大田区南雪谷のマンション相場【2026年最新】

大田区南雪谷の2026年1〜10月の成約11件では、平均平米単価は108万円/㎡（坪単価357万円）、平均成約価格は6693万円でした。大田区平均の成約価格5801万円と比べると約15%高く、町村別の平米単価ランキングでは大田区49町中12位に位置します。

東京23区の平均平米単価137万円/㎡との比較では下回りますが、大田区内では上位4分の1に入る水準です。成約価格は前年同期比で-1.8%と小幅な動きにとどまっており、2021年以降の単価は右肩上がりで推移してきました。なお、成約価格は物件の広さにも左右されるため、市況は平米単価で見るのが実態に近いといえます。

南雪谷は大田区の北西部にあたる、雪が谷大塚駅や石川台駅の周辺に広がる住宅エリアです。町内のマンションの最寄り駅は、雪が谷大塚駅（徒歩約5分・31棟）が最も多く、次いで石川台駅（徒歩約6分・16棟）、御嶽山駅（徒歩約11分・6棟）の順です。複数の駅を使い分けられる立地で、雪が谷大塚駅と石川台駅のどちらも徒歩圏という物件が中心になっています。

平均築年数は28.7年で、成約の中心は築20年代後半から築浅までの物件です。築年数の幅が広く、築浅のマンションと築古のマンションが共存しているのが、このエリアの特徴といえます。落ち着いた住宅街として、新築期から年数を重ねた物件が安定して流通している様子がうかがえます。

平米単価は2021年の73万円/㎡から2022年に90万円/㎡へ大きく上昇し、2023年は90万円/㎡、2024年は89万円/㎡とほぼ横ばいで推移しました。その後2025年に99万円/㎡、2026年は108万円/㎡と再び上昇しています。大田区平均が2021年の74万円/㎡から2026年の96万円/㎡へ緩やかに伸びたのに対し、南雪谷は2022年に区平均を10万円/㎡上回って以降、その差を保ちながら2026年には12万円/㎡まで広げました。

2021年は成約価格4712万円・平米単価73万円/㎡と区平均並みでしたが、2022年に平均築年数が27.8年から18.8年へ若返った年に単価が跳ね上がっています。築浅物件の成約が増えたことが押し上げ要因の一つと考えられます。一方、2026年は平均築年数が28.7年と上がっているにもかかわらず単価が108万円/㎡まで上昇しており、築年数の影響だけでは説明しにくい強さが見られます。ただし、2026年の成約は11件と母数が小さく、数件の高単価成約で平均が動きやすい点には留意が必要です。

2024年以降の成約では、2LDKの平均売買価格が6155万円（10件）、3LDKが6749万円（22件）でした。東京23区平均は2LDKが9455万円、3LDKが9042万円で、いずれも当エリアは下回っています。ただし、23区平均には都心の高額物件が含まれるため、水準差は大田区内の立地特性を反映したものと見るのが妥当です。

3LDKの成約件数が2LDKの倍以上あり、ファミリー向けの需要が厚いエリアといえます。3LDKは2LDKとの価格差が約600万円にとどまり、23区平均では2LDKのほうが3LDKより高い点と対照的です。広めの間取りが比較的手の届きやすい価格で購入できることが、このエリアの需要を支えていると考えられます。

築年数別の平米単価（2024年以降）では、築11〜15年が126万円/㎡（6件）、築26〜30年が102万円/㎡（13件）、築21〜25年が90万円/㎡（11件）、築41年以上が65万円/㎡（4件）でした。築11〜15年は東京23区平均の149万円/㎡に対して約8割の水準にあたります。築41年以上は件数が4件と少ないため参考値としてご覧ください。

築26〜30年が築21〜25年を上回る点は注目に値します。築年数が浅いほど単価が高くなるという一般的な傾向から外れており、築26〜30年帯に単価の高い物件が含まれていることを示しています。築年数だけでなく、物件ごとの立地や管理状況が価格に反映されやすいエリアです。

平米単価の上位には、1位のドレッセ南雪谷（築11年・157万円/㎡）、2位の東急ドエルアルス南雪谷ウィント（築25年・138万円/㎡）、3位のヴィニーチェ南雪谷（築13年・130万円/㎡）が並びます。上位には築10年前後の築浅物件が多く、ジオ南雪谷（築8年・128万円/㎡）、ブランズ南雪谷（築15年・121万円/㎡）も含まれます。

一方で、2位の東急ドエルアルス南雪谷ウィントは築25年でも138万円/㎡を維持しており、築年数が経過していても評価の高い物件があることがわかります。築浅であることに加え、物件自体の評価が単価を左右している点が読み取れます。

直近3年の売出件数では、ヴィニーチェ南雪谷が9件で最も多く、南雪谷ハイライズ（8件・総戸数111）、ファミールグラン南雪ヶ谷パークサイド（7件）が続きます。売出が多いマンションは、買い手の目に触れる機会が多く、取引が活発であることを示しています。

一方で、売主の立場では同じ棟内に競合する売出住戸が複数ある可能性を意味します。同一マンション内で価格や条件を比較されやすいため、売り出し価格の設定や内覧時の見せ方が成約までの期間を左右します。直近の売出事例と成約事例を踏まえた価格戦略が重要です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（227件）で、4月（213件）、2月（202件）、9月（200件）が続きます。最も少ないのは1月（149件）で、8月（156件）も低調です。春先の新生活需要に合わせて成約が集中する傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月・4月の成約ピークを狙うなら、前年12月から1月に売り出しを開始するのが一つの目安です。秋の成約が増える9月・10月を狙う場合は、6月から7月の売り出しが目安になります。

季節面では、2月から4月にかけて成約が増える傾向があり、この時期に買い手の動きが活発になる前提で準備を進めるのが基本です。そのうえで、築年数と間取りの観点から見ると、築20年代後半までのマンションや、需要の厚い3LDKは比較的売却しやすい条件といえます。築41年以上の物件は単価水準が大きく下がるため、価格設定には丁寧な検討が必要です。

平米単価が2025年・2026年と続けて上昇している現在は、売却を検討する材料が揃っている局面です。ただし、成約件数が少ないエリアのため、近隣の直近成約事例との比較を踏まえて適正価格を見極めることが大切です。