戸）が続きます。総戸数の多いマンションは売出が出やすく、買い手にとっては選択肢が多い一方、売主にとっては同じ棟内に競合が並ぶ状況になりやすいといえます。

こうした物件で売却を検討する場合は、同じ棟内で現在売り出されている住戸の価格や、成約までの期間を確認したうえで、階数・向き・リフォーム状況などの差を価格に反映させることが重要です。他の住戸との違いを明確にできるかどうかが、成約の速さを左右します。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（227件）と4月（213件）で、次いで2月（202件）、9月（200件）、10月（196件）が続きます。最も少ないのは1月（149件）と8月（156件）です。春の転居シーズンに向けて購入検討者が動くため、2〜4月に成約が集まる傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約を狙うなら、前年の12月〜1月には売り出しを始めておくのが理想です。9〜10月の成約ピークに合わせる場合は、6〜7月ごろの売り出しが目安になります。

石川町では、直近の平米単価が95万円/㎡と、2024年の72万円/㎡から大きく回復しています。売却時期は、前述の季節性を踏まえて春の成約ピークに間に合うよう逆算するのが基本ですが、市況が上向いている現在は、売り出しを先送りする理由は小さいといえます。

物件の条件別にみると、築30年前後までの物件は23区平均との単価差が小さく、評価を得やすい状況です。築40年を超える物件は競合が多いため、管理状態や修繕履歴、室内の状態を整えて訴求することが売却成功のカギになります。市場環境は変動しますが、まずは自分の物件がどの層に当たるかを把握することが出発点です。